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况伟大:公募REITs是转移住房租赁机构融资风险,需谨慎对待投资者利益

原标题:况伟大:公募REITs是转移住房租赁机构融资风险,需谨慎对待投资者利益

文/陈贤忠

近日,自然资源部、住建部联合印发文件,将集体土地建设租赁房试点城市扩围至18个;此前,上交所表示2019年将推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。

什么是REITs,以及这对住房租赁市场将有何影响?对此,搜狐智库连线了中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、商学院教授况伟大。

所谓“REITs”,即房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs), 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

况伟大表示,“严格意义上,在中国,目前还没有REITs这个产品。在国外,公募的REITs是一种投资的工具,因为中小投资者们投资的额度很小、资金有限,能买一些股票,几股、几十股、上百股,但要投资实物房地产是不够的,例如在美国,REITs就是满足中小投资者投资于房地产的一种投资工具。”

“与投资者主导的美国REITs不同,亚洲的REITs是开发商主导,即开发商手头的房产,有的可能不好卖,就把房产物业卖给REITs和公共投资者,并非作为纯粹的融资工具,且存在比较强的关联交易。”况伟大称。

据北京大学光华管理学院REITs课题组2017年12月发布的《中国租赁住房REITs市场发展研究》报告,中国住房市场,尤其是一线城市,已进入存量时代。其中,北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3,1.6和2.3倍。但与此同时,租赁市场份额偏低,全国范围看,租赁成交占比仅6%。

此外,据链家数据,目前中国租赁人口已达1.9亿人,住房租赁市场租金交易总额已超过1万亿元,未来10年,中国租赁人口将增至近2.3亿人,租房市场租金交易总额将接近3万亿元。

在租赁需求旺盛和国家推动建立租购并举的住房制度背景下,况伟大表示,上交所推动REITs试点和加快发展住房租赁REITs主要是为了方便开发商在资本市场上直接融资。目前,由于资本回报率低、未来资本市场不确定性大、政策的不确定性以及开发商自身信用的不足,导致开发商间接融资难度大,而通过发行REITs,可以打通房地产投融资链条、降低融资成本,充分利用社会资金,将融资风险分散转移到公共的投资者,促进社会资本进入租赁市场,促进房企市场化竞争,有利于增加住房租赁房源供应和改善住房租赁市场。

但推行REITs同时也面临一些问题,况伟大称,REITs是一种特殊的投资房地产股票,必须重监管。就目前中国情况看,《证券法》对REITs的上市、交易、退市尚无相关规定。此外,税法也需跟进,况伟大指出:“对REITs来讲,通常不减免公司所得税,但可能要减免个人所得税,即对投资红利不征个人所得税或者少征,在税法上要对REITs的中小投资者有税收优惠。”

此外,况伟大表示,在国际上,REITs是高比例分红、高收益风险比的一种提供给中小投资者投资房地产的投资工具,既是住房租赁企业融资的良好渠道,也可以为居民财产性收入提供大类资产。但就目前中国情况看,推行REITs需慎重,一是因为住房租赁REITs的收入来自租金,在投资回报率的约束下,大量资本进入住房租赁市场可能导致房源垄断,推高租金,损害住房租赁市场;二是如果监管不到位,租房租赁机构可能拿钱跑路,或者拿到融资后另搞投融资而不从事住房租赁活动,损害投资人利益。

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