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自己选址的地方到底好不好,就从这五点看?

原标题:自己选址的地方到底好不好,就从这五点看?

找到一个理想的店面,开店创业就等于成功了一半。

来源 |铺铺旺(ID:pupuwang18) 文 | 怜席

图片来源 | 东方IC

零售老板内参经授权转载

选址作为开店最关键的环节之一,其中的学问用再多时间去讲都难以说尽,因为很多事情必须亲身体验,并在之后的经营中逐渐去感受才能深有感触,这也是很多开店十几年的人,为何挑选店铺眼光毒辣的原因。

但如果聚焦细节,避免一概而论,还是能够总结出很多收获的,就比如以下五点就是从经济角度分析的选址干货。

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自身经济条件

开店的成本预算绝非简单的租金和人工成本,还需要充分考虑备用金和营销成本。

很多新店主会提前准备好两个月的经营成本资金作为备用金,这是由于新店开业通常需要做大量的优惠活动或者广告,这一过程中多数店铺不仅不盈利,甚至是处于亏损状态中的,只有预备好足够的备用金才能增加店铺的抗风险能力。

不同店铺的备用金有所不同,但通常是物业费用和员工工资总和的两到三倍,再加上基础物料的采购成本,一家几十平米的小店、两三个员工,一般准备几万元就比较妥当。

如果想要开店,有着20万预算,其中16、7万都花在的转让费和店铺租金上,那么在宣传力度上就会十分乏力,很容易店铺夭折,所以要根据自身实际情况,规划自身资金的使用,力求一步到位,增加开店成功率。

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选择的行业

同一个地址,一个店铺,甚至是装修风格都差不多,但是项目不同生意差距就会有巨大区别。比如在学校门口开店,一家西餐厅和串串店,想必西餐厅生意也不会太差,但是和串串店相比肯定就有了差距,这就是所谓的接地气。

顾客在不同环境下,消费需求也不同,即使是最为常见的餐饮行业,也会细分为不同的小类,有些品类就算前景很好,放到人流量很大的地段也会生意不好,这是为什么呢?

就比如在购物广场开一家面馆,主营炸酱面和酸汤面,那么生意可想而知。这是由于多数前往购物广场的顾客都是想品尝一些自己平时很少吃的小吃或者大餐,纵使消费略高,也是完全可以接受的,而平时经常吃的面食和米饭,此时此地恐怕并不是大多数人的选择。

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附近积聚的人群及从事的行业

创业者不止要关注自己所处的行业,还要做好调研,了解清楚周围顾客的职业。

例如,一般甲级写字楼周围做餐饮多样性就比较明显,因为除了日常员工会有工作餐方面的需求,高级会所也有自己的生存空间,很多商业洽谈也需要比较有“牌面”的环境。

之所以关注顾客的行业,不仅是考虑到消费频率和场景,还有就是消费能力。例如周围企业以中小型创业公司为主,那么小而美的餐馆就是首选,大型酒店和会所就不会有太多市场,这是消费能力所决定的。

相反,如果这里集中了很多金融寡头公司,那么这个地段无疑寸寸黄金,反而小饭店没了生存条件,高质量的综合性自助餐厅会更受欢迎,甚至完全可能在周边诞生一条酒吧街,作为夜生活的最佳去处。

很多店主开店,稳妥起见一般都会选择小区周边,因为这附近人流量大而且稳定,只要站稳脚跟,但是小区内的人群反而性质最难把握。所以经常会看到一条街道,最开始吃喝玩乐各种场所都有,随后会逐渐倒闭一部分,最后留存下来的店铺,往往就折射出该地区人的消费能力。

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附近同行业的竞争者

竞争者,是每个创业者都要面对的问题,没有任何一家公司或店铺能做到对一个行业完全垄断,所以如何尽可能规避风险,在夹缝中求生存呢?

