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震撼!抢人!两大一线城市再次放松!

原标题:震撼!抢人!两大一线城市再次放松!

正版图片来源:图虫创意

文/顾天杰

2019刚开年,楼市的三个特点是,曾经调控最严的城市开始放松,看似不会降的房贷利率松口,抢人大战再度打响。

城市战继续升级,作为标杆的北京土地市场再次松绑,广州上演绝地反击,入户政策诚意满满。

北京:给土拍市场打一针

1月9日,北京发布2019年首场土拍公告,推出两宗二类住宅用地,并表示,建造的商品住房不设定住宅销售限价。

这已经是北京第三批放松限价的土地了。在2018年10月、11月,北京出让过两块不限价土地。

这次放松引起极大关注,因为大背景的关系,各地政府都在放松调控,北京是一线城市中调控最严格的城市,是楼市风向标。北京放松底线有多大,意味着其他城市的跟进空间就有多大。

放松限价的主要原因,是卖的地少了很多。

根据官方数据,北京2018全年供地79宗,成交72宗。成交建设用地面积约489.4万平米,同比下降38.33%;土地成交额1682.92亿,同比下降39.81%。2018年,北京土地流拍率达到10%,创2012年以来最高水平,接近2017年的3倍。

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过去2年,北京累计供应限竞房土地合计86块,限竞房住宅规划建筑面积830万平米。按照70/90的造房原则,北京已成交的土地将带来超过8万套限竞价房。

这些限竞价房的区位都不太好,大部分在大兴、房山、丰台、顺义、昌平等郊区,只有少部分在海淀和朝阳等中心区。

限竞价地块供给过度,限竞价房却滞销。

产品定位和地段分布,让北京限竞房出现严重分化,好地段的限竞房一下子就售罄了,毕竟有价格优势,即使5年不能转让,购房者还是愿意买。偏远限竞房去化率非常低,有的甚至不足20%。加上北京郊区二手房降价,限竞房价格优势不明显,又附带5年限售,买的人越来越少。

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限竞价房销售不佳,房企拿地积极性不高。

北京拿出的限竞价地块并不优质,价格限定,配建条件很多。开发商一算账,几乎不怎么挣钱,不太敢拿。尽管央行降准,但开发商的信贷一直没有明确的宽松信号,资金依旧紧缺。

于是乎,2019年开年,北京给土拍市场打了一针。

新拍卖的这两宗不限价地块,不仅位置好,配套也基本成熟,加上容积率低,被开发商拿下后,可能会被开发成联排别墅类的豪宅项目,刷新所在区域的价格纪录。北京政府在土拍上展示了态度,决心扭转开发商对地价和房价的预期。

天津:全国首例 租赁房改出售

不知道是不是靠北京太近,又看到北京土拍价格松绑,天津的放松措施更加惊人,直接将原有的租赁住房改成可出售住房。

1月10日,天津市土地交易中心发布公告,取消津滨开2012-13、14、15、16号四宗地块出让合同中约定的“租赁住宅建成后不允许出售,仅允许出租”条款,将自持租赁住宅调整为可售。

有人说,这是过去五年,中国楼市最震撼的一次调控松绑,直接将房屋性质改变了。

这四宗地块在2012年定下规定,只能自持租赁,不可出售。如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的,必须由天津经开区管委会批准,按照相关程序办理。

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2012年的时候,租售同权、租赁住房、竞自持等概念没有推广,天津滨海新区当时的尝试很超前。2012年11月14日,招商以底价4.495亿竞得这几宗地,折合楼面价约3000元/平米,随后泰达入股,双方共同开发。

全国范围内,大规模推出租赁用地是在2017年以后。

中原地产统计显示,北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。合计供应的出租房用地接近600万平米,按照60平米一套平均计算,大约供应出租房10万套。

天津这么一干,各大城市的房企很激动,是不是手中的自持租赁项目,都有机会转正成为住宅对外出售?这种不切实际的幻想,省一省吧。

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根据365淘房的数据调查,截止2018年底,天津有40个项目存在自持面积,总量大约70万平米,按照天津新房均价计算,这些项目合计105亿。

如果说招商泰达2012年拍下的地块,主要是建造自持公寓,为滨海新区供应人才公寓,那么2017年之后出现的自持项目地块,完全是为了抑制高地价。

同样是自持,同样是租赁,成因不同,房价的命运也将不同。

天津开发区的三大特点是,新房不足、地王频出、一二手房倒挂。

这次的招商泰达租赁改出售,很可能是2012年地块就留下的后手,只是一个特例,最终达到稳定滨海新区地价爱和房价的目的。

至于剩下的房企和租赁项目,请好好造房,安心出租吧。

广州:绝地反击 争夺人才!

1月11日,广州发布新一轮入户政策,加入抢人行列。

这一波人才新政有两大特点。

一是不再将符合计划生育政策,作为户口迁入的前置条件。
二是人才入户大幅放宽年龄限制,学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

广州在抢人方面,一直慢半拍,这次马力全开。

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2017年,广州新增人口45.49万,在一二线城市中名列前茅。但与深圳61.99万相比少了1/4。与此同时,西安、杭州、长沙、重庆等二线城市人口增速井喷,抢人大战加码,广州压力越来越大。

广州楼市2018年也出现下滑。

中原数据显示,2018年广州一手房网签同比下降18.9%,网签面积创近8年新低,一手房均价略微上涨5%。2018年全市二手房成交量同比下降23 .2%,是最近5年首次成交同比下降,成交均价同比上涨9.2%。

越来越多的购房者选择继续观望,房东也选择观望。

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中原报告显示,2018年看房客户数量远低于2017年,购买周期延长。在楼市下行阶段,想要客户买房,只有降价一条路。可2018年新增放盘量同比下滑近30%,说明房东不愿降价。

从近两年新增的房源报价来看,2017年报价下调的房源,占比大约为40%,2018年在70%左右,中心区尤其明显。天河、荔湾、越秀、海珠等高价区域下调盘源占比最高分别达76 .5%、74 .6%、73 .3%、71.9%。

一二手房成交活跃度降低,房东的心理价位会不断松动,2018年底和2019年初,以价换量越来越普遍。

广州急需增量,无论是楼市还是人口。

记住了 不是大规模松绑

因城施策,所有城市的政策,更加契合自身需求,相互传递的效应会大幅减弱。

三四线小城市放开限价,说明二手房真的不好卖,限竞价房挤压了整个楼市的成交量,北京这样的一线城市需要稳定。

除非真正能降低首付比例,房贷利率打折,实现刺激购房需求,否则楼市预期很难扭转。

从已经松绑的城市看,实际作用有限。尤其是上一波上涨中,被调控误伤的城市,还处于恢复期。剩下的一些城市,限价、限售等政策在当下已经名存实亡,干脆提前取消,好让市场快点消化。

一句话总结,没有新入场资金和成交量的支撑,房地产缺少回暖的基础。这种情况下的松绑,无法成为转向指标。返回搜狐,查看更多

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