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房价大涨后,西安住房公积金启动"资金流动性风险防控一级响应",调控?钱紧?究竟是何深意

原标题:房价大涨后,西安住房公积金启动"资金流动性风险防控一级响应",调控?钱紧?究竟是何深意

继北京、合肥、长沙近期出台楼市调控收紧政策后,西安也出手了!

4月23日,西安住房公积金管理中心发布通知,5月13日起,将实施资金流动性风险防控一级响应措施,包括暂停异地购房提取公积金;降低贷款额度;上调贷款首付比例等。

券商中国记者了解到,西安公积金贷款政策收紧,是为了落实中央“房住不炒”定位,进一步防范和控制住房公积金资金流动性风险,保障资金安全有序高效运行,合理引导住房需求,保障基本刚需,支持改善需求,抑制投资投机。

业内人士认为,西安公积金贷款政策收紧,体现了对公积金资金流的管控,或与公积金可贷资金规模不足有关,这可能与买房人太多有关,也与近两年“抢人”力度大有关系。

券商中国记者梳理国家统计局发布的最新房价数据发现,3月,西安新房价格同比上涨24.4%,涨幅全国第一;二手房价格同比涨幅14.7%,涨幅位居全国第五。

近期,住建部已对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示,西安此次出台收紧新政或与此有关。

西安公积金贷款政策收紧

4月23日,西安住房公积金管理中心发布通知称,5月13日起,实施资金流动性风险防控一级响应措施,包括暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金;降低贷款额度;上调贷款首付比例等。

1、公积金贷款额度计算

借款人与配偶公积金账户之和大于2万元的:

贷款额度=账户余额(含配偶)×15倍×缴存时间系数

借款人与配偶缴存账户余额小于2万的:

(1)账户余额合计<5000元的,贷款额度最高不超过20万元;

(2)5000元≤账户余额合计<1万元的,贷款额度最高不超过25万元;

(3)1万元≤账户余额合计<2万元的,贷款额度最高不超过30万元。

配偶公积金缴存不正常的,配偶公积金不参与计算。

2、公积金贷款首付比例

首次贷款购买自住房,面积≤144㎡,首付比例不低于35%;面积>144㎡,首付比例不低于40%。

对结清首次贷款后,再次申请贷款购买自住房,面积≤144㎡,首付比例不低于40%;面积>144㎡,首付比例不低于45%。

第三次及以上申请贷款的不予受理。精装修房屋,首付比例不低于40%。

券商中国记者了解到,与西安现行的公积金贷款政策相比,新政实施后,公积金贷款额度有所降低,即缴存余额≥2万元的,计算时的倍数由之前的18倍降到15倍;缴存余额<2万的,贷款额度最高相应减少5万元。同时,公积金贷款首付比例比之前相应提高10%,精装修房屋首付比例不低于40%。

新政还表示,严格落实贷款资格审查,借款人须在申请贷款前12个月按时连续足额缴存公积金,“以贷促缴,以缴定贷”,抑制投资投机性购房,保障基本刚需,确保资金安全有序高效运行。

对于西安公积金政策的收紧,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,西安收紧公积金提取政策,以后在西安缴纳的公积金只能用于西安当地楼盘的认购。类似政策体现了公积金资金流管控的导向,这或和公积金可贷资金规模不足有关。通过限制使用范围,能够促进公积金更多地惠及刚需购房者。而类似政策在全国很多城市都有,比如说石家庄等,实际上也都给予了限制,即不允许提取公积金到外地购房,这都是对公积金资金源头进行把控的导向。

“西安贷款首付比例的提高,对于中小套型,公积金的首付比例为35%;对于中大户型,则需要40%的首付比例,这其实都会限制中大户型的交易,进而确保公积金贷款更多流向刚需购房群体中。”严跃进说。

意在防范资金流动性风险

值得注意的是,西安公积金贷款新政,是结合中心《资金流动性风险防控办法》和市住房公积金使用实际情况而出台的。

券商中国记者查找到西安住房公积金管理中心4月16日发布的《资金流动性风险防控办法》(简称《办法》)。

《办法》称,为贯彻落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,进一步防范和控制住房公积金资金流动性风险,保障资金安全有序高效运行,合理引导住房需求,保障基本刚需,支持改善需求,抑制投资投机性购房,促进我市房地产市场持续稳定健康发展,结合西安市实际,制定本办法。

《办法》提出:

