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城市房价只涨不跌神话破灭,东北经济东山再起未来可期

原标题:城市房价只涨不跌神话破灭,东北经济东山再起未来可期

■ 文 | 鸿评论

鹤岗一夜成名了。

近期一则黑龙江鹤岗市房价跌到“令人发指”的消息疯狂刷屏,“2万元喜提一套房”,320平的房子竟然只要15万,堪称“白菜房”。

文中配图显示,黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕,3月鹤岗房市均价1240元/m²,其中九州兴建小区周围300元/m²,320平的复式高层只要15万。在安居客二手房平台上鹤岗市多个小区的二手房房价确实处于1-2千元区间内,甚至有二手房70平米仅售4.8万元。

有记者与二手房网站上提供的中介电话联系后获悉,在鹤岗,总价两万的房源非常多,还有许多房源的总价低于两万。不过受访中介也指出,这些低价房源都是当地的棚改房,性质与一般商品房有明显区别。比如普通商品房能马上办下“房本”,而这些房源需要等几年。当地中介还表示,“鹤岗周边的城市房价还没有那么低。房价处于低位的主要原因是棚户区改造的小区增多,人越来越少,房子越来越多,价格自然而然就降了。”

鹤岗“白菜房”虽是特例,但房价不涨或下跌也是事实,而且同在黑龙江的双鸭山、七台河等城市情况也差不多,即过去是煤炭和工业相对发达,但近几年因为煤炭整顿等,城市产业发展也受到影响,人口逐渐外流,房子供大于求,价格自然难以坚挺。

房地产市场,短期看金融、中期看土地,长期看人口。

东北地区在改革开放之后,因为国际贸易大通道转向东南沿海地区,失去了“地利”的东北,经济基本面不振,活力渐渐落后于东南地区。而中国是一个统一的大市场,改开之后对人口流动的限制日渐放松,人往高处走,面临更优厚的回报和更多的机会,东北地区人口南下的趋势越来越明显。黑龙江省国民经济和社会发展统计公报显示,据人口抽样调查推算,2018年黑龙江省人口自然增长率为-0.69‰,年末常住总人口为3773.1万人,比上年减少15.6万人。

马太效应作用下,东北地区越是缺乏经济机会,人口外流越是严重,人口外流又反过来使当地经济机会愈发稀少,进一步促使人口外流。

据说“棚改”是鹤岗出现“白菜房”的直接原因之一。一方面,棚改安置房的位置普遍不好,且周边众多同类安置房互相竞争,拉低了价格。另一方面,鹤岗作为第三批资源枯竭型城市,城镇化率已超过80%,经济一度负增长,近些年人口持续外流,棚改货币化补偿相当于给了潜在外流人群一笔“启动资金”,客观上加速了人口外流的速度。缺少了棚改户的购房需求,又面临供过于求的局面,鹤岗房价下跌并令人意外。

尽管房价已经低得“令人发指”,但当地政府不太可能通过紧缩供地来刺激房价。国家统计局公布的2018年数据显示,黑龙江和宁夏两地属于财政赤字高,土地依赖度低(低于0.3)的地区,其原因是当地经济发展较为落后,房地产市场热度不足,从而直接影响土地出让市场的成交情况。而且在需求萎缩情况下,即便控制土地供应也难以形成房价上涨预期,何况地方政府的财政收入已经捉襟见肘,财政收支处于“紧平衡”状态下,为了应付地方政府的正常运行,也不可能大幅削减供地规模。

不过对东北地区的房地产市场和整个经济局势也不必过度悲观,反倒是有人已经发现了其中的机会。国家统计局3月70城房价数据显示,丹东房价同比上涨20.2%,环比涨幅1.9%,领跑全国。上面已经说过,东北地区的衰落主要是因为国际贸易大通道的南移,其中既有东南沿海地区面向欧美市场的贸易发展迅速的缘故,也有东北地区受朝核问题影响,使东北与其临近的俄、朝、韩、日间的国际贸易遭受池鱼之殃的原因。

因此随着朝鲜国家战略由以提高军事实力转向发展经济,宣布愿意朝着半岛无核化方向努力,东北地区的国际贸易有可能迎来新的生机,带动地区经济复苏。虽然美国的和平诚意还有待考察,但中国政府适时抓住了机会,努力促进地区和平局势向好的方向发展。丹东楼市升温,可能意味着有人已经在下注东北亚经济一体化的前景,这是东北经济翻身的最大希望。

未来如果半岛局势能进一步缓和,或者建立半永久性的和平机制,东北亚地区的联通与经济发展是十分可期的,随着经济活力的恢复和经济机会的涌现,未来可能出现人口回流东北的局面,东北地区可能重新成为东北亚的交通与经济枢纽。

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