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酒店投资哭声一片?京东27亿元买下翠宫饭店做写字楼

原标题:酒店投资哭声一片?京东27亿元买下翠宫饭店做写字楼

来源| 酒店高参

农历新年刚过,就传出京东约27亿元买下翠宫饭店的消息,完成此次出售后,翠宫饭店将改做商用写字楼。据悉,业绩亏损以及高额负债成为翠宫饭店被抛售主要原因。近年来,酒店投资似乎很不乐观,而酒店投资的难到底难在哪里呢?

当下,酒店投资行业的现状是:一线城市酒店物业租赁市场竞争激烈,导致物业价格高企不下,但酒店资产买卖市场因价格过高致使少有购买者问津。二线城市租赁供需相对平衡,少些区域有过剩迹象,酒店资产买卖市场不温不火,但整体较一线城市活跃。

酒店投资人的难

酒店资产进入4年有余的困难期后,市场中,买卖双方的僵持已不止几日,投资人论坛中,总会抛出共同的话题“中国酒店资产价格过高,高到离谱”,投资酒店不动产少则20年、多则50年的回收周期,的确让很多投资人很难算的过来账。频频遇到酒店业主几乎拍脑袋的报价时,拒绝投资意向的同时,也会对报价狠狠的诅咒一番。

在酒店产权网的业务案例中,某国际知名500强企业,在美国纽约和中国上海寻求酒店项目,其中就两个意向的项目进行对比。其中,位于纽约核心区的酒店项目约10万余㎡,共计客房约1000间, 每平米均价约5万元人民币。对比上海项目,项目共计约5万余㎡,每平米价格4万元人民币左右,客房500余间。

两个项目都位于国际大都市的核心区域。都有着不错的稳定收益。最终,投资人几乎毫无悬念的选择了纽约酒店资产,并且以约50亿人民币的价格成交。平均每间客房收购价格约400万。放弃上海酒店项目的原因是:除单位价格高于纽约外,单房约500万的购买成本也高于纽约(虽然在此,我们使用了国人常用的单房收购成本的说法。

不过,因为国内外的酒店布局和结构与国内不同,特别是国内五星级酒店的客房坪效严重低于美国的情况下,简单的对比美国、香港等其他地区的单房收购成本,这是缺乏对国内外酒店资产基础了解的表现)。

另外,纽约项目的营业收入和利润几乎是上海的4倍,还有长达几乎无限期的土地使用权可供选择。更加具有诱惑的是,在纽约购置这个项目,可以由当地银行机构提供年化利率约2.6%的过半收购资金贷款(该酒店的总资产收益率约7%)。

国内,资金很活跃,投资人有投资需求,可实际情况的是,大多数投资人多年都不能寻找到一个优质的资产收购。账面上大量的资金留置和国有企业中优越的资金成本,投资的工作越来越难做,甚至,不少公司最终已经放弃收购酒店类资产。

酒店业主的难

酒店投资人很难,但酒店业主也并不容易。房地产公司的业主持有酒店的现象,大多数情况下是“拉郎配”造成的,这不是房地产公司的本意。要投资酒店的房地产公司中有三种原因“其一,一种是政治任务,不得已;其二,制度导致的偏方;其三,是自身居心不良”。

政治任务主要是来自政府的任务配给,在取得土地时的要求或者是没有明文要求但口头交代的。制度偏方主要是,在金融机构在逐步向房地产公司停止贷款或更为严重的抽贷后,却给酒店项目留了活口。不过,中国60%的酒店被房地产开发商持有,这种制度自然会让房地产开发商为应对政策而加大酒店的抵押程度。自身居心不良是,一些房地产开发商为了提到地产售价,硬是塞进去一个国际的、豪华的、高星级的酒店做品牌溢价。

最近几年,酒店业主有大量变现的需要,但投资人迟迟不接盘,几乎碰到同样的情形是“每一个投资人都是算不过账,见的投资人多了,麻木了”。好像所有的人都不认为业主的酒店资产有什么价值,长达两年或更长无法将酒店资产变现也习以为常了。

酒店的业主曾经也是投资人,酒店建设或者投资初期,也曾经倾注心血和精力。可惜的是,昨日的酒店业主和今日的投资人相比,专业化程度差距甚大。相比今日的投资人的各种模型、市场分析、风险把控以及退出渠道的重视来说,酒店业主大多像个还没有进入小学的学生。由此,过去的错误投资,必将带来今日的损失,这无可厚非。

业主也有无辜受害的一面。酒店建设中面临的政府干预和资金无节制的使用,任何一个需要资金的业主都会拼尽全力换回资金,也会尽量的满足当地政府对酒店建设的期望。但事后,资金成本和酒店的盈利不足,致使酒店业主腹背受敌,各种损失和投资成本合计后,酒店出售价格自然高的离谱,如果降价,给银行打工不说,自己还要亏损。如果不降价,缺乏投资价值,难以让投资人有回报,不少业主最后的选择是:卖给银行。

