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恒大回A闹“乌龙”,内房股忌抽水潮来袭

原标题:恒大回A闹“乌龙”,内房股忌抽水潮来袭

作者 | allen

昨天,一则停牌两年多的上市公司公告,撩拨了无数人的心绪。

深深房A(000029.SZ)公告称,重组标的恒大地产已完成房地产业务的内部重组,并取得香港联交所对恒大地产在A股重组上市的分拆批复。公告还称,标的公司恒大地产已完成三轮战略投资者的引入。

来源:节选深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司关于筹划重大资产重组事项停牌进展公告 (公告编号:2019-014)

遥想2016年9月,深深房A停牌并宣布和中国恒大旗下地产业务进行重组,恒大地产正式踏上借壳深深房A回归A股的旅程。

此次公告,市场普遍解读为“恒大回A股终获批”、“地产调控出现放松迹象”,引发不少投资者对地产股的热烈追捧。

公告发出后,港股市场的中国恒大(3333.HK)股价止跌回升,全日收涨1.92%。

来源:富途

同为港股内房股三巨头的碧桂园(2007.HK)、融创(1918.HK)同样止跌回升,分别收涨0.83%、1.85%。

不过,我们查看了过往深深房A的停牌重组公告,发现大部分的内容都很雷同。有接近恒大人士指出,深深房A的新公告不过是例行的信息披露,并无特别。

另外,根据相关上市规则要求,中国恒大(3333.HK)分拆恒大地产须先获得港交所批准,再按照A股的相关监管要求上市。目前,证监会和深交所对深深房和恒大地产的重组并无新的表态和动作。

这表明,监管层对地产股分拆上市和再融资的态度,并无放松,而对于地产调控的大规模放松,更无可能,恒大回归A股的路途仍然漫长。

一、为何大家都觉得房地产要放松?

乱花渐欲迷人眼。

自去年底开始,多个城市的地产调控出现“松绑”迹象。首当其冲的就是一座山东的十八线城市-菏泽。

18年12月18日,菏泽市住房及城乡建设局在其官方网站上发布了《关于推进全市棚户化改造和促进地产市场平稳健康发展的通知》(荷建(2018)7)。通知中的第六条“取消新购住房限制转让措施”,打算取消持续了一年有余的“新房限售”。

要知道,“限售”作为地产调控“五大武器”之一,杀伤力不低。此次放开,会使得二手市场房源增加,促进市场交投,是实实在在的放松。而就在大家热议菏泽之时,马上又出现另一座跟进的城市。

12月19日,广州市住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》指出,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的(以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准)房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象。

其后,陆续有城市加入。

2018年12月26日,湖南衡阳市住建局宣布,执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行;

2019年1月3日,合肥市国土资源局、市物价局的一则信件回复中提及,在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地),新房备案价格不受“限价”约束;

2019年1月5号,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》的公告,明确对部分区域松绑限购;

南京、长沙、武汉、济南、郑州、西安等城市,也相继公布了房地产“放松”措施,有直接取消特定区域限购的、有落户即获购房资格的、有给予高学历购房补贴的,莫衷一是。各地政府为此也是八仙过海,各显神通。

若是单一城市的行为,我们或者不必惊讶,但一系列城市,当中涵盖一二三四线城市,的房地产调控措施的转变,就十分引人注目了。

和政策面宽松相对应的,是金融层面的宽松。

融360的数据显示,全国首套房贷款平均利率自18年11月的顶点5.71%开始下降,至2019年1月,降至5.66%,环比下降0.35%;部分城市,如深圳和杭州,甚至降至5.145%;1月份,房企发债达1103.9亿元,创一年来新高,2月发债673.93亿元,增加87.7%。

影响房地产市场最重要的两大因素--政策和金融,相继出现放松的迹象,同时,鉴于过去房产调控周期以及当前的经济压力,投资者有理由相信,房地产大放松时代已来临。

但事实真的如此吗?

二、实际上房地产有没有放松?

在我看来,历史不会简单地重复,房地产没有理由放松。

众所周知,目前房地产是中国经济的支柱性产业,过去10年为国家挺过全球性金融危机做出过巨大贡献,但同时也造成房价过高、居民负债过重、挤压实体经济、降低居民消费等负面效应,时至今日,这些效应正在演变成国家经济的拦路虎。

更重要的是,房地产的繁荣是建立在货币超发、透支居民未来财富的基础之上,这样的模式若不加以控制,必将造成严重的经济滞涨,甚至会造成社会动荡。

同时,中国也正处于新旧经济转换的关键时期,若转型失败,可能会步拉美国家后尘,陷入“中等收入陷阱”。而房地产作为旧经济的代表,同时又是容易出现炒作的产业,如果任由其发展,只会导致过多的资源倾注于旧产业,阻碍新兴产业的发展,拖累国家转型。

从这些角度上看,严格管控房地产,其实正正是国家实现转型升级的必经之路。

不过,鉴于房地产的国家经济支柱作用,若一棍子打死,造成房价大幅下滑,矫枉过正,有可能致国家经济于死地。所以我们看到国家的调控总基调是:坚决遏制房价上涨、保持房价总体平稳以及因城施策。

