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一文了解个人出租房产如何享受减税降费优惠

原标题:一文了解个人出租房产如何享受减税降费优惠

在我们的日常生活当中,往往会遇到个人的房产出租需要到税务机关代开发票的情形,那么在此情况下我们需要缴纳多少税款呢?在2019新一轮减税降费的浪潮之下,我们又享受到多少优惠呢?我们一起来了解一下吧~

个人出租房产的税款征收方式

01

按实征收(按实际租金收入申报)

02

核定计税租金征收

提示

两种征收方式均可代开发票。

个人出租房产的税款征收类型

住房与非住房(日常商业用房最为常见)

案例分析

2019年1月,张某出租自有营业用房2000平米(占地面积),租赁合同总金额1440000元,合同约定出租人按月收取房屋租金,租期一年。2019年1月20日收到出租房屋月租金120000元(含税收入),2019年1月,发生修缮费用支出4500元,张某房屋坐落在县城,所处地段城镇土地使用税年税额每平方米为6元。2019年1月去县级税务局办税服务厅代开发票,各项税费由出租方承担,计算张某2019年1月代开发票应纳的各种税费。(本例按实征收税款)

那么在这种情况下,张某需要缴纳哪些税款呢?跟着我一起来学习一下吧

增值税

1.政策概述:住房类增值税减按1.5%征收率:增值税 = 月租金收入/(1+5%) ×1.5%。非住房类增值税按5%征收率:增值税 = 月租金收入/(1+5%) ×5%。2019年1月1日至2021年12月31日,私房出租增值税起征点为月租金不含税收入100000元(含本数),不含税收入大于100000元的才计征增值税 。

2.税收优惠依据:

A.《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号第一条)规定,自2019年1月1日至2021年12月31日,对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。

B.《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)规定,其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。

3.应纳增值税=120000/(1+5%)*5%=5714.28元

注意:本例中张某1月取得的租金大于10万元,故不能享受免征增值税优惠。

城市维护建设税

1.政策概述:城市维护建设税=增值税×(1%或5%或7%),在市区的,税率为7%;在县城、镇的,税率为5%;所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。2019年1月1日起减半征收。

2.税费优惠依据:《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法【2019】119号文件)规定,增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市建设维护税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育附加、地方教育附加。

3.应纳城市维护建设税=5714.28*5%*50%=142.86元

4.减免的城市维护建设税=142.86元。

教育费附加

1.政策概述:教育费附加 =增值税×3%,2019年1月1日起减半征收。

2.税费优惠依据:《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法【2019】119号文件)规定,增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市建设维护税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育附加、地方教育附加。

3.应纳教育费附加= 5714.28*3%*50%=85.71元

4.减免的教育费附加=85.71元

地方教育费附加

1.政策概述:地方教育附加=增值税×2%,2019年1月1日起减半征收。

2.税收优惠依据:《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法【2019】119号文件)规定,增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市建设维护税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育附加、地方教育附加。

3.应纳地方教育附加= 5714.28*2%*50%=57.14元

4.减免的地方教育附加=57.14元

房产税

1.政策概述:住房类按4%:房产税=不含增值税的租金收入(即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税)×4% ,2019年1月1日起减半征收。非住房类按12%:房产税=不含增值税的租金收入(即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税)×12%,2019年1月1日起减半征收。

2.税费优惠依据:

A.《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法【2019】119号文件)规定,增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市建设维护税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育附加、地方教育附加。

B.《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第四项规定,对个人出租住房,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。

3.应纳房产税=(120000-5714.28)*12%*50%=6857.14元

4.减免的房产税=6857.14元

城镇土地使用税

1.政策概述:城镇土地使用税 =每平方米土地年税额÷12×占地面积,城镇土地使用税采用定额税率,即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。住房类:免征城镇土地使用税;非住房类:按实征收城镇土地使用税,2019年1月1日起减半征收。

2.税费优惠依据:

A.《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法【2019】119号文件)规定,增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市建设维护税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育附加、地方教育附加。

B.《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第四项规定,对个人出租住房,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。

3.应纳城镇土地使用税= 2000*6/12*50%=500元

4.减免的城镇土地使用税= 500元。

印花税

1.政策概述:印花税=租赁合同总金额×0.001,住房类:对个人出租住房签订的租赁合同,免征印花税;非住房类:按实征收,2019年1月1日起减半征收。

2.税费优惠依据:

A.《安徽省财政厅国家税务总局安徽省税务局关于我省小规模纳税人减按50%征收地方税及附加的通知》(财税法【2019】119号文件)规定,增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市建设维护税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育附加、地方教育附加。B.《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第二项规定,对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

3.应纳印花税=120000*0.001*50%=60元

4.减免的印花税=60元。

注意:以上2-7项相加,即“城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+房产税+城镇土地使用税+印花税”,假设称之为相关税费(以下计算个人所得税时需用到)。

相关税费=城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+房产税+城镇土地使用税+印花税=142.86+85.71+57.14+6857.14+500+60=7702.85元

个人所得税

1.政策概述:其他出租个人所得税采用据实征收方式时:

A.(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费)小于等于4000元的(修缮费必须<=800元),应纳个人所得税=【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率

B.(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费)大于4000元的(修缮费必须<=800元):应纳个人所得税=【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×(1-20%)×税率。

C.修缮费每月最高可扣除800元,不足800的按实际修缮费用扣除,超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

D.当按据实征收方式申报转租收入(仍为增值税不含税收入)时,允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金(凭发票扣除,允许扣除的租金费用为增值税含税额)。

E.“城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加+房产税+城镇土地使用税+印花税”,统称相关税费。

F.对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

G.房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次,纳税人同一个月多次取得房产租赁所得应合并计算纳税。

2.税收优惠依据:《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(一)款规定,对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税,对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

3.计算应纳个人所得税

不含税收入=120000/(1+5%)=114285.71元

相关税费=(142.86+85.71+54.17+6857.14+500+60)=7702.85元

修缮费800元(注意:本例中修缮费4500元,只能扣除800元,余下的修缮费3700元于次月按本原则继续抵扣)。

应纳个人所得税

=(114285.71-7702.85-800)*(1-20%)*20%

=16925.26元

减税降费后张某出租自有商业用房1月要应交纳的税款以及税收优惠见下表:

来源:六安水务返回搜狐,查看更多

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