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央行泼冷水,货币宽松接近终结!楼市贫富分化时代到来

原标题:央行泼冷水,货币宽松接近终结!楼市贫富分化时代到来

摘要:楼市大反弹毫无支撑,继续分化不可避免

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

70个大中城市新建商品住宅,3月有66个涨了。

杆友的感受也基本如此。当然其中一个很大原因包括,2月春节因素,成交、价格都不够理想。

但不管这么多,这已经非常提振房地产行业的士气。

只是,杠杆游戏想说,就在欢欣鼓舞之时,央行出来泼冷水了。

央行货币政策委员会2019年第一季度例会,4月12日召开,昨天(4月15日)央行网站披露了会议纪要。

其中最重要的消息就是“把好货币供给总闸门”!杠杆游戏从中读到本轮货币宽松周期接近结束的信号……

1、货币总闸门不是回归,3月重要会议就说过,很多人可能忽略或视而不见

4月15日,杠杆游戏分析过,3月末,我国广义货币(M2)余额188.94万亿元,同比增长8.6%,增速分别比上月末和上年同期高0.6个和0.4个百分点。

根据央行的初步统计,2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元,比上年同期多2.34万亿元。

很多人说,这个水放得不少啊!其实可以说,很多,不信回顾下2008年。但也正是因为多,所以如果条件允许,那就更要收紧闸门。

其实3月重要会议,今年的工作报告就说了,把好总闸门,不搞“大水漫灌”。如下图。

注意,今年一季度会放多少货币出来,会实现多少社融,3月重要会议时就已经非常明确。当时1、2月已经过去,3月也开始一段时间,政策都在执行中了。

是的,前几天发布的金融数据完全是超社会期待。前十来天,甚至还有降准的期待,央行罕见辟谣。

而从效果看,一季度的货币政策,已经实现了预期的经济效果。下文杠杆游戏会写。因此,央行一季度货币政策会议纪要,才说“把好货币供给总闸门”。

既然政策目标已经实现,如果经济可以企稳。对了,下文会提到物价也有反弹。作为央行,自然要平衡、慎重考虑。

一定程度上说,央行对自己的操作和经济效果是满意的。一季度货币政策会议纪要就提到“保持战略定力”。

央行有了定力,对楼市可就是稳的意思。比如全社会的杠杆率,包括地产,也就没必要再加,稳就可以。

同时,纪要还说“以金融体系结构调整优化为重点,优化融资结构和信贷结构……”,也说明货币的总量和速度目前可以了,下一步是结构问题。

2、从中美利差角度、物价角度而言,货币宽松空间不大

3月的金融、融资数据可以说非常超预期。很多人期待二季度继续,或者一季度的货币宽松可以实现房价的大幅反弹。

但昨天(4月15日),杠杆游戏《鹤岗“爆”了,你还敢碰三四线吗?》一文中谈过:从利率水平上说,国内利率实际已经下降不少,已经基本实现重要会议的目标,和美债利差缩小。

另一方面,CPI 重回2时代,3月份CPI同比上涨2.3%。物价上涨,也对我们利率的进一步下调和货币宽松形成制衡。

房子供给端,无论是投资金额,还是在建面积、新开工都不错。前2年供地的增长,2019年会呈现效果。

经济需要时,货币放一下,然后现在放到一定程度,收一下自然也是应该。这就是所谓的逆周期调节。

财经媒体都注意到,央行3月15日进行了200亿元的7天逆回购操作后,至4月15日,已经足足一个月,没有任何公开市场的操作。

信号还不明显吗?

从利率和货币政策角度来说,目前进入观望期。货币放松的操作边际实际是在略微收紧。

楼市的小阳春,杠杆游戏认为,也就是小阳春罢了。

3、经济暂时企稳,更没必要加大宽松,楼市大反弹毫无支撑

首先,杠杆游戏谈点措辞变化。

2019年第一季度央行货币政策会议纪要,判断“当前我国经济呈现健康发展,经济增长保持韧性,增长动力加快转换”。

别小看这些措辞,其实都是积极的表态。对照2018年四季度货币政策会议纪要,就能发现端倪——当时说经济是“保持平稳发展”。

平稳和健康,分别意味什么,杠杆游戏不用解释。

其实,因为春节错位因素、地方债发行较早较多、中美近期谈得似乎不错,3月出口同比大幅反弹至14.2%,3月PMI回升,不仅货币超预期,经济短期企稳也超预期。

简单说,货币政策和内外因素,都可以支撑经济暂时企稳。

因此,经济企稳后,房住不炒的基调不会变。这一点,3月重要会议时,相关领导和部门就强调过了。

结构性放松调控,包括前几天我们分析过的落户大开放,这对于房地产企稳利好。但只要政策不给投资三四套房子机会,杠杆不轻易给人加,小阳春不会变成大行情。

上文杠杆游戏也写了,前两年土地供给不错,从目前披露的全国地产投资、在建、新开工数据都维持不错。供给端绝大部分城市是有基础的,全国性的楼市大反弹,可以说毫无支撑。

4、楼市继续分化不可避免。

昨天(4月15日),杠杆游戏写了篇文章《鹤岗“爆”了,你还敢碰三四线吗?》,我认为,不仅一些城市可能面临收缩,房价收缩时代实际也来了。

但是,近期的各种楼市数据,不论是新房二手房交易数据,还是房企融资数据、房贷数据都显示,房价迎来小阳春。

对此我一再说,小阳春和盛夏、大秋收是两回事。上文的分析,相信杆友自能判断。

综上,我才一再说,从资产配置角度而言,考虑到我国的人口结构和城市化节奏。未来,除了少数沿海发达和内陆前景明朗的三四线城市,坚守主要城市及其都市圈,是房产二级市场投资的正确选择。

除此之外的房产配置,除了刚需,都应该慎重考虑。这些看法,基本是市场的普遍共识,许许多多的朋友也都这么说。

不要看一些地方还很热闹,如果不给机会,逃脱、套现其实不容易。包括一些目前或此前炙手可热的城市,这几个月,是不是二手房价格下滑厉害?

如果没有全国性的形势,如何反弹,特别是反弹到有利的程度,是个大问题。

此外,我觉得即便是核心城市,除了核心区和需求旺盛的板块,目前的房价水平也不低了。全社会的杠杆率又这么高,年轻人就业压力不是没有。

一切没有经济和就业、人口支撑的数据,都是走不远的。但房价维护稳定是需要的,所以也放出了很多利好。

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