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李宇嘉:楼市调控,又到关键时刻

原标题:李宇嘉:楼市调控,又到关键时刻

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

路透根据中国国家统计局4月16日公布数据测算,3月,70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升10.6%,连涨42个月,涨幅较前月的10.4%有所上升,为2017年6月以来最高。3月份,70个城市中二手房下跌个数为10个,较2019年2月的14个继续减少。

其中,有两个数据需要关注:一是70城同比涨幅,再度超过10%;二是二手房价格下跌城市迅速减至10个。这说明,首先,新房价格同比涨幅超过10%,触及调控的“红线”;其次,2018年新房限价,标定区域价格,引导二手房价渐进下跌。房价“软着陆”的路径,可能要被新一轮的周期反弹截断。

此次“小阳春”存在炒作

根据克尔瑞监测,2018年下半年,土地市场平均溢价率普遍低至10%以内。2019年1-3月,平均溢价率分别为10%、11%和21%。22个典型城市中,近8成城市可比地价较2018年上涨,较2017年上涨的城市超过一半。相比2018年,西安地价上涨近150%,昆明和太原上涨超过30%。

结合上述数据来看,本来已经进入下行通道的楼市销售,有逆转向上的迹象了。扣除去年12月份开发商“抢业绩”因素,去年10月份以来,全国商品房销售面积同比一直负增长,但今年3月份转正为增长1.8%。如果单纯是“小阳春”,即前期积累需求的季节性释放,并无何不妥,但这一次炒作氛围很浓。

原因何在?回顾2016年10月,楼市逐步启动限价。“环比不增长、逐步有回落”,是管理层对16个热点城市(后扩展至20个)调控的指示。2018年,尽管限价引起一二手房价格的“倒挂”,部分城市出现“抢房”,但新房限价,直接导致新房价格下跌,并引导二手房价格下跌,房价“温吞水”般回调。

这种情况下,有两类主体很焦灼:一类是2017-2018年高位入市或加杠杆买房的,现在基本被套。即便房价微涨,扣除交易成本、机会成本、杠杆利息,大概率是亏损的;二是2016-2018年高价拿地的开发商,接受限价管控,项目入市即亏损。即便随行入市,周围房价下跌,也难逃亏损的局面。于是,“小阳春”炒作就这么来了。

近期各大媒体纷纷刊文,提出切忌炒作楼市“小阳春”,呼吁应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。紧接着,4月16日,长沙发布“契税新政”,4月22日开始,全市二套房一律按照4%的契税标准征收。可以看出,“一城一策”,是未来调控的主基调。调控权利给到地方,稳定房价的责任也在地方。

楼市稳定局面不变

周期轮回式的调控,过去我们经历了很多轮,效果不见得好,反而促成了爆发式和周期式的楼市反弹。更重要的是,恶化了市场对于房价上涨的预期。那么,问题出在哪?下一步该怎么办?

一是“稳地价、稳房价、稳预期”。楼市处在历史最高位上,风险“软着陆”的前提是稳,这个战略没有问题。但偏偏,在市场的眼里,这是给楼市的安全边际“背书”,加上中介、开发商、自媒体宣传,便是楼市“底部已现”的佐证。

二是“一城一策”。这一机制本意是地方权责对等,但可能异化为借机松绑调控、刺激楼市。当经济面临压力时又遇上减税降费,部分地方政府的财政压力大了。依赖楼市的惯性思维又将重现。

三是货币宽松。打掉影子银行和“非标”,资金不会像过去一样,绕道进入地产。不过,有一点是确定的,银行是追求利润的实体。银行充裕的资金,自然会追求安全的资产,放给地产最省心。

拿捏稳定和反弹,这是个高难度的技术活儿;“一城一策”的长效,有赖于真正夯实城市政府的主体责任,特别是在经济面临压力、减税降费的时期,更考验谁是真调控、谁能放弃短期利益;货币能否进入实体等。

再看一季度经济数据,最终消费支出对经济增长的贡献率达77.8%之高;大湾区等都市圈“增长极”欣欣向荣,开发投资有很强的韧性。总之,经济的“底部”清晰可见,强化调控,下拉经济的空间并不大。但是,对于正在形成的“房住不炒”、正在打破的“房价只涨不跌”,意义非凡。

对楼市而言,大稳的局面不会变。未来三至五年,“高交易成本、低收益预期”是楼市交易的基本格局。抢着上车的投资客们,不要天天算着账面上的“尾部溢价”,“尾部溢价”在2-3年后交易时未必能够实现。高交易成本下,虚高的资产泡沫已开始消耗,可能你感觉不到,这便是调控的艺术。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)

李宇嘉

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