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严跃进X张大伟:央行释放流动性利好商贷优先,房地产政策最严时期已经过去

原标题:严跃进X张大伟:央行释放流动性利好商贷优先,房地产政策最严时期已经过去

撰文/张骞 搜狐智库

近日,随着央行存款基准利率的下调,市场对未来流动性保持乐观情绪,资本面利好,受此影响,北上广深等一二线城市部分银行下调了首套和二套住房贷款利率。另一方面,北京领先,长沙、石家庄、汕头、安康等地随后,印发了公积金新政,均向从紧从严方向调整,加之目前楼市政策依旧严格,出现了宽松与收紧并存的现象。

搜狐智库就此连线了两位房地产领域资深分析师。他们判断短期看,房贷利率全面调整可能性不大;公积金政策收紧是对违规行为的结构性调整,贷款模式可能形成“商转公”;房地产政策最严格时期已经过去,如果流动性充裕,2019年下半年楼市将转温。

对于房贷利率未来走势,中原地产首席分析师张大伟认为,“随着市场的再次降准,房贷利率的确有继续下探的可能性。但春节前后,银行的资金面并未完全宽松,所以短期看调整可能性不大”。

他认为,大部分城市整体看,利率依然保持了持续几个月的平稳。几大国有行才是房贷的主流定价方,一些股份制银行的利率调整不能够代表市场。未来的利率走势要看春节前后国家宏观调控政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,目前个别银行的房贷利率下浮只是根据自己的实际供需情况的调整,中农工建的总行尚未对此有发文调整意向,因此不能判断房贷利率的调整会成为全面的政策性调整。不过央行释放流动性会对贷款规模的松动带来利好,这是最重要。

(中原地产首席分析师张大伟)

对于一些城市陆续收紧公积金贷款的门槛,有分析认为这些地方都是公积金可贷资金压力较大的地方,因此可能是一种暂时性措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉搜狐智库,这一措施除了对资金压力的考虑,更多的还是进行结构调整。“公积金的保值增值收益一般,当前降准政策持续释放,银行贷款政策是有松动的,但是公积金资金池方面,本身变动不大。这个时候收紧目的其实是为了规范,对一些违规使用公积金的做法进行管控,而不是要收缩刚需购房的需求。”

至于是否会对刚需购房者带来较大的影响,他判断,类似政策对于刚需的影响并不会太大。但是在具体操作中,如果认定比较严格,同时程序比较繁冗,就会对刚需购房者意愿产生一定的阻碍。

(易居研究院智库中心研究总监严跃进)

进入2019年已经一周多,各地也相应进行了一些楼市的微调政策,综合来看2019年的房地产形势,张大伟分析认为,房地产政策最严格的时期已经过去,但多个二、三线城市公积金也在2019年收紧,使得商贷释放的宽松信号被消化。整体看,2019年的房地产依然是政策微调越来越多,但政策基本面保持比较紧的状态。

严跃进表示,从供给看,后续可能会形成一种贷款模式,即先办理商业贷款,然后再进行“商转公”。但目前来看,商业贷款和公积金贷款明显资源不均衡,未来购房的金融支持会需偏重商业贷款;另一方面,“商转公”的执行上,银行政策很关键,当前资金充裕下,银行基于自身的盈利需求,也会优先推行商贷。除了购房商贷外,另一个变动是银行会进一步支持租赁市场的贷款。

从市场需求看,若是银行配套政策到位,预计2019年购房需求会上升。当然因为此前三四线城市有所透支,所以2019年上半年房地产市场依然较冷,这一情况持续到下半年会有所改善。

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