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大数据告诉你,房价为什么会上涨!

原标题:大数据告诉你,房价为什么会上涨!

来源:成都房帮帮

第一次跟帮帮网友见面,今天聊点我对房价的看法。

说到房价大家的感慨一定很多,但大部分都是后悔上车晚了,要不就是后悔当初买的少了,没钱上车……

民以食为天,衣食住行是老百姓的基本需求,国家稳定的基石也是这些,所以稳定房价就是稳定国家的一块基石。

房价,从古至今、无论国内国外,在经济中都是很重要的一部分,而经济的基础是钱。

曾经有个问题困扰了我很久:

“钱”,对于我们到底有什么意义?

看了很久经济相关的书,终于看到一个满意的解释:

在全球经济化的今天,每个国家的钱都是国家的信用背书。

举例:

津巴布韦国家信用破产后,他们国家的最小面额已经是亿以上的单位了,可能一张纸币还不如卫生纸值钱。

美元因为美国的强大,在国际货币中占据首位,这些都是因为有国家的信用背书,才能让别的国家以及民众认可钱的价值,否则和印了图案的冥币没什么区别。

看似哲学的问题,其实是想让大家能用经济的思维方式理解“钱”的意义,这样我们对房价的理解会更透彻一些。

本文探讨的房子是普通住宅,公寓小产权房等不在此次讨论中。

关于房子的价值,我们先看下法律是怎么写的:

《中华人民共和国城市房地产管理法》 根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正如下。

第二章,房地产开发用地,第二十二条:

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

——以上为法律原文,如果不对请指出。

简单的理解就是:

土地是国家的,不能为私有,而因为物权法,所以老百姓买房子有永久的使用权。

那么地方政府就把土地以70年的租约出租,到期后,如果房子还能使用,那么老百姓需向地方政府续租土地出让金即可。

这里敲黑板,一般买到的住宅土地出让金都交到了当地政府手里,每个地方政府的经济都是独立的,中央是来管理各个地方政府的。

所以中央的政策是宏观的,全国地方就是微观的。

要想深入了解房价,就得搞懂M2跟房价之间的关系,这里就需要了解一下,什么是M2?

M2,就是广义货币。

货币(M0)=流通中的现金,即流通于银行体系之外的现金

狭义货币(M1)=(M0)+活期存款

广义货币(M2)=M1+准货币(定期存款+居民储蓄存款+其他存款+证券公司客户保证金+住房公积金中心存款+非存款类金融机构在存款类金融机构的存款)

一句话简单理解:M2,就是一个国家所有的钱。

M2能够反映现实和潜在购买力,中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。

若M2增速较快,则投资和中间市场活跃;

反之,若M2增速较慢,则投资和中间市场萎靡。

清楚了什么是M2,我们再来聊:房价为什么会涨?

先看看我国的M2变化。

1999年货币供应量是119897.9(亿元),2017年货币供应量是1690235.31(亿元)。

也就是说,我国的钱多了14倍左右。

从2007年后M2开始快速上升,2007年-2017年M2增加了4倍。

一个国家的M2稳定在一个数值,那么物价都会相对稳定,包括房价;

但是当钱增多时,钱的购买力就会下降,物品就会涨价。

国家多印钱,会直接导致物价上涨,火锅从人均几十块变成了人均一百多,猪肉从几块/斤变成十几块/斤,房地产只是其中之一。

房价的关注程度为什么高,因为房地产是老百姓日常生活中单价最贵的物品,而且也是丈母娘绕不去的卡,哈哈哈开个玩笑。

下面这张图,反应了我国这20年来GDP的增长。

2007年GDP是90564.4(亿元),2017年GDP是820754.3(亿元)。

可以看出,GDP增长约3倍,没跑赢M2。

但是这个数据应该与房价涨幅接近,M2抢跑在经济中是正常的现象。

2018年我国的城市化人口在60%,一般发达国家的城市人口占全国总人口的80%左右。

考虑到我国国土面积大、人口多,要达到发达国家水平也不能低于70%,所以未来我国的城市化建设还将继续。

那就意味着,还有很多人要进入城市。

现在我国总人口约14亿,未来至少还有10%以上的人口要进入一二线城市,约1.4亿人。

为什么大家更偏向一二线大城市?

