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高佣金背后的我爱我家:净利润率仅6.4%,员工开支55亿,平均年薪10万

原标题:高佣金背后的我爱我家:净利润率仅6.4%,员工开支55亿,平均年薪10万

文/岳家琛 编/李悫

出品/搜狐财经“公司深读”

近日,新华社的曝光再次将我爱我家高中介费问题推上舆论风口。文章称,有消费者通过我爱我家租赁房屋,一年后再续租时,需要再交一遍中介费。这违反了《北京市房地产经纪管理办法》的规定。

“房屋中介实际上是非常古老传统的一个行业,靠撮合交易收取佣金取得收益。”一位曾在我爱我家工作十余年的管理层对搜狐财经表示,“不管出来多少新的概念,他的核心商业模式始终未变。”

这一“古老”商业模式也支撑着A股唯一地产中介类上市公司我爱我家的业绩。4月9日,我爱我家发布了借壳上市以来第一个并表年报。其核心业务二手房经纪实现营收54.8亿元,占比达54.3%。

即便是在地产高温的2017至2018年,我爱我家业绩增速依旧缓慢。2018年报显示,我爱我家房地产经纪(经营我爱我家经纪业务的子公司,上市公司“我爱我家”系控股公司)2018年实现扣非及募资影响的净利润6.5亿元,2017年则是5.06亿。

前有行业老大链家,后有众多地产商陆续分割房屋租赁市场蛋糕。而媒体不断曝光下的我爱我家,领导层“外行指挥内行”等问题逐渐显现,我爱我家前路何方?

擦线完成对赌

2018年,我爱我家归母净利润6.54亿元,较上一年度同比增长1011.36%。虽然十倍的的增幅可谓惊人,但其业绩大涨其背后的原因是净利润的同比参照数据来自原昆百大。

2017年12月21日,昆百大A发布公告称,我爱我家房地产经纪84.44%股权已完成过户,随后昆百大更名为我爱我家控股集团。截至2018年底,我爱我家控股共持有我爱我家房地产经纪98.44%股份。

2018年,我爱我家归母净利润6.54亿元,较上一年度同比增长1011.36%。虽然十倍的的增幅可谓惊人,但其业绩大涨其背后的原因是净利润的同比参照数据来自原昆百大。

2017年12月21日,昆百大A发布公告称,我爱我家房地产经纪84.44%股权已完成过户,随后昆百大更名为我爱我家控股集团。截至2018年底,我爱我家控股共持有我爱我家房地产经纪98.44%股份。

我爱我家借壳上市时曾签订业绩承诺协议:我爱我家房地产经纪2017、2018、2019年实现扣非及募资影响后的归母累积净利润应分别不低于 5 亿元、11 亿元及 18 亿元。

根据我爱我家披露,我爱我家房地产经纪2017年实现业绩5.06亿元、2017至2018年度累积为11.56亿元,擦线完成了业绩对赌。

除去昆百大(昆明百货大楼)原有业务外,我爱我家核心业务主要包括二手房经纪、新房业务及房屋资产管理(即长租公寓“相寓”)。其中二手买卖业务营收同比增长3.2%;新房业务与去年同期相比增幅4.5%。

年报显示,我爱我家2018年地产综合服务营销收入突破100亿元,涉及资产交易规模GMV值约4000亿。然而搜狐财经发现,贝壳找房CEO彭永东今年年初曾公开表示,链家2018年GMV已经突破万亿。

更早的数据是2015年,链家彼时GMV达到7090亿元,营业收入155亿。千年老二我爱我家始终未能追赶上链家的步伐。

追赶链家的步伐

为了追赶链家的线上资源优势,2018年6月,因反对贝壳找房试图整合房产中介行业,我爱我家与58集团结盟,引入58集团作为战略投资者。随后,58集团成为我爱我家第二大股东,58集团也补充了我爱我家的线上资源。

除了线上资源差距外,我爱我家的业务覆盖范围也落后于链家。2018年报显示,我爱我家业务主要集中在华东及华北地区,两区域合计占营业收入比重达85.23%。

为了拓展市场布局,我爱我家启动重大资产重组,拟以发行股份及支付现金方式购买中环互联100%的股权。,中环互联在华中、西南、西北等十七城市布局有2400家加盟门店。

2018年报还披露了我爱我家长租公寓“相寓”的经营情况:截至2018年12月31日,在管规模30.3万套,较2017年年底增长19%。

相寓成立于2001年,发展至今已经18年。然而自如成立仅有短短7年时间,在管规模已经一倍于“相寓”。

目前,链家旗下的长租公寓自如估值已达200亿,而整个我爱我家控股的市值仅167亿。

“自如的扩张速度比我爱我家相寓快,是因为相寓主要依靠自有资金发展。”我爱我家上述前管理层表示。

上述我爱我家前管理层介绍,房屋资管业务主要有是两种模式,一种是赚收房和出租之间的价格差,一种是赚时间差。“中介拿到房源以后,一般会和业主有一到两个月的装修及出租时间,这段时间是免租金的。”

