全面取消或放松落户限制,楼市投资逻辑迎来巨变

原标题:全面取消或放松落户限制,楼市投资逻辑迎来巨变

昨天(4月8日),国家发改委发布一重磅文件,官宣加快落户政策进程!

在国家发改委刚刚公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》文件中,提出要加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态、推动城市高质量发展、加快推进城乡融合发展,并且给出了最新政策指示:城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市,全面取消落户限制。城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市,全面放开、放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市,调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

事实上,在国家发改委宣布全面放开、放宽户籍限制这个重磅文件之前,2018年10月,国家发改委就已经发布了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。在该份文件中,已经对今年的人口政策做好了规划。也就是说,此次发改委出台的户籍政策只是上一次的落户政策延续罢了,但是却影响重大!

在我国发布的各类城市人口数据中,一般用市域人口、市区人口、城区人口等这三个统计口径来表述。但是,在中国,城区人口才是衡量城市规模最关键指标。

而发改委官宣:针对100-300万城区人口城市将全面取消落户限制、针对300-500万城区人口城市全面放开放宽落户条件,取消重点群体落户限制、针对超大特大城市,将加大落户规模。

这等于是在向全国市场传递一个信号:全国范围内将普遍放开落户限制,大城市落户将更加容易!而这无疑将极大加速人口向城市集聚的速度,对房价形成重大考验!哪些城市会受到影响?

根据住建部2008年1月发布的《中国城市建设统计年鉴(2016)》数据显示:截止2016年底,我国城区人口100万以上的特大城市全国共88个。其中,城区人口超1000万的超特大城市5个;超500万的特大城市8个;300万-500万的I型大城市14个;100万-300万的II型大城市61个。

以下是详细城市情况:

图片来源:新浪财经(即墨市并入青岛,青岛可能跨入特大城市行列)

从全国分布看,我国城市分布东多西少、南多北少的格局并没有太大改变:江苏当之无愧,成为大城市最多的省份,共计10个城市;广东、山东随后,分别有8个城市入围;其次是河北、浙江、四川,分别为6个城市、5个城市、5个城市;而人口大省河南则仅仅有4个城市人口超100万。

图片来源:腾讯财经

区域分布格局未变,但是,未来城市“生老病死”将进入优胜劣汰的丛林法则。关于城市格局,户籍制度将不再是城市区域间最大阻碍!城市间普遍增量规划的发展模式将成为历史。换句话说,城市间将经历优胜劣汰的洗牌!

很简单,鼓励城市做大做强!有吸引力的、有特色的城市将被给予“绿色通道”,只要发展起来无论大小,即使是镇也可直接设市;而吸引力下降、人口持续净流出的无竞争力城市,将被迫、必须停止增量发展,进入存量时代,主动收缩规模,做小做精。

一些老旧、失去活力的城市可能会消逝,一些有活力、有吸引力的新城市将会崛起!在这样的大背景下,楼市逻辑势必会紧随城市格局生变!

简单讲,“鬼城”想要继续炒作成为了不可能,甚至面临被缩小规模,压缩城市区间的结局;而新生城镇,哪怕仅仅只是一个镇,只要有竞争力、发展的起来,也可以给予设市。

关于楼市逻辑,未来城市人口规模、城市特色或者说竞争力将成为房价的唯一决定因素!简单讲,有些城镇区域注定会被放弃,格局大变!

就当前而言,户籍全面放宽、放松,对于国家“稳楼市”政策的执行是有利的,有助于打击楼市热炒。但是会带动热点城市的房价反弹,不过有国家备案价格封顶,暂时不会发生大涨。

为什么这样说?去年末至今,楼市开始步入回暖!全国各地多个城市(约17个)纷纷放松落户限制,被市场认为是楼市回暖的开端。而发改委这一政策出台,不仅仅为这些城市放松调控提供了政策支持,更从根源上消弭了炒作“小阳春”的立足依据!(一城一地放松是回暖,所有城市一起放松还叫回暖吗?)

不得不说这个时机选择的刚刚好。但另一方面,全面放松落户限制,会间接拉动国家城市群城市,尤其是中心城市群城市房价上涨。这也是不可避免的事情,城市虹吸效应中:

超一线、一线城市将从二三四五线城市吸取有生力量;二线城市则将会大量抽取三四五线城市有生力量;而三四线城市则只能从乡镇、村级单位吸取有生资源,并且青年人占有率将会进一步降低。这样的情况下,人口向大城市、更大城市集聚,中心城市群发展是大势所趋。

而在当下京沪等超大城市控制人口规模、中小城市吸引力不足的背景下,二线城市将成为最大受益者。但是随着人口聚积,这些城市房价势必承压。尤其是国家规划的重点都市圈、城市群,这些区域内的城市在吸引外来人口落户上将有天然的优势,在房价上也将天然承压。这些区域包括:

第一梯队:京津冀、长江三角洲、粤港澳大湾区;第二梯队:哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群;其中,成渝城市群被给予众望,被重点提出;天山北坡、滇中两个城市群作为边疆特殊城市群也被单列。

作者:点牛金融,个人观点,仅供参考。返回搜狐,查看更多

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