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泰禾副总被带走!昔日上市房企大佬危机四伏

原标题:泰禾副总被带走!昔日上市房企大佬危机四伏

摘要:从买买买到卖卖卖;瘦身、放缓步伐过冬;高送转,拉股价,大股东解套?

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

资金告急、瘦身减员、卖地降债,坏消息不断。闽系激进地产商泰禾2018年的日子不好过。

日前,似乎终于迎来阶段性好消息。

4月12日,泰禾发布2018年年报,同时披露2019年一季报。过去的一年,泰禾经营性现金流终于回正,大幅增加至139.3亿元,营收及净利润都出现同比上升。

不过正在高兴之时,接替南方周末原常务副总编伍小峰,担任泰禾品牌副总不到半年的余智晟,就失联了。

在此之前,余智晟曾任深圳福田区副书记等职。实际上,余智晟是被相关部门带走,而且可能已经有一些天。泰禾方面则说,该事件不会影响公司正常业务发展。

对于泰禾来说,这不是好消息。但杠杆游戏要说,没有这个坏消息,泰禾的2018也一样过得不容易。

1、资金告急!从买买买到卖卖卖

2017年末,泰禾集团董事长黄其森接受《21世纪经济报道》记者采访时透露,2018年,泰禾将力争迈入2000亿时代。

为此,泰禾做了很多土地准备。

2015、2016年,泰禾在厦门、深圳、杭州多地屡拿“地王”,地块总价动辄几十亿元。

特别是2015年12月,泰禾以7.99万元/平米的楼面价拿地,当时周边别墅单价才8、9万元/平米。

泰禾是想要大干一场,所以起初才会有2000亿的销售目标。当然,这个目标没有实现,最终的销售额只定格在1300来亿。

2018年,几乎所有房企都放慢了脚步。闽系开发商也不例外,因为激进,他们资金和债务压力比其他开发商显得还要大。

泰禾就是其中之一。

据说,不到5个月时间,泰禾集团偿还债务支付现金671亿元。

从财报看,2018泰禾营收不错。在销售快速回笼、降杠杆减债务努力之下,泰禾净负债率终于从2017年的接近500%,下降到接近400%。是的,杠杆游戏没有说错,净负债率就是高到这个程度,资产负债率也是长期超过80%……

其经营性现金流净额,2018年末139.3亿元,终于从2017年的-125.5亿元变为了正数。

去杠杆是艰难的。

黄其森曾在上述采访中说,2016年开始,泰禾基本上不参与公开市场招拍挂,90%都是通过合作并购获得储备。这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3。目前,泰禾拿到手的土地,平均楼板价在6千元/平方米左右,而销售均价可望在3万元/平方米以上。

这个楼面价其实不低,当然泰禾院子江湖盛名,走的路线比较高端。

不低也意味着,如果房地产不能维持2017年的行情,资金压力必然就会出现。过去吃进去的,得吐出来。

另外泰禾称其主要做高端物业,销售节奏慢,所以回款慢。是的,行业50-60%的回款率不奇怪,但泰禾不到40%。杠杆游戏认为,产品结构,也是导致泰禾在调控背景下资金压力更大的因素之一。

