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地方政府卖地收入罕见负增长,房价真的要降了吗?

原标题:地方政府卖地收入罕见负增长,房价真的要降了吗?

近期有媒体报道称,政府性基金收入和土地出让收入开始出现负增长。数据显示,1-2月累计,全国政府性基金预算收入9450亿元,同比下降2.3%;其中国有土地使用权出让收入8047亿元,同比下降5.3%。然而去年同期和去年全年二者均实现较高的增长。这背后意味着什么呢?

土地出让金和政府性基金之间有什么关系?

所谓政府性基金,是指政府在出让土地、发行彩票等方面征收的专项财政资金,根据新预算法规定,其资金用途划分主要用于基建、城建、科教、社会保障等多个方面。然而,在这些专项资金当中,约90%均为土地出让金。因此,二者同升同降也就不足为奇了。

卖地收入负增长,说明了什么?

1、地方公共财政收入承压。众所周知,地方财政收入对土地出让金的依赖程度很高。据统计,在楼市疯狂刚刚过去的2016年,土地出让金占财政收入比重超过30%的省、直辖市有14个,占全部有数据的25个省、直辖市的56%,其中土地出让金占比超过50%的省、直辖市有6个,占比43%。其中重庆、江苏和安徽甚至超过了60%。而在地级市中,政府性基金收入占公共财政收入超过100%的更是不在少数。因此,随着楼市的逐渐降温和出让金收入的减少,地方的公共财政收入将会受到巨大影响。

2、地方债务难以缓解。当下,地方性债务一直拉响警报,据财政部数据显示,截至2017年末,中国地方政府债务达16.47万亿元,而这仅是显性债务,还有如棚改债务、地方僵尸国企债务、养老金缺口、PPP项目等各种隐性债务没有统计到,如果加上这些的话恐怕早已超过百万亿。如此之多的地方债务,对于地方财政收入来说是巨大的负担,而财政收入中绝大多数又来自土地出让金,因此用土地出让金来偿债成了地方政府的日常

数据显示,2017年,有17个省、直辖市的土地出让金偿债比重超过30%,占比全部23个省、直辖市的74%,其中土地出让金偿债比重超过50%省、直辖市有6个,占比26%。其中北京、天津和浙江的这一比例超过60%。因此,当土地出让金收入减少时,对于债台高筑的地方来说,并不是个好消息。

3、楼市全面降温的前兆。虽然此轮全国性楼市调控从2016年至今已有近3年时间,但这期间楼市并没有完全偃旗息鼓,抢房、投机、开发商囤房涨价等现象仍然时有发生。然而土地出让金的下滑,说明楼市全面降温的趋势已经非常明显了。以北京为例,在调控政策下,土地溢价率持续走低,流拍现象较为严重,房企越来越不愿意拿地。2018年,北京市土地成交宗数同比2017年下跌29%,土地出让金同比2017年下跌40%。全年流拍率达到10%,创2012年以来最高水平。

总之,土地出让金这个指标对于楼市和地方来说非常关键。它的降低意味着房屋供应主体——开发商,不再像以前那样疯狂拿地,楼市将在供需不断平衡之下趋于理性。也意味着土地出让金背后的地价,不再水涨船高,一定程度上对实体经济将构成长期性利好影响。

近期有报道称,1-2月累计全国政府性基金预算收入和土地出让金收入出现“双降”。其实理论上说土地出让收入的波动属正常现象,与房地产市场波动没有太多直接关系,但是其背后的宏观趋势值得我们注意:首先,地方政府对土地财政的依赖使得未来其财政收入和偿债将承担很大压力;其次,房地产的投融资环境将不再火热,至少不会和以前那么疯狂;最重要的是,随着楼市逐渐降温,出让金背后的地价可能会趋于下降,而这对于整个实体经济来说是最大的利好了。

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