警惕以下趋势:越是全面放开户口,三四线就越加速收缩!

原标题:警惕以下趋势:越是全面放开户口,三四线就越加速收缩!

文丨来源:猫叔聊地产

ID:maoshuhouse

昨天,大家都在讨论一份文件发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》。然后我简单的说了下看法,是群发消息。

今天,重点的把这份文件看了看,发现了很多重要、不同于以往的改变。

01

首先,人口净流出的三四线凉了。

2019年对于中小城市的发展态度有了些变化。

2018年城镇化建设重点任务中提出:中小城市和建制镇要全面放开落户限制;加快培育新生中小城市,引导特色小镇健康发展。

在2019年的文件中,却罕见提到了这一句“收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中”

这说明,人口净流出的三四线不能再摊大饼发展了。

有学者统计了2000年和2010年两次人口普查数据。发现10年以来一个很触目惊心的现象——

中国有三分之一的国土人口密度在下降,中国行政意义上的600多个城市中,有180个城市的人口在流失。

但同时,地方政府依然大规模卖地、搞基建,出现了很多烂尾楼,房价依然居高不下的奇葩现象。以后收缩型中小城市,将会避免土地、公共资源浪费。

这是一个非常大的思路转变。会影响未来20年的中国中小城市的发展格局。

02

另外一个明显的变化就是积极鼓励大型城市、中型城市的落户限制。

城区常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;

城区常住人口 300 万—500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;

超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

城区常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;

城区常住人口 300 万—500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;

超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

通过对大城市、超大特大城市的落户规定,我有了一个更加明确的认识:

中国城市发展方向有了新的变化:从鼓励中小城镇发展到鼓励向城市群发展。

发现了没?刚刚过去一年,上述城市的落户政策有了大幅度的改变。

1、2018年,全面取消落户限制的还是中小城镇,常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市还在探讨积分落户制度;2019年,常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市已经全面放开。

2、2018年,超大城市和特大城市还在强调城区、新区、县级怎么落户,主要以吸引人才到新区、县域落户为准,而现在,明确规定要大幅增加落户规模。

我来总结一下吧。

对比2018年、2019年落户政策的不同:

人口净流出的中小城市,不能再随便扩张、疯狂建楼了;

大型城市统统放开户籍限制;

超大城市、特大城市要抓紧抢人!

03

这个政策,具体会涉及到哪些城市?请看以下表格。

直接获益的,是超大城市、特大城市、以及I型大城市。以北上广深,省会城市等一二线城市为主。

其次是人口基数比较少、经济实力稍弱的省会城市。

以及在城市群中的三线城市、人口净流入的限购城市。

如果不限购,人口净流出的话,即使在上述表中,也是没什么优势的。

为什么这么说呢?从2016年开始,三四线城市普遍大规模的房价上涨,而上涨的本质在于棚改货币化政策,以及三四线接盘侠按揭的杠杆影响。

棚改货币化、加杠杆买房只是短期的昙花一现,

影响楼市最基本的、最长远的还是人口。

所以,落户政策,可能会让三四线房价下跌的预期来的不那么快,但无法阻止房价下行的趋势。

通过前两部分的分析,大家也都能明显感觉到:一二线的重要性在提升,货币流向、政策支持又从三四线转移到一二线了。

我想这次落户政策可以看成是未来楼市的一个分水岭。

从16年开始,一二线大规模的最严格调控已经边际放缓,三四线的上涨已经是过去式。

一二线的寒冬已经没有了,基本面开始回暖。

2018年、2019年的政策都提到了“人地钱挂钩”,也就是说,分给一个城市的财税、土地指标,都和这个城市的落户人口数量有关系。

说的直白一点,抢人大战会大幅度提高地方政府收入。

想象一下,当各个城市的目标不再强调GDP,而落户人口数量成为新的KPI的时候,会是多么白热化的抢人状态。

这两年依然是省会城市、二线城市经济发展的爆发年,错过了这波人口红利,以后到老龄化社会,就只能等着哭了。

04

最后还是要聊聊,新的落户政策对楼市的影响。

其实很简单,对标两个城市就行了。

落户政策放开,无外乎就是两种模式。

一种是西安模式,一种是天津模式。

西安大幅度放开落户是从2017年开始,爆发于2018年。2017年,西安楼市均价上涨40%以上。均价6000元/㎡左右的房价纷纷破万。到了年底,新房一直涨,二手房价格上不去,西安楼市本来已经歇菜了。

没想到2018年,西安楼市凭借落户放宽政策再一次爆发。2011-2016年,西安年均人口增速仅4.6万人。2018年,全西安落户人数已经超过70万人。

所以即使在限购约束之下,西安楼市依然通过落户政策实现了量价齐涨。

再看天津,2018 年 5 月 16日,天津发布“海河英才”行动计划放宽落户条件,在津无工作、无房、无社保,年龄不超过40周岁的全日制高校毕业本科生可“零门槛”直接落户。

没想到,发布不到一天时间,居然有30万人申报。“天津公安”APP系统、落户的微信号居然挂掉了……后来,天津在4天内给落户打上4次“补丁”,搬出了调档案的杀手锏,直接卡住了一半左右的人。

猫叔记得,在宣布天津放宽落户的那天,粉丝和平区的230万老破小学区房直接涨到了280万,被一位北京的买家当晚全款定下……但之后,因为天津及时规范了落户规则,天津房价也并没有出现大涨的情况。

所以未来城市的房价,很有可能是“一城一策”,到底是”西安模式“还是”天津模式“,就看大家的选择了。

如果是天津模式最好,但如果是西安模式,迫于调控的压力,新房的价格会继续被备案价限制——很可能出现的情况是,二手房房价上涨没什么人买,新房价格很低但很难买到。

后续的情况当然还要继续观察,

不过,如果你的城市在放宽落户,你恰好又是刚需,那我的建议是抓紧摇号。

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