调控趋严、融资难度提高、资金成本走高……除了降价和卖卖卖别无选择。

最新的股权转让是3月底,泰禾披露说,向另一家闽系房企世茂股份出售杭州艺辉商务咨询有限公司51%的股权。这是位于杭州的一个商业综合体项目。

在2016年,泰禾曾以14亿元总价、7631元/平米买下该地块。

此次股权转让对价3.79亿元,此外,世茂股份还需承担该项目前期贷款约7.14亿元。泰禾方面称,这笔交易可增加归属于上市公司股东的净利润约7987.50万元。

整个2018年,泰禾出售了11家下属公司,半年内卖了7个项目。

接着,仅2019年3月,泰禾就又向世茂股份等出售了位于杭州、南昌、福建漳州的项目,交易总对价为28.19亿元。

江湖盛传,泰禾此前几乎接触了适合的所有开发商,包括特喜欢接盘的融创等。大股东一度面临爆仓,各种债务违约随时可能到来,没办法……

2018年的股价很好说明了这一点,泰禾基本是一路下挫。在大卖资产、业绩似乎好转后,近期泰禾股价才回升。

不过未来一年,泰禾还有超过460亿的短期债务需要还。

2、瘦身、放缓步伐过冬

一边是降价、加速回笼资金,一边是出让资产。

同时,杠杆游戏发现2018年,特别是下半年,泰禾不怎么拿地了。一整年,泰禾只增加了5个土地项目,2017年则是20多个。

不仅如此,2018年中,泰禾的设计部和投资部缩编。接着到了年底,媒体曝出泰禾瘦身计划,蔓延至管培生。

管培生在每个企业都是保持公司基业长青的禾苗。

难怪媒体说泰禾的禾苗计划变成了“拔苗”计划。对于一个企业来说,应届生减员也是理性选择,成本最低。而且这部分群体没有实战经验,培育本来也需要时间,不减少他们减少谁?

很多企业都这样。

对此,泰禾方面当时的回应则是,公司项目集中开盘,需要建立强大营销队伍,优先从公司内部配置……

在泰禾内部,管培生分为“禾芯生”和“禾苗生”。

“禾芯生”主要负责营销,“禾苗生”主要负责非营销业务。2018年,对于销售压力大、降价,出售资产的泰禾来说哪能考虑那么长远。

销售是当务之急!

数百名“禾苗生”自然面临尴尬。

后来,泰禾还称,减员属正常现象,这说明公司对员工的要求更高,欢迎高素质人才加盟。

其实动荡的不仅仅是应届生、普通员工,2017下半年开始,泰禾高层管理人员同样频繁动荡。

媒体曾统计过,副总裁丁毓琨、许珂、陈健豪、沈力男,集团营销副总经理兼深圳区域公司营销副总经理刘伟、上海区域副总经理鄂宇、财务总监罗俊,以及上文杠杆游戏写过,入职泰禾不久的品牌总经理伍小峰……都先后离职。

不减员怎么办呢?泰禾2018年的新债利率明显走高,杠杆游戏发现动辄接近9%。

评级公司惠誉就说,泰禾集团每年利息支出高达110亿元,是其拿地和建安支出之外,数额最大的现金流出项……

3、高送转,拉股价,大股东解套?

很多人不知道,在体量前十多二十名的房企中,泰禾的评级大概是最低的。杠杆游戏简单去做了检索,当然我没办法检索完所有评级公司。

所以,我只能说可能是最低。

2018年,标普和惠誉先后将泰禾的主体信用评级由“B”下调至“B-”。另外,对其抵押债券下调至“CCC+”。

所以,才会有上文杠杆游戏所写,2018年泰禾的融资成本不低,利息支出总量和占比很高。

除了高负债、高息负债,泰禾大股东一度质押了绝大部分股权。

有意思的是,2019年A股行情回升,泰禾年报也“挺好看”。于是,泰禾日前发布2018年度利润分配及资本公积金转增股本预案,拟提议向全体股东每10股转增10股,同时每10股派发现金分红2.20元(含税)。

是的,泰禾准备搞“高送转”。

“高送转”后,泰禾的总股本扩大,股东持有的10股变20股,同时股价将折半。本质上,股东的持股比例和权益不变。

这是泰禾借壳上市9年来,首次抛出“高送转”方案。

通过“高送转”,泰禾公司总股数、流通股数量提高,股票流动性增强。而股民认为,未来股价起码应该涨回目前,那么大股东也就可以实现拉升股价解套。

泰禾的大股东和一致行动人占了泰禾60%左右的股份,可以想见如果总股数翻倍后,大股东潜在的利好。

很多庄家以前都这么玩,包括和徐翔合作的几十家企业。

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