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北上广深等城市楼市回暖,房价又会怎么变?

原标题:北上广深等城市楼市回暖,房价又会怎么变?

摘要:最顶级的信号没有变

撰文|张银银

天气渐暖,楼市似乎也有回暖之势。

前几天,中国指数研究院发布3月份百城住宅价格指数。数据显示,3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为14759元/平方米,环比上涨0.24%,涨幅较2月扩大0.14个百分点。

同比来看,3月全国百城住宅均价较去年同期上涨4.43%,涨幅较2月收窄0.19个百分点。按中位数计算,全国百城住宅价格中位数为9168元/平方米,环比上涨0.30%,同比上涨7.71%。

此外,北京、上海等十大城市新建住宅均价为26813元/平方米,环比上涨0.15%,涨幅较2月扩大0.11个百分点;同比上涨2.25%,涨幅收窄0.01个百分点。

此外,成交量环比也回暖明显。

北京:3月,二手住宅网签量为16051套,环比增加1.4倍。

上海:3月,新房共计成交78.29万㎡,环比上涨176.45%;二手住宅网签量为25931套,环比增加142%。

广州:3月,一手房网签9174套,环比上涨164.69%。二手房(不含南沙从化)中介网签量为4272宗,环比大幅回升1.9倍。

深圳:3月,一二手房合计成交7639套,环比上涨超过100%。

上周末,和一家前20强的上市房企楼盘负责人聊天,她说近期来访量明显提升。而且不是偶然某一天,而是趋势性的小阳春。我感受到她的喜悦。

和我国开发商一样高兴的,可能包括全球资本玩家。房价是否再来一波行情,起码主要一二线城市让人再次看到投资希望。

房价是否要卷土重来备受关注。

过去多轮调控的历史表明,所有放松,或者边际放松调控的说辞之一,都包括对刚需购房者的保障和保护。

但最后,每一次放松的后果都是导致房价卷土重来。这一次,我的看法是最上层还有很强的定力。

在正常的楼市周期里,最早进行调整、下行周期最长、跌幅最深的城市,往往也能最早迎来反弹。

北京上海厦门,正是如此。北京自2017年4月楼市开始下行,上海厦门则是从2017年下半年开始,在这不到两年时间里,北京上海最高回撤幅度超过15%,厦门跌幅一度接近30%。

当货币政策转向、楼市调控松绑预期日益明显,这三个风向标城市从低谷反弹,也再正常不过。

近期的一个重大利好是,外部环境改善,中美谈得有很多进步。大环境好了,也就对房地产不那么依赖,转型升级就有可能。

严厉调控周期,大部分普通人根本没机会在楼市上加杠杆。即便你有房票、有贷款资格,高昂的首付和动辄20%的利率上浮,非要去投资买房,这不是扯淡吗?

很多楼市投资带路党总喜欢说,要坚定买房,特别要坚定买一二线城市的房子。我觉得投资是要分具体时间的,而不是能一概而论。

这轮调控周期就很明显,史上最严,有余钱也往往没资格轻易买房,房票、首付额、利率都是问题。

近几个月较为宽松的货币政策,和基建的发力、积极财政政策,是否可以实现经济的企稳成为关键。

如果经济企稳,近期就没必要降息。楼市同时可以维持调控,房住依旧不炒,顶多允许边际放松,而不是全面放松。

反之,如果跟着刺激,甚至大水漫灌,调控和去杠杆成果,毁于一旦。

但是,调控进一步边际放松则是趋势。

就目前的情况来说,杠杆游戏认为,最顶级的信号没有变,房住不炒。我一直说,如何让人不炒,很简单就是不准你加杠杆。

无论市场上有多少钱,无论资金成本多低,只要二三套给你控死,贷款不给,或者给很少。参与玩家就不多,敢玩的也不多。

没有玩家,就没有新的泡沫,就不会有新的紧张。同时如果还不准你转手就抛,资金成本会让你非常被动。

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