1、三四线城市这几年经济补偿拆迁,导致当地房价暴涨,相对一二线已经没有低房价的优势。

2、提供的工作岗位并没有一二线城市好,大企业肯定都愿意去基础建设完善的一二线城市。

3、 收入也没法和一二线比,有了完善的基础建设降低了企业的成本,多发点钱给员工对企业来说还是赚的,最好的证明是特斯拉在上海建厂,难道马斯克就不知道上海人工比三四线城市的人工贵嘛?资本家都是逐利的,投资哪里最赚钱他们比我们还清楚。

所以,可以预知的是,一二线大城市房价还有上涨空间,人口流入自然会带动房价上涨,这是趋势。

这个数据是成都近年来人口的变化情况。

大家都能看出2015年以前,成都1年增加10-20万人,但2015年到2016年增加了170万人。

这里数据的偏差说明:成都将片区扩大了。

2016年-2017年,成都流入人口37万人,这与成都的就业水平密不可分,同时说明成都作为新一线的网红城市拥有极强的吸引力。

下面的数据是成都近年来的人均收入。

我们一样选择2007年-2017年做对比,人均收入增长了约2.6倍,明显跑不赢M2的4倍。

对比房价之前,还是想说一句,成都人口增加这么快,但是人均收入的增速丝毫没受影响,说明一个问题:

成都新增人口很大一部分都是青壮年劳动力,并没有拉低人均增速。

而青壮年劳动力将能为这个城市创造更多的价值,带来更多的生机和活力,而他们也是承受房价上涨的主力军。

前方注意!下图需要横屏看↓

(图片来自房天下)

数据是成都2007年-2017年二手房单价。

2007年4月房价5242元/平,2017年5月房价11892元/平,涨了约2.3倍。

成都人民的收入增速是2.6倍,还是略微跑赢了房价,对于之前一直没上车的我来说不知道应该是哭还是笑。

这是北京的人口与收入数据,我们可以明显看出,与成都不同的是:2016年-2017年,北京人口出现了下降,上海也是同样出现了下降。

看来逃离北上广并不是一句空口号,真实数据佐证了这句话。

2017年,成都与北京的人均收入差距约1.7倍之多,那么房价呢?

(数据来自安居客)

就以5月的为准:

北京平均房价为53049元/平米,成都2017年5月同一时期11892元/平米。

北京房价约是成都的4.5倍,但是北京人均收入只有成都的1.7倍。

这里我们可以理解为北京的房价过高,也可以理解为成都的房价偏低,但都可以说明一个问题,成都整体房价并没有那么高。

1、 教育

从古至今,读书都是用来筛选人才以及巩固金字塔上层的,大家都有望子成龙的心,所以好的学校非常重要。

这时候房子就跳出来了,只有这个小区有对应的学位,孩子才能在这个学校上学,其实也是变相的阻碍了经济实力不足的一部分老百姓。

有钱的人根本不在乎这些钱,又或者用简单粗暴的方式,交高昂的借读费去上那些好的学校。

现在很多学校不让收借读费了,所以好学校对应的划片小区就更抢手了。

2、 交通

能买的起上百万房子的人,买个代步车应该都不是问题。

不过问题是现在停车位很少,很多地方都需要去抢。

就是成都3环内写字楼的停车费也是贵的吓人,一个月便宜的300元/月,贵的1000+元/月,还有一周一次的限号,以及早晚高峰人民南路的双向8车道都能堵半天,其他小行子就自求多福吧。

所以大部分人上班还是选择的公共交通,不信?

可以去赶一次1号线的早高峰,爽歪歪。

附近有地铁或者交通发达的地方还是占据着优势。

3、 医院、超市、公园

周边配置这些是为了更好的生活,距离远只会浪费更多的时间在路上,或者减少去的频次,最终降低居住者的生活质量。

总结一下:

1、 M2的涨幅说明你存的钱=贬值,刚需上车还是合算的,毕竟房贷利率不算高,M2的涨幅远比房贷利率高,所以不算亏。

(在这里并不是鼓励大家去花钱啊!!!尤其不要网贷!!!只是单纯从经济角度来说,具体情况因人而异)

2、 城市人口的变化,这几年的流入方向主要是新一线和二线,北上广深这些超一线基本饱和;三、四线是流出状态。

(不过每个城市的情况都不一样,也有的小城市有这极强的吸引力不过那些都是少数)

小助理有话说:

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