“我爱我家相寓主要赚时间差。如果单纯一进一出,不做任何装修改造,很难做价差。而重装修对资金压力比较大。相寓的模式就是不做重装修,以最快的速度租出去。”

年报显示,相寓全国平均出租率为94.9%,平均出房周期为9.7天,委托收益为16.54亿元,较上年同期增幅为50.78%。

人均薪酬10万,过半数为大专以下学历

虽然二手房经纪行业高昂的中介费经常备受舆论诟病,但搜狐财经发现,2018年我爱我家合并利润表披露的净利润为6.9亿,净利润率仅为6.4%。

搜狐财经发现,我爱我家2018年支付给职工以及为职工支付的现金流出共54.58亿,期初应付职工薪酬2.6亿,期末应付职工薪酬2.52亿,据此计算,我爱我家年度薪酬总额为54.5亿元。

我爱我家去年全年营收为106.92亿,职工薪酬占该公司全部营收的50.97%。合并报表下的净利润为6.9亿,职工薪酬为我爱我家全年净利润的7.9倍。

根据2018年报信息,我爱我家共有在职职工5.24万人,据此计算我爱我家人均年薪(含企业缴纳部分)为10.4万元。

另外,我爱我家去年销售费用为9.7亿,管理费用为10.3亿。销售费用中,职工薪酬占比76%,为7.4亿;管理费用中职工薪酬占比57%,为5.8亿。二者合计职工薪酬为13.2亿。

我爱我家的在职职工中,销售人员有4.3万人,占职工总数82%。从职工学历构成来看,大专以下(不含大专)占比最大,为53.7%。

此外,我爱我家去年为劳务外包支付的报酬总额为2.79亿元。

“在我爱我家,人的成本是最大的,其次是店面成本。”上述我爱我家前管理层介绍。

我爱我家财报还披露了高管薪酬:目前在职副总裁去年平均税前年薪为60.07万元,原副总裁胡景晖税前报酬为43.98万元。

董事长兼总裁谢勇的税前报酬为73.3万元。

前高管套现离场,现高管多无地产中介经验

我爱我家房地产经纪原本由刘田、张晓晋、李彬等共同控制。2017年底,昆百大向刘田、张晓晋、李彬等自然人和法人发行股份及支付现金,合计持有的我爱我家 84.44%的股权,合计支付对价为55亿元。

其中刘田、张晓晋、李彬三人合计持股26.95%,共计套现约18亿元后离场,目前仅持有少量我爱我家股票。截至2018年12月31日,刘田持股比例为3.13%,张晓晋、李彬持股比例均为2.54%。

而自从我爱我家借壳昆百大A上市以来,数个在我爱我家工作多年的高管也相继于2018年离任,其中包括一位总裁助理、两位副总裁和两位监事会主席。

2018年8月18日,我爱我家原副总裁胡景晖在朋友圈公布辞职信,将其与现任董事长谢勇的矛盾公之于众,此举引起舆论关注。

根据我爱我家2018年报披露,胡景晖解聘日期为2018年8月20日,原因是“个人原因辞职”。胡景晖自2001年12月起任我爱我家副总裁。

根据年报披露,这之后8月31日,我爱我家另一位副总裁曹晓航也辞去职务。曹晓航2016年6月加入我爱我家,担任副总裁。此外,我爱我家原总裁助理窦岩也于2018年6月6日辞去职务。

我爱我家“老人”相继离开,“新人”多无地产经纪行业的从业经验。

目前,我爱我家高管团队8位副总裁和1位总裁中,只有陈毅刚、何洋、朱威三位副总裁是我爱我家背景出身,在我爱我家房地产经纪工作超过5年。另外五席均来自于原昆百大高管团队,此前均无地产经纪行业从业经验。

其中副总裁段蟒此前为昆明百货大楼副总经理、昆百大总裁助理;副总裁潘斯佳此前为昆百大控股地产综合事业部总经理;新聘任的副总裁刘东颖曾在(IBM)国际商业机器中国有限公司任职二十余年。

我爱我家现董事长兼总裁谢勇此前同样没有地产经纪的从业经验,简历显示,谢勇是金融专业出身,第一份工作在中经开,之后,谢勇的工作经历主要围绕投资、资产管理等领域。

上述我爱我家离职人员认为,这样的高管结构,难免有“外行领导内行”的弊端。

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