在这个总基调下,房地产调控其实就只有一个字--稳。只有稳,才能“以空间换时间”,在平稳的环境下,加快经济的转型升级。

而回看前文所谓的有城市放松迹象,其实正正就是“保持房价总体平稳以及因城施策”的表现,即是房价下滑压力较大的城市,可以适当放松。总体上,大多数的一二线城市仍旧执行多项严厉的限制政策,即使是放松的城市,力度也有限,大多数都是微调,不过是在侧边敲敲打打,其实是未触及核心的限制政策和金融层面。

如宣布取消区域限购的兰州,细心的读者不难发现,其不过是取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,核心城区的限购政策依然未有松动。

来源:兰州市住房保障和房产管理局公告

此,房地产大放松时代并没有到来,也不可能到来。从这个角度上看,恒大地产回归A股的路程仍旧遥远。

因为如果让恒大过快回归A股,这等同默许了资本再次为房产巨头输送弹药,让其继续在地产业大展拳脚,变相就是自打嘴巴。另外,资金都涌到了房地产股中,科创板还有希望吗?

同时,也会给予市场放松地产调控的预期,股市跟楼市从来都是互相影响,实体经济中,大量资金就可能涌向房地产,再一次推高房价,加重房地产对经济的绑架,转型升级更加难以施行。

而限制恒大地产这样的巨头回A顾“抽水”,才是真正的“坚决遏制房价上涨”。今天,港股市场的中国恒大(3333.HK)大幅回落2.92%,或正是此道。

来源:富途,中国恒大股价走势

不过话虽如此,我们却看到今年以来港股市场上相当多的内房股出现大涨,这又该如何解释?

三、那为何港股内房股为何大涨?

据克而瑞内房股领先指数 (CESCPD.CSI)显示,进入2019年,港股内房股的成交量指数节节攀升,由年初的4857点升至今日的6180点,升幅27%,跑赢同期恒指升幅(12%);成交量由3.17亿股升至6.27亿股,升近1倍。

来源:克而瑞内房股领先指数

指数跟踪的39个内房成分股中,有34家上涨,头三名涨幅均超过7成,股价创出新高,仅有5家下跌,最大跌幅也不过是16.08%。

来源:克而瑞内房股领先指数

来源:富途,时代中国控股(1233.HK)股价创出新高

来源:富途,中国奥园(3883.HK)股价创出新高

来源:富途,新城发展控股(1030.HK)股价创出新高

三大巨头融创中国(1918.HK)、碧桂园(2007.HK)、中国恒大(3333.HK)也分别涨了48%、28%、20%。

放眼过去,内房股的日子红火得不得了。作为看天(政策和货币)吃饭的行业,这不是和前文所说的房地产调控仍未放松有矛盾?

其实不然,股票市场有自身的规律,股价若想上涨,可以是盈利,即EPS上升,可以是估值提升,也可以未来预期看好,等等。

回看去年及今年的内房股表现,我们不难发现当中的演变路径,那就是去年跌得多,今年便涨得凶。

首先,去年是地产行业较为困难的一年,棚改取消、央行“收水”、“五限”政策、贸易摩擦、经济下行、就业压力等,加上多地出现的房屋销售下滑、“金九银十”熄火、“房闹”事件、部分中小房企资金链断裂、龙头房企都大喊“活下去”等等,都为房地产发展蒙上一层阴影,市场预期悲观,从而拖累内房股股价下跌,从克尔瑞指数不难看出,18年2月至10月,指数一直处于下跌区间,跌幅接近40%,市场出现一定的恐慌。

来源:克而瑞内房股领先指数

不过,随着国家相继出台稳经济的政策,尤其是部分城市地产出现“放松”迹象后,市场的悲观预期逐步改善,从而推动股价稳步回归合理的估值区间。

其次,近期陆续发布的内房股18年财报显示,房企的业绩依然强劲。

如碧桂园,营收和净利润分别增长67%、32%;中国恒大核心利润大涨90%;中国奥园营收和净利润大涨61%、46%等等。

瑞信发表研究报告,称相信大部分内地房地产发展商将公布强劲的2018财年业绩。在该行所覆盖的内房企业中,预期2018财年的核心盈利将同比平均增长39%。内房去年合同销售同比增长29%,这将转化成2019财年的收入锁定比率107%,印证了该行对内房企业2019财年的收入将同比增长25%的预期。

政策预期的放松,加上盈利增长超预期,令内房成为了港股少有的双超板块,双轮推动下,19年的内房股一扫去年的阴霾,股价节节攀升。

这就是此次内房股为何大涨的原因。

四、结语

内房股的大涨,或者会有不少投资者问可否乘胜追击,尤其是此轮未赶上的投资者?

我认为,追高需要谨慎。因为内房股已经上升了近3个月,从估值水平上看,很多股票都已经回归到合理区间,既然如此,再上涨就需要更多动力,或是预期继续好转,或是业绩继续大涨,或有大量场外资金入场,等等,但现在都未看到有这些动力。

相反,随着业绩公布,盈利预期兑现,反而有可能出现高位配股、资金抽逃等现象,到那时,股价回调的压力就会增大。

因此,即使非常看好内房股表现,也不宜高位接盘,投资者就唯有忍受一下,等后期调整后出现好机会再决定是否入场。返回搜狐,查看更多

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