结果是,大量的资产变为不良。据酒店产权网统计的数据显示,2017年较2016年相比,酒店资产拍卖的总额增长了10倍。

星评制度有脱不掉的责任

最近,一直在研究一个问题,为何中国这么庞大的中产人群和商务人群,但酒店的收益和坪效一直无法对比美国,甚至有倍数的差距。

其一,国内的酒店结构中出现了大量的公共区域、会议、中餐、其他国外餐厅、健身房、游泳池等。在很多五星级酒店里,这些空间的面积远远超过了高利润产品(客房)的面积占用比。坦白的说,这些都是消耗利润和成本的最大的蛀虫。

其二,中国大多数高星级酒店分为裙楼和主楼部分,这些裙楼一般都作为餐厅、会议、健身、游泳池等功能。而在美国却少有酒店裙楼部分,除了占用面积不大的餐厅和会议外,其他区域均为客房部分,建筑成本和利用效率高于国内。我们对比纽约和上海的两个相似的酒店来看,同样5万㎡的酒店项目,纽约的客房数量为600间左右,而上海,客房只有约400间左右。

中美酒店建筑对比

换句话说,国内星评的标准的确会导致酒店收益率低下以及增加酒店的盈利难度。另外一个例子是,当我们为了不断满足国外宾客的需求时,国外餐厅建设的需求会被列入酒店建设的范围(星评中,五星级酒店需至少配备一个外国餐厅)。我们在酒店资产交易的案例中发现,很多三、四线城市的五星级酒店,每年的外籍住客都是个位数。当我们把建设外国餐厅的要求作为必须时,是否国外的酒店也会把我们的中餐当做必备呢?

另外,泳池等康乐设备建设也并非必然,反而带来了更大的问题。游泳池经常因为管理不足导致水质无法达成要求,甚至是很多国际酒店的泳池水质无法达到卫生部分的验收标准,酒店方面除了定期将多达上百吨水不停的更换外,并无太好的管理方法,更有甚者,长期被爆的酒店泳池水质不合格的原因竟然是城市供水本就无法达到而造成的。

对于酒店套房和总统套房的建设,更显尴尬。据统计,中国酒店总统套房的年接待量近200万间夜,假如,每个总统平均住一晚总统套房,仅中国的总统套房就可以满足整个地球所有的总统300年的住宿供应量。而事实上,99%的酒店开业至今,一个总统也没有接待过。

银行完美的充当了“碧池”角色

在实业的群体中,大到王健林、小到小公司的开发商,对银行的印象大多是:“有福共享,有难跑路“,要说哪个机构最有情有义,很多人说不出来,但要说那个机构最无情无义,很多开发商的回答一定是“银行”。

银行为保障资金安全往往会不择手段,比如抽贷,一次抽贷几乎有99%的几率击垮一个公司。在中国存储资金充足的时候,大量的银行进行了无节制的对外放贷,开发商成了最佳的放款对象,大量放贷导致开发商极其容易获得贷款,并且催生开发商的雄心壮志,不断的扩大规模和多元化发展。

在中国抑制房地产开发贷款时期,酒店的数量瞬间激增,为何?因为银行只给酒店资产留了活路,那不是银行的福利,钱流向哪里,哪里就会繁荣,甚至是过度繁荣,这个道理银行当然知道。直到酒店资产出现坏账增加时,制度一刀下来,制止酒店贷款,这时,酒店可能还没有把钱利息赚回来,可已经需要向银行还贷。更让人不解的是,很多银行把年化利率超过6%的资金,贷给了资产回报不足4%的酒店资产。

酒店业主本应有的商术

不少业主的难处不是无法出售酒店资产,而是因为专业缺乏而投资酒店,而今,面对专业的投资机构,沟通障碍并非显浅。

在我们的案例中,遇到一个三级城市新建设的酒店项目,因为地理位置和自然资源不错,被认为是有点价值的项目。然而,2万多的每平米报价(毛坯),让我们气急败坏。和其他人一样,业主兴奋的描述着该城市里的其他酒店如何的好、如何的有价值等。虽然,我们每年数百万的信息数据支持我们并不同意他的意见,但业主视而不见。并预测该酒店200间客房过亿的营业额预期(当地拥有400间客房最豪华的国际五星酒店的年营收不足1个亿)。

商业规律和技巧的结合,被认为是术,术既有技术的成分,也有对规律认知和应用的成分。简单的说,商业的规律是有风险,有可能赔、也有可能赚,但一定不会是只赚不赔,这就是术的一部分。

往往很多酒店业主对这个术并不了解。万达酒店亏损几十亿出售,王健林傻吗?这些钱是实实在在的亏,不过,这才是商业,这才是商术,需要时割肉出售,不会犹豫,这里亏了,在其他地方赚回,这才王健林在商业上认识和对规律的把控,这才是“商”。如果一味死等让它赚回来,在股市这叫做套牢,这种套牢一般都在散户里出现,又有谁听过专业的投资机构被套牢呢?遇到不利,立马割肉走人,原因很简单,时间耗不起、成本耗不起、精力也耗不起。更何况,现金为王,投资机会还很多...

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