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深圳物业费或涨七成,三千小区账目公开仅十余个,业主担忧被涨价

原标题:深圳物业费或涨七成,三千小区账目公开仅十余个,业主担忧被涨价

  为何物业费调价不开听证会?物业服务水平低凭什么还涨价?物业管理质价不符业主应该如何维权?4月18日—19日,由深圳市住建局、深圳市发改委一连两日联合发布的通告,将深圳住宅物业费再次推向了舆论焦点。

这两份共计十九个问答的通告,对三个月前启动公开征求意见的《深圳市住宅物业服务收费指导标准(征求意见稿)》收集采纳意见情况进行通报,并就市民关心的深圳物业服务费将上涨的理由、未召开听证会的原因、新的收费指导标准的制订依据等内容进行了详细解释。

然而,上述官方回应并未化解深圳业主们对于即将到来的物业费大涨的担忧。有关深圳物业费为何涨、怎么涨、是否该涨的争论就此展开。

官方回应

为何未召开听证会?

物业收费事关全体市民,如此重要的价格调整为何未经听证会程序?对此,两部门在联合公告中也予以了回应,称政府定价机关制定价格应当听取社会意见。按照相关规定,听取社会意见有书面征求意见、座谈会、听证会、公开征求社会公众意见等多种方式,由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目,为此,这次采取在深圳市住房建设局官网公开征求社会公众意见的方式,听取社会意见。

物业服务水平低凭什么还涨价?

目前很多物业服务企业服务水平低下,为什么还要调整《指导标准》,让他们涨价?对此,两部门在联合公告中表示,造成这种情况的原因除了有物业服务企业管理不善、物业服务从业人员素质较差等因素外,还存在一个客观原因,即近十年来,涉及到物业管理的人员成本、房屋维修养护成本等都在持续上涨,但物业管理费标准没有提高,物业服务企业会尽可能通过各种方式缩减开支(比如减少工作人员或减少清洁、绿化、维修的频次等),以维持企业正常运营和利润,势必造成物业服务水平的下降。

两部门表示,之所以调整《指导标准》,目的是为了让物业管理各主体客观了解深圳市普通住宅项目的物业管理收费标准情况,并为市场提供一个相对合理的参考标准,指导物业管理双方参照《指导标准》协商价格,实现物业服务“价质相符”,提高业主的获得感和满意度。

物业管理质价不符,业主应该如何维权?

对此,两部门在联合公告中表示,当业主认为物业管理质价不相符时,首先可由业主或业主委员会与物业服务企业沟通,要求物业服务企业按法律法规及物业服务合同约定履行职责,也可以通过协商按程序调整物业管理费标准;如物业服务企业不能按照合同约定提供相应水平的物业服务,可召开业主大会决定解除合同、更换物业服务企业。政府部门在物业管理活动中履行政监管职能。业主认为物业服务企业有违法违规行为,可以向街道办及其工作站、区住房建设部门或其他渠道反映和投诉,相关部门会按程序处理。协商或调解不成的,建议通过司法途径解决。

焦点梳理

1、质疑:收支账目尚未透明,难以接受“盲目涨价”

”小区物业管理公司总是在说亏损,但从来不公布小区收支账目,我们没有办法判断小区物业管理到底需要多少成本,更担心物业费上涨后,并不能享受到相应标准的物业服务”,家在福田某大型住宅小区的谢小姐向南都记者如是说。

南都记者在走访中发现,像谢小姐这样拒绝接受小区物业费在实现收支透明的前提下进行涨价的业主并不在少数。居住在罗湖某小老小区的业主郭先生向南都记者表示,小区业主们大都能够理解近年来物业管理成本的上升,“但没有明确"算账"又凭什么来进行"涨价"?”

但于此同时,深圳也有小区的涨物业费之路并未受到业主们的竭力反对。作为深圳市小区账目公开做的最好的小区,景洲大厦小区仅在去年一年就对物业费收费标准进行了两次上调,从2.5元/㎡·月涨到3.5元/㎡·月,但在业主大会投票中,赞同提价的业主占95.32%。

为何上调物业费能在这个小区得到高票通过?深圳景洲大厦业委会主任邹家健介绍,该小区采用的是“先算账后定价”的方式,先定收支成本,再确定收费标准的方式,调价幅度依据收支成本核算,每次调价均经过了业主大会投票,并会对调价内容进行公示,让小区业主得以了解调价的具体项目内容,“小区收支账务公开透明后,业主普遍是可以理解物业费上调的”。

追根:如何破解小区物业看账难?

小区业主的上述质疑并非空穴来风。南都记者了解到,深圳目前合法合规的商品房小区约有3690个,全部由物业服务企业提供服务。而这其中,实现小区银行账户独立的有282个,其实已经实行业主大会法人化试点,实现小区物业管理账目公开的小区仅有十几个。

而对深圳绝大多数小区业主而言,想要看到物业管理的“明白账”绝非易事。或是小区未实现银行账户独立,与物业公司共同使用一个账户造成监管困难,或是根本不透露小区收支情况导致“无从监管”。

深圳小区另一个普遍存在的情况,是小区共有产权不明晰。有些业主只能看到物业公司在收取停车费,或是将小区公共部位广告位、场地出租等方式,将小区公共收益占为己有,“为什么物业公司已经侵占了业主公共收益还要涨物业费?”

