专家:一线城市租金仍有上涨空间,租赁机构已垄断定价权

原标题:专家:一线城市租金仍有上涨空间,租赁机构已垄断定价权

编辑/古双月

近日,部分机构频繁发布一线城市和新一线城市租金上涨报告,中原地产首席分析师张大伟向搜狐智库表示,从市场走势看,数据虽然有夸张成分,但是在资本的推动下,部分一线城市的租金确实出现上涨现象。

最近一位在某一线城市续租的人士表示,一居室涨了200元左右。合硕机构首席分析师郭毅表示,一线城市房租整体保持上涨趋势。

她认为房租上涨主要是因为租赁市场的需求保持上升趋势。第一,一线城市和新一线城市人口流入仍然保持相应增速;第二,一线城市房价较高,大量的外来人口需要从租赁市场解决居住需求,随着房价保持高位,很多居住者停留在租赁市场的时间越长,租赁需求也越多;第三,一线城市实行严限购,基本以5年作为一个周期,新进入市场的居民需要在租赁市场上待满5年,才有资格买房。

张大伟也表示,租赁市场的供需本来就比较紧张,特别是在郊区部分房源在过去一年多的严格监管,不得出租,另外租售比太低,房主有上涨预期。

张大伟还认为,越来越多的中介结构进入租赁市场影响了房租的走势。他表示,现在中介已经普遍性的做投资业务,一般都锁定3-5年租期,因此,未来租金的上涨都是中介的利润。

“一些中低端房源被中介整合包装成中高端租赁房源,也明显提高了租金。”张大伟说,当前的租金被低估,市场中的很多房源已经被中介包装,其中不仅仅有租金还有相当于租金10%左右的服务费。

“租赁市场有资本必然会暴涨。如果是房主直租,看顺眼的租户便宜1000到2000的完全没问题,因为毕竟房子起码几百万,但如果是这些吃差价的中介,赚钱是第一要务。”张大伟说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,租金上涨跟近期楼市交易活跃有关,他认为,房租还有上涨的可能,今年一线城市需要警惕。

在谈到房租的调整幅度时,郭毅表示,房租调整主要基于市场行为,小业主本身可能是根据周边房源价格,随时对房租进行调整,而且求租的人数越多,租金也会越高。中介则主要根据市场供求和对利润的追求来进行调整。

据张大伟介绍,租赁市场已经出现了垄断定价权,当前租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。最大的租赁机构已经控制几十万套房源。“这些租赁机构是有定价权的。比如自如等房源租金,相比普通租赁房源价格要高30%以上。”

此外,郭毅还表示,一线城市的租售比偏低,租金上涨后,反而租售比逐渐向合理的状态发展。但是居民个人的租收比却提高,住房租金占个人收入的比例增高。“近几年一线城市对人口准入的要求提高,从这个方面来看,这是优胜劣汰的一个自然过程。”

张大伟认为,房租过高会影响城市活力,年轻人租不起就会出现大问题。不过一些年轻的白领表示,房租上调几十或者百十来块可以接受。

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