一、在加大内部资金融通的基础上,根据资金流动性情况,实施提取政策、贷款倍数和贷款额度动态调整等风险防控措施。

二、通过对住房公积金个人住房贷款率(简称个贷率)、资金净流量等指标的综合分析和对住房公积金使用供需趋势研判,建立流动性风险防控机制,实施三级响应。当个贷率连续三个月满足风险等级条件,通过综合研判,启动相应响应措施。

一级响应:个贷率在85%-90%之间;

二级响应:个贷率在90%-95%之间;

三级响应:个贷率在95%以上。

券商中国记者对比上述《办法》内容发现,西安即将于5月实施的一级响应措施,对应的正是个贷率在85%~90%之间的等级,而现行执行标准对应的个贷率为小于等于85%,这也表明西安目前个贷率有了明显上升。

而当个贷率在90%-95%之间时,就要实施二级响应措施:

1.在继续实施一级响应相关措施的基础上,暂停家庭代际间互助购房提取,即父母买房不能提取子女的公积金,子女买房不能提取父母的公积金。

2. 缴存余额≥2万元的,计算贷款额度时的倍数再下调为13;缴存余额<2万的,贷款额度在一级响应的基础上相应再下调5万元。

3.公积金贷款首付比例在一级响应的基础上相应再提高10%。

当个贷率在95%以上时,要实施三级响应措施:

在实施二级响应相关措施的基础上,持续监控资金流动性情况。必要时,在确保正常提取业务的基础上,可采取贷款轮候发放措施,优先满足刚需首套、组合贷款业务资金需求。

此外,《办法》还要求,启动风险防控响应措施后,应加强对各项业务指标的监控,关注资金走向,做好数据分析。当个贷率下降至下一区间稳定运行三个月后,结合资金供需发展趋势,综合研判流动性情况,调整响应级别,直至流动性恢复正常后解除响应措施。如遇公积金政策重大调整等情况,通过分析资金供需情况判断对流动性造成重大影响时,可出台应急措施以防范流动性风险。

新房价格同比涨幅全国第一

西安公积金个贷率明显上升,导致资金流动性问题,可能与买房人太多有关,也与此前抢人大战有关系。

继2017年3月出台了“史上最宽松户籍政策”后,2018年2月,西安又发布了户籍新政2.0升级版,即中专以上学历即可落户;只凭身份证、毕业证即可落户;全国在校大学生仅凭学生证和身份证,手机办理落户,户籍卡快递到家。

当时网上有个很火的段子生动描绘了西安“抢人”的白热化状态:

去西安走亲戚,警察问:“你是西安人吗?

“不是,我来走亲戚的。

“带回派出所,符合亲友投靠落户条件。

去西安火车站转车,警察问:“你什么学历?

“本科。

“带回派出所,办学历落户,火车票钱报销。

2018年5月17日,西安市人社局与财政局又联合发布了《西安市进一步加快人才汇聚若干措施》,以13条有力措施为西安人才新政加码,其中提出了高校毕业生“就业奖”、高校“留才奖”等全国首创性的政策措施,体现了西安留才的诚意和气度。

西安市政府公布的数据显示,2018年西安市新增“新西安人”共计795166人,其中博士研究生以上1253人、硕士研究生26762人、本科237543人、大专151121人,人才引进32126人。学历落户和人才引进占总迁入人口的63.5%。

值得一提的是,今年2月出炉的《2019年全球人才竞争力指数报告》中,西安与台北、香港、北京、上海、广州等12座中国城市荣登全球城市人才竞争力指数排行榜。

业内人士认为,西安能登上全球城市人才竞争力指数排行榜,与近两年不断升级的人才政策不无关系。

国家统计局发布的最新数据显示,3月,西安新房价格环比涨幅1%,同比涨幅24.4%,同比涨幅全国第一;二手房价格环比涨幅1.2%,同比涨幅14.7%,同比涨幅位居全国第五。

中原地产首席分析师张大伟认为,过去2年全国多个城市房价出现了反弹,特别是部分二线城市,房价上涨加速,最主要的一个原因就是人才政策变相的放开了限购等政策。从房价上涨城市看,其中大部分都发布过人才引进政策。以最典型的西安为例,与城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系。人才政策变相的降低了限购门槛,将人才吸引来之后,推向本来就供需结构紧张的房地产市场,这明显带来了房地产市场的上涨预期。

而近期,住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需要引起高度关注,并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

西安此次出台收紧新政可能与此有关。

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