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李宇嘉:长效机制来了,楼市会“由春入夏”吗?

原标题:李宇嘉:长效机制来了,楼市会“由春入夏”吗?

中新经纬客户端4月22日电 题:《李宇嘉:长效机制来了,楼市会“由春入夏”吗?》

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

2019年一季度经济数据表现超于预期,楼市贡献很大。从一季度经济数据上看,与2018年相比,五大类需求中,增速提高的只有地产和基建,而地产影响更大。地产投资增速(11.8%)与增速提高的幅度(2.3%),都比基建(分别为3.0%和1.2%)高很多。而且,在地产投资内部,真正拉动上下游的建筑安装投资,增速开始转正(因为前期预售项目陆续到了竣工交付期)。

但是,依赖楼市的模式,仍未改变。比如,地方刺激土地市场,热点城市地市溢价率普遍上升;资金再次流入地产;热点城市房价开始上涨等。

4月19日召开的政治局会议指出,经济运行仍然存在的困难和问题,其中既有周期性因素,但更多是结构性、体制性问题。结构性问题是什么,笔者认为,依赖楼市就是其中之一。

关于楼市,政治局会议还提出了两点,一是重申“房住不炒”,二是首次明确“长效调控机制”,即一城一策、因城施策、城市政府主体责任。

“房住不炒”被写入十九大报告,这是长期的制度安排、顶层设计。但今年两会,政府工作报告未提“房住不炒”,居然被认为是调控松绑的信号。后来在“两会”部长通道,住建部部长王蒙徽不得不辟谣,表示继续坚持“房住不炒”。可见,“房住不炒”还并未深入人心,市场对此预期还很脆弱。

“长效调控机制”与“因城施策”相比,责任更清晰。这表明,虽然楼市对地方的经济和财源很重要,但地方也要权责对等,担起稳定楼市的责任。

中央明确了长效机制,责任部门开始落实。政治局会议的同一天,住建部披露调控长效机制落地路径,即“月度分析、季度评价、年度考核”。过去,房价涨上去了,住建部才责成城市政府调控,不免造成大起大落。现在,所有隐患消灭在萌芽阶段,涉及楼市问题的城市及时被预警提示。

长沙收紧了契税政策,住建部也对今年一季度房价、地价波幅较大的城市进行预警提示,这在过去是从来没有的。也就是说,地价有上涨苗头,监管部门及时灭火。针对资金又进入楼市,央行明确“把好货币供给总闸门”,银保监提出“控制居民杠杆率过快增长”。

至于3月的“小阳春”能否进入“盛夏”,笔者认为,可能性不大。这样的调控,之前并未出现过。说明了什么?楼市的春天可以有,季节性回升的规律也可以有,但投资客的夏天不能来,楼市也不能因为一次周期性因素就反弹了。也就是说,调控正在顺着管理层预期的轨道走来。

拉长周期,楼市量价会增长,但仅限于GDP或可支配收入的增幅,“高位平衡”是大概率。很多投资客可能会入市,也可能低点布局,但“高交易成本、低收益预期”是楼市交易的基本格局。有限的收益,扣除交易成本、时间成本和机会成本,收益未必比得上社会平均收益。

总之,楼市告别了“闭着眼睛买房也能赚钱”、“买什么房都能赚钱”的时代。未来买房,会像股市一样,必须具备专业知识。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)

李宇嘉

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