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楼市315:房企套路,你踩到了哪些?

原标题:楼市315:房企套路,你踩到了哪些?

摘要:条条套路通罗马

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

又到了一年一度的“打假节”,今天杠杆游戏想说一说“房事”。

2018年,在经过了史上最严调控后,楼市情况风云变幻。很多人说这年我们将会买到史上质量最差的房子,杆姐对这种观点部分认同。话说我们的房子整体质量啥时候好过吗?——玩笑话。

房子质量如何,一概而论比较难,但2018年,关于楼市的维权事件确实是不少。

管他是万科还是碧桂园、恒大,就是以品质著称的龙湖、绿城等,在2018年都逃脱不了因各种问题被上头条的命运。

这些头条背后,无数的买房者因此被坑,轻则损失财产,重则……

今天杠杆游戏就想根据自己和身边朋友的买房经历,做个简单的总结梳理,有些买房或维权的雷或许可以绕开。同时也欢迎更多有经验的杆友们在文末留言,一起扫雷。

1、一切口头承诺都不要信,合同细则才是王道!很多楼盘都会以城市规划、交通、区位、教育、医疗配套为噱头,吸引购房者。对于楼盘来说,这是正常的。

但倘若过分相信这些承诺,也是不正常的。宁可相信世界上有鬼,也不愿相信销售那张嘴,其实说的有几分道理。

许多捕风捉影的消息被拿来作为销售卖房的噱头也是常有的事。尤其是学位。学区房和普通住房卖价天差地别,但学位的不稳定因素也很大。

或许房产销售和你说该楼盘以后将会有怎样的学区配套,最后能否全部落实还要打上巨大的问号。若真出了问题,即便你录音了到时的纠纷也不会因此减少。

所以合同细则才是王道。

2、警惕学区房,要多方求证。很多楼盘都出现过配套的小学、初中,最终和宣传、购房时不同的情况。实际上,学区房的政策本身越来越复杂或者多变。

如果是特意为了学区而来,就一定不要嫌麻烦去相应官方网站上求证学区的基本信息,或者电话咨询教育、规划部门。

同样的学校,公立和私立的区别就很大,收费天差地别。还有学校到底是什么级别的重点,区位是否合适,都要查证清楚。千万别因为莫须有的消息而错买。

3、赠送面积并不一定看去都美。作为促销的手段之一,赠送面积非常吸引人。按照销售的意思,似乎都是白送,如今房价这么高,作为购房者真是赚大了。

但实际上可能也没有赚的那么大。房产销售都是文字游戏大师。白送确实不假,但他没说是全部面积白送,还是部分面积白送呀。

以地下室来说,《物权法》规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

除了第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明,明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。

意思就是说,地下室属于全体业主共有的范围,开发商也无权将这部分面积划给单独的某个人。

但矛盾的是,《物权法》下面还有一些规则又说明了地下室可以由开放商销售划给个人,但《物权法》在其中法律效力更高。

即便开发商有权赠送,到底是全部都白送还是实际直送了部分,销售时这也是笔糊涂账。

另外还有阳台、阁楼等,也并不是全面积赠送,比如阳台常规算一半面积,也就是另一半面积相当于赠送;阁楼赠送与否也与其层高有关。所以在看房时要保持理性,问清楚到底如何赠送,别吃了哑巴亏。

当然,强势销售阶段,问也没用。

4、警惕精装房。很多人嫌装修麻烦直接买精装,有些地方则根本买不到毛坯全是精装前者作为刚需,杠杆游戏不太建议入手。

主要原因就是,精装修的房子在我国基本不靠谱。花了冤枉钱买了,到处是问题,可能得重新装修,这不是浪费钱么?或者有毒,还要放一段时间才敢去住,这是花钱浪费时间。

这方面杠杆游戏几个朋友都吃过苦头,花钱不说,更主要花费了更多时间和精力的成本。且精装大部分签的双合同,这样对我们买房者来说就隐藏了更大的风险和压力。

装修合同是由开发商代签的,但是装修合同的签订对象却是装修公司,作为真正购买装修服务的业主却毫无话语权。

此外一旦这种双合同出现问题,就哑巴吃黄连,有苦难言。比如一套400万的房子,其中300万是商品房买卖合同中约定的房款,另外100万是装修合同的约定房款。

如果出现交房延迟或者其他楼盘问题,开发商绝对是按照300万元来赔偿的,这样要维权就非常麻烦了。

5、警惕商住房。顾名思义,商住房就是原本商业用途的房子,被作为“住的功能”出售,曾经楼市行情火爆时,因其性价比高而广受吹捧,但在杠杆游戏看来,商住房是非常脆弱的。

一旦调控退去,或者说房价趋于稳定,商住房本身具有的弱点就会暴露,价格也会大幅下跌,或难涨。我自己就买过,太知道了。

而倘若调控很严,商住房也将会是第一个开刀的对象,北京就是例子。

此外,商住房的各种隐性成本非常高,居住体验也远不如住宅。

更重要的,商住房对孩子上学并无任何帮助,因为他不能落户。

6、旅游地产不值得投资。如果手上有余钱,时间也有闲暇,购入避暑、过冬、康养旅游地产自用、家用没什么。但如果投资,大部分旅游地产是没有价值的。

杆友们可以对比,你所在城市旅游地产的房价涨幅,相比其他区位、交通、教育等硬性条件更好的地方,是不是最慢的。

7、退房维权应该积极。房价下跌时退房潮很严重,这其中又以精装房居多。如果真到了维权那一步,最好集体行动。不要给开发商各个击破,离间的机会。

但注意一点,如果要去政府机关或者重要地标,要通过合法的流程肯定不会批。有时候为了解决问题,又不得不去。但千万注意分寸,切忌肢体冲突。

抓住开发商违规要点,收集真凭实据,才能击中要害。如果可能请相关人士较好是负责房地产的官员参与旁听会议,这样可以借力打力。

有时候可以进行诉讼施压。实际上,精装修双合同诉讼是比较麻烦的。但是,要装个样子,特别是有律师朋友的话,要把走法律的仲裁的决心表达给开发商。

问题出现时,一定要坚定地维权。避免自己成为无辜被割的韭菜。

不知不觉写了这么长,这两天杆姐十多年的大学好友新婚,酒喝得有点多,但非常开心。也希望杆友们天天开心,买到心仪的房子。周末愉快!

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