首先要做好趋势判断,如果是新的街道,入驻店铺还不是很多,那么自己就要和房东或者周边商家建立良好关系,了解周围即将入驻的商家都有哪些行业的,看看自己的同行多不多,自己有没有机会做出自己的差异性。

竞争关系也不用过于妖魔化,因为周围店铺多了,反而会形成规模效应,我们常常会看到一种现象:往往一家店铺来的人少,但若是形成一条街的规模,反而客流量会增加,所有店铺生意都会水涨船高。

考虑到,规模效应带来的益处,就算有经营类目类似的同行,也不用太过担心。就比如同样是面馆,兰州牛肉拉面和重庆小面的客户群体是完全不冲突的,同样是小吃,沙县和当地的包子铺也同样不会有太大冲突,只要做好自己的特色,一样能够稳定自己的客户群体。

当然有些情况也不能盲目乐观,比如本来有家川菜馆了,你还要在隔壁开一家盖浇饭或者中式快餐,那么必然会分流一部分客户,二者形成激烈竞争,不仅要拼产品和服务,最坏情况还要打价格战,纵然能够侥幸获胜,那也是两败俱伤,之后再碰到竞争对手很有可能一蹶不振。

特别需要谨慎的就是便利店的开设。现在国内各大品牌便利店进行全国布局,正所谓不是猛龙不过江,个体户自己的便利店面对大品牌的挤压,销售额难免会出现明显下滑。

目前比较离谱的是,很多小区和写字楼附近往往一条几十米的街道,就有三、四家便利店,更有甚者会达到五家之多,考虑到客户群体是固定的,几乎不会有明显增长,最终结果可想而知,没有足够资金支持的店铺会提前出局。

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区域的真实消费能力

区域的真实消费能力是考虑到以上四点后提出的。区域真实消费能力,决定这里的店铺整体布局,这点是不变的。

例如,一片区域经济情况,总体可以支撑30家小餐馆5家大餐馆的生存,但是这里有40家餐馆,那么必然会有5家会承受巨大压力,在顾客抢夺中逐渐败下阵来,后来不得不转行,之后入驻的店铺恐怕也只能试试美容美发或者商超便利,再入局餐饮就有些不明智了。

那么怎么判断一个区域的消费能力呢?比如政府或国企机关周边,公务员比较多,周围还有一些小区和单位公寓,这里的理论消费层次就比较高,客户群体比较稳定,但却往往会低于预期,周围反而店铺不会特别多。

因为体系内的公务员或者领导,如果应酬一般不会被距离限制,跨区去进行就餐实属平常,另一方面,机关内部往往就有食堂,价格实惠味道也不错,所以外出就餐频率并不高,最后一方面就是很多人下午下班后,往往会选择和家人一起吃饭,在餐馆就餐频率比较低。

综上所述,这片区域虽然经济水平,收入能力较高,但是消费范围却比较分散,在同一区域内的支出能力有限,只有小而美,有特色和务实的店铺才会有一定生存空间。

区域经济消费支出水平往往就不能简单用工作去说明,学校也是一个直接的例子。学生大多数是没有工作收入的,但是支出能力却比一些密度不是特别高的小区要高很许多。这是由于学生大多是年轻人,在消费方面能动性比较强,除去日常在学校进餐外,还经常会结伴出来“觅食”和寻找好玩的地方,这也是为什么学校周边的餐馆和网吧往往会十分火爆的原因。

正如开头所言,选址需要从方方面面去考虑,排除拆迁和修路等政策因素以及市场风向等不确定因素,单从经济角度去分析,选址也有很深的学问,它不仅关系一笔价格不低的投资是否能够落到实处,改善自己的生活,还关系着自己以后经商是否有坚定的信心,承担起家庭的责任。

选址是一个系统问题,需要在多个点之间相互权衡判断作出适合自己的最优解。《单店选址黄金法则》可以为你详细讲解选址各个阶段中可能需要的细节问题。

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