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楼市泛凉意,市场渐理性,中国楼市调控是否在追寻一条中间道路?

原标题:楼市泛凉意,市场渐理性,中国楼市调控是否在追寻一条中间道路?

作者莫开伟系中国知名财经作家 中国地方金融研究院研究员

近日,《中国新闻周刊》刊发“2019年楼市真的要松绑了吗?”,引发了舆论媒体及全社会民众广泛的关注和热议,这实际上不仅反映了政府调控的变化倾向,也反映了全社会对楼市调控政策走向的种种猜测和担忧。

事实上,中国楼市调控放松已成不争的事实,自从去年底山东菏泽市打响楼市限售第一枪开始,湖南衡阳市亦跟进宣布取消限价;尤其在中央政府明确地方政府主体责任之后,多个城市纷纷放宽购房限制,短短一个月内,深圳、广州、珠海、上海、青岛等城市先后对楼市进行微调,主要包括降低首付、公积金政策、取消限售、取消限价等,但更多的是试探意味。

即便如此,也有些地方政府在试探时期却表现出欲迎还拒的态度,让人难以理解。比如菏泽市政府在“取消限售”政策公布次日即将原因引向了市民的购房需求,称菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

衡阳市政府则干脆在第二天亦撤销发文,宣布理由是原发文是“对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷”等等。

然而,我们也应理解,目前各地政府急切为楼市松绑也是情有可原的事情。因为经过2018年各地出台400多项严调控政策措施,包括限购、限价、限贷、限售等政策,从一、二线城乡到三、四线城市,概莫能外,被称为“史上最严”调控政策,各地楼市进入“寒冬期”,不少城市房地产业发展呈萎缩状态,土地流拍,地方政府土地出让金及相关税费锐减,在很大程度上影响了地方政府对楼市调控的信心和决心。

据相关机构披露,尽管2013年以后,土地财政占比越来越小,但在有些三四线城市,依然能占到财政收入的30%~40%。来自财政部国库司数据显示,2018年,地方一般公共预算本级收入97905亿元,地方政府性基金预算本级收入71372亿元,而土地出让收入为65096亿元,土地出让收入占到地方财政收入的1/3以上。换位思考,为保证地方财政的正常运营,地方政府对房地产市场及楼市调控采取必要的松动举措,也是无可厚非的。

显然,目前的房地产发展态势,无论是上升还是下行,不仅影响地方财政收入,也会影响整个的宏观经济。而中央政府对这个趋势也是了然于胸和明察秋毫,对地方政府的调控松动也采取默许态度;

但现在中央政府担忧的是各地政府竞相松动或松动无边,又将导致新一轮的楼市扩张,引发房价大涨,这样不仅会影响房地产调控的可持续性,也将影响民众利益和中央政府的政策权威和声誉;更担心楼市调控再次陷入“一放就乱”的怪圈。

由此,目前就中央政府而言,希望建立一条既要防止房价过快上涨、又要防止房价大跌的平稳楼市调控机制,这就是我们通常所说的调控的中间道路,避免过左或过右的两个极端倾向。

那么,从当前看,我国楼市调控的中间道路是什么?据笔者理解,简单地描述应该是能够确保房地产参与各方利益平衡,使楼市价格保持一个比较合理的水平、房地产开发保持一个适度规模,既不伤害房地产业健康可持续发展、又不给经济带来负面冲击的一种调控机制或调控状态。

总体而言,就是通道建立这种中间道路的调控制衡机制,在房价下行的时候,要阻止下行速度不要太快,在房价上升的时候要防止上升的力度不要过高,增强楼市调控的逆周期功能。具体看,表现在四个方面:

防止楼市调控走向两个极端,消除房价大涨加剧地方政府积极推动房地产发展的盲目现象重演,避免损害广大普通民众利益的现象再发生。同时,防止房价过快下跌导致房地产萎缩现象发生。房子过度下跌虽然给老百姓会带来一定利益,但影响地方政府财力的正常运转;

让地方政府学会“弹钢琴”,使楼市调控最终跳出“一调就死、一松就乱”的怪圈,为房地产调控长久机制建立创造条件。比如地方政府面临着地方债压力,急于放开限购,而对于中央政府而言,需要转变地方政府的调控思维,不再局限于房地产本身,只做头痛医头、脚痛医脚的管制,尤其要消除唯利是图调控倾向;应积极打开调控思路,跟地方债结合,跟政府的财政压力结合,行成一系列配套措施。

在楼市调控中寻找到行政管制手段与市场自发调节相融合、相统一的措施,找到两者利益互动的平衡点。这就是在现在过度依赖行政调控的手段中增加市场调节因素和份量,既不全靠行政调控手段,也不全靠市场自发调控的作用,提高楼市调控的弹性和韧性,提高楼市调控的风险承压能力。

就目前而言,中央政府对2019年调控政策的转向,即从分类调控到分类指导,体现了房地产政策的系统性,也给予了地方政府楼市调控足够的主动权,督促地方政府从调控后台直接走向调控前台,自己“唱主角”,实现行政调控的管制手段与其他市场配套政策比如市场需求变动、金融信贷政策、财税政策等相结合;尤其在财政压力和调控政策之间取得一个平衡,充分发挥积极的市场因素,体现“分类指导”调控原则的灵活性和多样性。

增加楼市调控综合动力,引入多种调控机制,比如金融的、财税的等等调控措施,避免过去中央政府唱主角、地方政府瞎起哄、金融财税等杠杆部门看热闹的调控倾向,给地方政府更多的调控主动权,综合运用各种调控资源,让地方政府从被动调控向主动调控转化。

就是地方政府在调控过程中,要密切关注和分析国家的经济形势和与房地产相关的重大财政政策、货币政策出台,分析其对房地产业发展的影响,制订楼市调控的各项前瞻性政策措施,未雨绸缪,提高楼市调控的预见性和超前性,消除楼市调控的被动格局。如今年1月,央行宣布降准,业内纷纷认为这是对房地产市场的松绑信号,降准降息一向也被认为是房地产调控的重要风向标,这些都是今后地方政府楼市调控政策制订需要把握的重点。

不断提高信息透明度,增强公众对楼市调控的参与能力,逐渐形成楼市调控的民主决策程序,从隐形的、政府强制主导式调控向明显、公开的市场调控方向转化,使楼市调控始终符合最广大民众的根本利益,使楼市调控始终沿着健康轨道运行。

就是说为提高地方政府楼市调控决策的准确性、针对性和有效性,使楼市调控政策能够确保地方政府、市场参与各方及民众利益的平衡,今后在楼市调控中应打破地方政府长官意志、拍脑袋或者只顾地方政府利益而不顾民众利益的行为,在每一次政策调控转向的关键时候,加强市场调研分析,准确掌握楼市变化信息,尤其在一些关键的调控政策上,通过公开听证会形式,广泛征求民众意见,提高楼市调控政策民主决策意识,使楼市调控政策更加符合民生和促进民生。

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