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戏剧性转折!!没想到 第一个取消摇号的城市是这里!

原标题:戏剧性转折!!没想到 第一个取消摇号的城市是这里!

正版图片来源:图虫创意

文/顾天杰

进入2019年,楼市出现戏剧性变化,千城千策从三四线反攻一二线城市。

1月3日,青岛高新区房管局发文,暂停执行摇号政策,成为2019年首个调控松绑的城市。

从菏泽取消限售,到衡阳限价政策持续一天被撤回,再到青岛高新区暂停摇号购房,地方政府在不断试探政策的最大容忍度,因城施策的弹性空间越来越大。

青岛高新区取消摇号 实乃迫不得已

根据1月3日《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》,2018年6月实施摇号时,高新区地产市场乱象频出,但目前商品房市场基本稳定,决定暂停执行。

过去1年,青岛高新区楼市火爆。即使2018年6月之后市场降温,高新区的新房依旧一房难求,所以当地住房部门推出摇号的目的之一,就是堵住关系户买房渠道。

2018年12月,摇号人数首次少于房源套数,也就是之前杭州出现的认筹不足。说明高新区的楼市降温幅度的确很大,很快就要迎接开发商的大幅打折优惠了。

这背后透露的另一个信息是,去青岛高新区买房的以投资客居多。

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投资客看中当地的初高中教育资源,还有一部分买房的,是买不起主城区房的刚需。

火爆长达一年,把投资和刚需客耗得差不多了,加上除高新区以外其他区域成交都在下降,蔓延到高新区只是时间问题。

投资客购买力触顶、市场加速降温、一二手房价格倒挂不明显,高新区失去光环。

根据青岛新闻网报道,从2018年3月后,青岛二手房成交量连续下跌7个月,11月成交量回升,环比10月上涨18.79%,但同比2017年11月下跌50.17%。锐理数据也显示,青岛2018年新房成交12.64万套,同比2017年减少17.02%。销售面积1490.71万平米,同比下跌12.49%。

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从2018青岛全年新房成交来看,三月、四月、十一月是全年新房销量最高月份,金九银十反而成为少见的低谷期,是除新年2月以外,成交最低的月份。

众多新一线城市,不再有金九银十,买房客要么观望,要么购买力已经到上限。

处于强弩之末的青岛高新区,选择率先松开摇号,减轻压力。

触底信号终于出现了!

杭州有银行传出推出最长到80周岁的接力贷产品。

市场对于接力贷的期待,不止是年龄的延长,还有对楼市的刺激。

父母作为主要贷款人、子女作为共同贷款人,一些有房子女可以借父母名义买房,享受首套房优先摇号、低首付、低房贷利率上浮等优惠,绕开限购限贷。

有媒体实地探访之后发现,杭州农行工作人员表示,房贷借款人年龄最长一般是65岁,目前农行可延长到70岁。接力贷业务主要借款人是父母,共同借款人是子女,可以按照子女年龄计算还款年限,按规定接力贷最长30年。实际操作中,接力贷的主要借款人还要信用良好、收入稳定,申请难度很高,业务很少。

贷款期限延长只是因城施策的一个注脚,信贷宽松才是主角。

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一线城市房贷利率,被摇晃得哇嘎作响。

截止目前,上海部分银行首套最低利率可执行95折优惠。截至2019年1月3日,融360检测数据显示,上海地区多家银行下调首套房贷款利率,首套平均利率降至5.09%,较2018年12月初监测数据5.19%下降0.1%。

广州情况类似,截止1月4日,广州首套房贷利率上浮继续松动。相比2018年底,广州农商行下调幅度最大,直接从上调20%降到上调5%,当地工行将首套房贷利率从上调15%降至上调10%。

降准之后,银行普遍下调房贷利率,再叠加上限贷松动,才是房价期盼的触底信号。

摇号与限价最有可能松动

所有楼市调控政策,限价见效最快,却是副作用最大。限价只能控制名义上的房价,对实际房价没有多大影响,更多的是数字游戏。

规避限价,就有双合同、茶水费。摇号购房本来是用来终结双合同的,在实际操作中,变成万人抢房的助力。只要限价政策严格,一手房和二手房间存价差比较大,摇号买房就和A股打新中签一样,是稳赚不赔的套利游戏,容易刺激抢房热潮。

在上行周期,限价和摇号是打压楼市最好办法之一,但在降温时是鸡肋。

二手房价不断下行,一二手房之间的价差越来越小,摇号申请人数也会越来越少,摇号政策就变得可有可无。杭州在2018年上半年部分楼盘万人抢房,冻结资金高达上数十亿,中签率低到个位数。到了2018下半年,大部分楼盘中签率超过50%,甚至无人摇号。预期下降,谁愿意去排那个队。

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于是,货币宽松加部分城市松绑。

1月4日傍晚,央行宣布降准1个百分点。2019年1月15日和1月25日,分别下调0.5个百分点,两次只相隔10天。

房地产是最渴望资金的行业之一,总有些资金会流入房企,资金宽松,有助减少土地流拍。

银行资金充裕,新一年信贷额度放开,购房者的房贷门槛略有降低,部分银行将利率逐渐恢复到基准利率附近,购房成本下降。

不过,别以为房地产会大涨,刚需改善买房路并没有平坦多少。

首先,大面积迅速松绑调控不被允许,只有那些成交量、土地财政压力大的城市,才可能探索到政策底线。越急着松绑,存在的问题可能越大。

探路者城市,可能成为先锋,也可能成为先烈。

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