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请注意!房价不跌是万幸,小抬头尽快出货

原标题:请注意!房价不跌是万幸,小抬头尽快出货

文/杨国英

今晚,政治局会议的通稿出炉,再次提及楼市。

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”

这一政策导向的实锤,对年后市场迷漫的一股“房价将再次暴涨”的声潮,可谓是重重的一击。

当然,这种声潮是诱导性的,是由开发商、房产中介和房产自媒体,基于相关利益共识,无意识联合炮制而成的。

01

春节过后的两个月,一二线城市的住宅成交量普涨,局部城市的成交量甚至有翻一二番的。

成交量的大幅上升、以及大部分一二线城市房价的小幅微涨,直接给由多个楼市利益关联方构成的“唱多派”,提供了迟到一年之久的弹药——最终的舆论诱导方向无非是,房子你得买了,再不买,你就永远买不起了!

我来说点真相,免得大家误判中招!

成交量普涨、甚至翻番,注意,绝大多数城市基本都是环比,而不是指同比,这是因为去年底楼市的观望情绪特别严重,成交量的基数过于偏低,基数过低,翻番也就正常,这并不能代表楼市有多么火爆。

毕竟,春节后的最近两个月,楼市“楼市量价齐升”的景象,并没有真正出现——我们看看3月份70大城市的房价变动情况(注:一二线城市的新房还普遍存在限价,所以,我们只采用二手房的成交价量):

1,一线城市的北上广深,二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。二手住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅比上个月扩大0.2个百分点。

2,31个二线城市,二手住宅销售价格环比上涨1.2%,上月为下降0.2%。二手住宅销售价格同比上涨8.2%,涨幅与上月相同。

综上,可以分析得出,一线城市的北上广深的房价,无论是环比,还是同比,涨幅都不明显,0.5%以下的波动,我们可以忽略不计。但是,二线城市二手房同比价格上涨可是8.2%啊,这貌似很吓人,但是,这其实是二线城市补涨的延续,我们基本可以视为这一轮(过去4年)房价大涨的尾声——因为,绝大多数二线城市(除热点城市外)的房价补涨是从2017年才启动的,2018年下半年进入高点回落,所以,如果我们到8月份再看这些城市房价的同比数据,大概率是要趋平的。]

春节后的最近两个月,一二线城市的房价,确实是小抬头,但是,我们不仅不应该以此断定房价还将进一步大涨,而且我们要小心,要万分小心,不要被相关诱导性的舆论割了韭菜。

02

请理性思考!

春节后的房价小抬头,既有去年底观望情绪严重、春节后房贷利率调降、以及购房资格(一些二线城市)直接或变相降减的因素,但构成主导性因素的是,春节后货币供给的宽松,我们可以看看3月份罕见的社会融资增量和信贷增量。

货币之水漫出,什么都会涨,都应该涨,相比A股春节后高达30%以上的涨幅,楼市的这点小涨算什么呢?

真的不算什么!

当下楼市的小抬头,我个人认为,这是近四年楼市春天的尾声,除非刚需,我们不仅不应该再去炒房,而且应该尽早出货。

1,政策没有发生结构性的松动,今晚政治局的会议,依然在强调“房住不炒”的宗旨。

所以,2019年我们将看到,A股在大涨一波后,还将有一定的涨幅,我个人的判断,是要上到4000点上方的。但,A股会大涨,房价却不会、更不可以大涨。股市毕竟是可以给实体经济输血的,楼市对实体经济有什么益处呢?何况,从租售比来说,我们的房价本来就很虚高了。

2,楼市的获利逻辑已经发生变化,过去20多年,大家炒房的获利逻辑是什么?并不是严格意义上的资产回报率,1%—2%的年租金回报率,一半的资金成本都抵消不了,炒房的获利逻辑是一个“炒”字,去赚后面接盘人的钱、而不是租客的租金。

过去20多年,炒房的这种获利逻辑,如果我们非要找出合理性,那就是提前透支人口城市化的红利——提前进城的,提前在大城市买房的,赚了后进城、后买房的人的钱,仅此而已!

那我们的人口城市化,还有多大的空间呢,不能说没有,但整体不大、且是二级分化的,一线和二线的头部城市,全中国合计20个以内的大城市,未来20年,还有一定的人口吸附效应,但是,这种效应也在大幅递减——以前是大家争着挤着往大城市赶,现在则是大城市(一线城市除外)在不断降低门槛“抢人”。

所以,从人口城市化的角度看,当下的房价已经严重透支,至少需要2—3年的时间来对冲这种透支,而从5—8年以来的中期看,一二线城市的房价还将有一定幅度的上涨(但绝不会再暴涨),至于三线和三线以下的小城市,未来的房价,则是绝对悲观的,人口持续净流出嘛。

过去是炒房,未来,3—5年后,房产必将回归资产的本质属性,以租金收益率、而不是预期接盘侠的接盘价格,作为房产投资的核心依据——接盘侠越来越少了,都快没有了,何况,房产税已经越来越临近了!

小抬头正是出货时,房价不跌已是万幸,请不要再侥幸了!

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