对此,深圳市住建局、市发改委在联合发布的通告中回应表示,这种情况产生的原因是多方面的,如业主委员会成立难或运作不规范导致对物业服务企业监督不到位,同时,由于物业管理费标准偏低,物业服务企业为了维持企业运营,想方设法“另辟蹊径”增加收入,以弥补物业管理费的不足。

两单位在回应中称,目前深圳正在进行修订的《深圳经济特区物业管理条例》,其修订草案从降低业主大会和业主委员会的成立门槛、解决业主大会开设账户问题、建立业主共有资金管理制度、建立信息公开和信用管理制度等方面,为业主在物业管理中发挥主体作用扫除障碍,并进一步加强了对物业管理各方主体的监督管理。同时,《条例》修订过程中也在探讨物业管理服务收费价格调整模式,以建立健全物业服务行业价格动态调整机制。

但值得探讨的是,在此份有关深圳住宅小区物业服务收费标准上涨的文件发布之时,上述解决业主大会开设账户问题、建立业主共有资金监管管理制度、建立信息公开和信用管理制度的新版《条例》,尚未出台。这也意味着,完善资金监管、收支透明等制度建设之前,深圳的物业费先“涨起来了”。

2、质疑:业委会难以成立,如何与物业博弈?

除“看账难”以外,另一个制约深圳小区业主参与物业费制定的难题,是深圳小区业委会成立难。

翻阅深圳市住建局、市发改委一连两日联合发布的通告不难发现,小区是否成立业委会对定物业费、监督物管公司,甚至更换物业都起到了至关重要的作用。

据统计,当前深圳所有合法合规的3690个住宅小区中,仅有40%成立了业委会,能正常发挥功能的不过25~26%。没有成立业委会,意味着小区只能属于“前期物业阶段”,物业管理收费像拥有功能正常的业委会小区一样实现“市场调节定价”,缺乏“话语权”的业主们频爆出只能被动接受物管公司定价,在议价上缺乏自主权。

对于这这种情况,两部门在回应给再次给出了解决方案,前期物业管理阶段的小区,如果房屋已出售给小业主,即使新的《指导标准》出台,物业服务企业和建设单位也没有擅自调价的权利,要按程序召开业主大会表决通过后方可调整。上述相关部门强调,对于已建成但未成立业委会的普通住宅区,在前期物业服务合同期内,物业服务企业和建设单位不能借机“搭车”调整物业管理费。

有业内人士指出,凡是未召开业主大会就调整物业费的行为,均属无效。凡是遇上“被涨价”的业主,可以向市场监管局进行举报,一旦查实,物业管理公司将被予以处罚,并限期责令改正。

支招:开放市场,亏损企业在竞争中合理退出

值得探究的是,南都记者在走访中发现,对于大多数“突出重围”成立的业委会而言,换物业往往成为了成立后的首要任务,但能否顺利的换到业主心仪的物业服务企业来接手,还需要经过招投标的考验。

依据深圳目前的相关规定,小区更换物业需要20%的业主联名提议,在经街道办或业委会召开业主大会表决后,三分之二业主通过即可进入招投标程序。值得注意的是,作为整个招投标的最后一步,参与竞标并顺利通过评标的物业企业往往是通过抽签的方式最终确定“花落谁家”,作为甲方的小区业主在这一步尚无法实现真正的“由甲方定标”。

在邹家健看来,这样的招投标程序,小区业主在最终定标上并无“话语权”,侵犯了业主自主选择的权力,“小区物业管理公司的选聘、解聘应当是由业住说了算,政府不应深度介入,这样才能够让整个市场活起来”,他建议,应当改革操作细则,让选择权力回归业主,让亏损的企业在市场竞争的优胜劣汰中合理退出。

追问:到底是谁要“被涨价”了?

梳理此次舆论质疑的焦点,自家小区物业费是否会因新版《指导标准》的出台而随之“水涨船高”是众多深圳市民关注度焦点,甚至有业主质疑,新标准对物业费收费标准的提高将使深圳出现大量“被涨价”的小区。

对此,两部门回应强调,调整《指导标准》不等同于提高物业收费标准。其表示,《指导标准》是在不具备业主共同决定条件下提供的物业管理价格指导标准,尽量趋近于市场均衡价格,实现社会福利最大化,能由业主共同决定的住宅区物业收费价格均由业主共同决定。《指导标准》视物业服务企业提供的具体服务内容给出分级物业管理收费标准,提供的是价格波动区间。调整《指导标准》与提高物业管理费没有必然关系。

然而,这并未完全打消业主们的顾虑。较现行的物业服务收费指导标准——高层住宅最高为3.9元/㎡·月,多层住宅最高为1.3元/㎡·月的物业费水平而言,新版《指导标准》中,其最高标准的高层住宅最高标准涨幅近50%,多层住宅涨幅近70%。“物业公司肯定就高不就低”,深圳某小区业主在接受采访时表示。

对此,邹家健认为,目前国家已经取消了物管资质的级别,虽然新版《指导标准》制定五个级别服务标准,但在操作层面是仍属困难,物业管理公司是否质价一致缺乏有效的监督,“在这样的情况下,谈物业费调价没有意义”。

另一方面,尽管相关部门反复强调,调整《指导标准》与提高物业管理费没有必然关系。但在业主群体方看来,调整后的《指导标准》透露出的“涨价”趋势已经十分明显。“就算是成立了业委会,不属于这一文件强制约束的小区,是否会因为深圳物业市场的集体涨价,而只能"被迫"在受到良好物业服务之前,先"被涨价"?

对于深圳广大租房一组来说,物业费要大涨的消息同样引起很多人的不安,租住南山南头片区的小娜在接受记者采访时表示,自己的房租是包括了水电燃气费和物业管理费的,“年后房东刚涨了200元,如果物业费真的要大涨,是不是房东又会借机涨价了?”

此前深圳大件事报道:

深圳物管费要大涨?住建发改部门:调整收费要经业主大会表决通过https://m.mp.oeeee.com/a/BAAFRD000020190418153945.html

采写:南都·深圳大件事记者孙雅茜

作者:如是说。返回搜狐,查看更多

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