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2018成都楼市住宅市场盘点

原标题:2018成都楼市住宅市场盘点

《我爱我家》房产会客厅,本期节目邀请到了贝壳研究院成都分院 张键院长,来为大家进行2018成都楼市住宅市场盘点

蒋玲

2018年全国土地市场似乎一直处于低迷状态,成都2018土拍也冷冷,贝壳研究院在这方面的数据是怎样的?

张院长:

根据贝壳研究院Real Data数据库的统计,整个18年全国300城流拍住宅土地达700多宗,其中成都一二圈层流拍土地达13宗,因为报名人数不足流拍的就有6宗,而17年全部流拍土地也仅有5宗。

蒋玲

土地市场的表现和住宅市场的表现是否可以表述为“正相关”?

张院长:

在大多数情况下,土地市场代表着开发商的预期、是新房市场的晴雨表,所以某种意义上它们之间是有比较强的正向的关联的。

蒋玲

2018年成都新建住宅供应呈现什么特点?和2017年比是否总量下降很多?

张院长:

事实上,2018年的新建商品住宅供应量同比2017年是有一个比较大幅度的反弹的,涨幅达到36%;这与大家直观感受不太一样,主要是因为大家更容易把成交与供应混淆,2018年的成交同比2017年有一个明显的下滑。

蒋玲

2018年成都住宅需求呈现什么曲线?刚需占比有变化吗?

张院长:

整体上来看,2018年成都的购房需求主要是以居住需求为主,包括首次置业的刚需和改善置业的改需,贝壳研究院的Real Data数据结果显示,刚需倾向于买二手房、改善倾向于买新房,这个与新房、二手房的套均总价相关,新房总价更高一些,而二手房可以找到低总价的房子。

蒋玲

外地人在成都购买住宅的占比在全年有什么变化?

张院长:

川内非蓉籍占比基本在50%-60%的范围内,这非常符合成都对周边强大吸附力的事实,川外占比大概在20%左右。

蒋玲

新建住宅供需关系在全年是怎样的变化态势?

张院长:

先说供应端,新增供应呈现出明显的前低后高,上半年月均供应量可能在1.5万套以下,但是下半年供应大幅提升,特别是9、10、11月三个月份的放量,使得下半年的月均供应量在2万套左右;再说需求端,以515为转折点,515前资质客户还有不少,但是515后资质客户直接减少了三分之二;供需两端截然不同的变化,使得楼市从卖方市场快速进入买方市场。

蒋玲

供应端住宅面积和需求端住宅面积匹配程度如何?什么面积的房子在2018年最好卖?

张院长:

这得新房和二手房两端来看,90-120平是新房成交的主力,60-90平是二手房成交的主力,它们的占比都超过四成;从供需结构上来看,还是存在一定的供需错配,主力成交面积段的供应占比会少一些,但整体可控。

蒋玲

什么区域的新建住宅在2018是热点?

张院长:

这得看怎么定义热点?是成交量最高的区域还是摇号中签率最高的区域?但无论是看成交量还是摇号中签率,热点区域会有两个明显特征和一个附加特征,一是地段好、大家都觉得它有价值,二是大开发商、有实力操大盘好盘,而附加特征是开盘时该盘与周边房价有比较大的差价,大家觉得买到就是赚到;这样的盘自然就成了明星盘、网红盘了。

蒋玲

成都二手住宅市场成交量全年是什么曲线图?是否和二手房价格曲线图趋于一致?

张院长:

二手住宅的成交是一个明显的前高后低曲线,前五个月的成交量基本都能维持在1万套以上,但是从515之后、即6月份开始,成交量直接腰斩,一个月大概只有5000-6000的水平;二手房成交价也呈现出类似的曲线,但是我们也注意到了二手挂牌价其实在春节之后就开始疲软,二手房价格已经达到了这轮周期的一个高点,价格有下滑的态势,515的出现是加速了它的下行速度。

蒋玲

预计2019年成都新房住宅和二手住宅成交量会比2018有所上升吗?为什么?

张院长:

我们先说说新房与二手房整体的市场,它代表的是市场的全部需求,16、17年平均每年整体成交大约有40万套,而18年大概只有24万套,以成都1600万常住人口和每年数十万的净流入人口需求来看,18年成交量已经触底,所以我们认为2019年整体的成交量会同比2018年提升10%;但这里需要注意,2019年的二手房成交量可能还会下降10%,新房成交量会有比较大幅度的提升。

蒋玲

2019成都区域分化会更加明显吗?东进、北改、西控、中优、南拓,是否可以判断城中心和城南的区域价值会进一步凸显?

张院长:

个人感觉区域分化应该是一个必然的趋势,但是它可能不是单纯地用区位来判断分化,而是需要考虑更多的变量;贝壳研究院大概用了半年的时间做了一个成都楼市研究地图,我们会综合周边的重点写字楼、商业、医院、学校、地铁公交等等各种因素一起去分析区域价值;如果很粗糙地分析城中心和城南,它们的整体区域配套、价值肯定是高的,但是如果往下细分到商圈,还是会有些不同。

蒋玲

对2019年有买房计划的市民有什么分析策略和原则提示?

张院长:

我记得上次我们也聊到前段时间中央表态了2019年需要“稳地价、稳房价、稳预期”,在一个以“稳”为主的市场里,其实对于买房者而言,是最有利的、最有谈判基础的,前提是你能充分了解你自己的需求和市场现状,因此,我个人建议,多看房,不管新房还是二手房,都能看,看个100套,然后你自然就能分辨哪套房子是符合你需求的高性价房子,那时就能入手了。返回搜狐,查看更多

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