>财经>>正文

想知道要不要买房?偷偷听一下开发商说话

原标题:想知道要不要买房?偷偷听一下开发商说话

最近和一个房企工作的朋友聊天,说起户籍大松绑,楼市小阳春之后,下一步准备怎么干的话题。

当然,此属商业机密,断不会轻易示人。也只有从闲谈中管中窥豹,略见一斑。大的脉络很多人都知道,开发商要想活得好,拿地和融资是天平两端,兵马未动,拿地先行。而对于我们想买房的人来说,欲知后市如何,最好是从开发商看起。

从过去的楼市运行轨迹看,市场周期和政策变化是强相关。调控严格,楼市下行,调控松绑,市场向上。而政策往往是逆周期操作。所以,开发商现在也认为,与其紧盯市场数据倒不如关注政策的变化,或者预判政策的变化,可能还更准确点。

其次,市场周期的研究,更多的是趋势预测,很难做出程度预测。趋势预测很好理解,比如说从现在开始,天气会越来越热了。但是再具体到板块,涨跌何时开始,何时结束,波动的幅度。是越来越看不准了。

以前常有媒体爆料,某某大佬发声,今后要上涨多少,跌多少,能有一个较准确的程度可供参考。但最近两年,调控政策频出,大佬们的发声也越来越含糊了。一方面不方便说,容易被误解,另一方面也是变化快,没法说。

以前是固定靶,现在是飞靶。开发商一面抢地,一面抢收,他们是在乱打吗?

其实有时候,市场从起飞和降落就在一刹那。前段有新闻,泰禾的一个春季抢收,北京市场短短20多天,贡献业绩50亿,当其他房企准备跟进时,市场的风口又变了。

从2018年10月份到今年3月下旬,融创全国扫货,大肆拿地4800亿,特别是今年1月至3月,3700亿扔进土地市场。所到城市,春潮涌动,楼市提前入夏。当很多开发商准备跟投时,融创说下面要停一停,地价贵了,风向变了,风险太大。

当下的房地产是周期越来越短,拿地、销售呈现脉冲化。想要拿着过去几个月前的数据,寻找趋势,黄花菜都凉了。短期测不准,就只能看中长期。所以,开发商进入一个城市拿地,定战略,再不是短期的,想要往后看好多年。长期进行宏观经济研究的顶尖人才,开发商都特别的青睐。

对于置业者,再不是买到就赚到,而是更难把握。一个高点和低点,中间会搭上很多人多年的奋斗。想要买的踏实,办法只有跟上节奏,开发商也在扑捉机会,拿地,快销。这其实很类似一个军事术语“察打一体”。

开发商要比战略,比“察打一体”的能力。散户没有了短期红利,也只能是抓机会、比城运、看国运,长期持有了。

战略上的等待,并不意味要放弃战术上的努力。如何在不确定性下,追求稳定收益,开发商用了一套厉害的操盘策略。要弄明白这个策略,先要看懂一个指标ROE(净资产收益率)。

ROE=销售净利率×资产周转率×杠杆系数。

具体来看,有三个指标组成。过去的打法强调单盘的销售净利润(盈利能力)。逻辑是,竞得好地段,做出好产品,取得高溢价。大家都这么想,一块好地放出,几十家开发商竞相出价,竞争惨烈,地王频出,操盘要求很高。随着调控的收紧,各地均曝有地王项目,迟迟不能入市,吞噬利润,高利润模式难以为继。

另一个就是看资产周转率(高周转)。这些年,坚持做高周转的,虽然屡屡受挫,胆战心惊,但回头看,往往有惊无险,规模也是越做越大。碧桂园、恒大、万科、融创等基本是这一类的代表。

具体的打法:比如开发商的手里有10亿的现金,要想在一年内赚10%的净利率,也就是1个亿的利润,即ROE=10%。那么开发商可以选择花10个亿拍一块项目净利率10%的项目;同样你也可以投入10个亿自有资金,拿5个净利率2%的项目,同样也能做到ROE10%,相当于你的资金在一年内滚了5次。

而通常“高端玩家”们手握10个亿的资金,会优先考虑配一个1:4的杠杆,变成4倍杠杆,这样你可以拿25个净利率2%的项目,你得ROE就变成了200%。

5变成25,小鸭变凤凰。即使里面有几个亏损的项目,只要转的起来,最后的ROE还是很可观的。所以现在的TOP开发商,已经不太看中单盘的盈利能力,每一个地区公司,都要做项目组合包,把鸡蛋放在多个篮子里,让钱转起来,越快越好。

高周转+加杠杆下,淘汰了一批,剩下了一批。

慢慢的,那些靠精雕细琢,获取高利润的开发商不见了。就连中海、绿地、龙湖这些传统高端品牌,也越来越关心起规模,小而美的开发商被淘汰。剩下的都是敢加杠杆,敢想敢拼的;老板骨子里带着的生猛,也不断的渗透到企业文化中去。

开发商的赚钱模式在变,买房人其实也应该转变。

买房人中,有一类人变得特别快,首先是善于利用信用套现,其次是很会囤积购房指标。过去这些年,靠炒房赚了不少钱。现在,信贷政策,瞬息万变,这类人会有大麻烦。无论那个社会,躺着套利的人多了,形成一股风潮,正常情况下,恶果随后就到。

对于普通人,配置每套房。倒是可以有一些借鉴,利用好首套贷和房票。通常一个三代户家庭(孩子未成年),首套贷,可以是两次,上限是4套房。核心地段的优质高价房,新区的潜力股,怎么选,选对了,用好杠杆和指标,过几年回头再看,回报依然丰厚。

剩下的,就看你敢不敢了。

敢不敢买,不是教唆逞能和傻胆大。而是要培养思考和实践能力,在买房中学习买房。TOP开发商其实都是好老师。

在年初,众多开发商的2018年业绩发布会上,标杆房企透露了不少有用讯息,涉及方方面面,我们具体看几家,看他们今年的布局和拿地能给我们哪些启示。

融创:“我们在过去,特别是从2017年下半年到2018年,投资上比较谨慎,主要原因还是地价比较高,从2018年,特别是下半年,整个的市场实际上比2018年上半年和2017年是往下走。土地市场也回归了一些,从去年的第四季度,一直到今年的一季度,出现了一些可以买地的机会。

“从去年10月份到现在,我们其实还做得非常漂亮,我们大概拿了4800亿货值的地。从1月份到现在,我们大概拿3700亿货值的地,这个时间窗口非常短的,就是在一二线城市,一二线城市窗口期都非常短。”

融创最经典的是这几句:“其实地便宜了钱贵的时候,风险不大,钱贵的时候不是所有人都有钱,有钱人才能买便宜地,风险不大;钱便宜地便宜是最好的,但是地贵钱便宜了风险就比较大。”

同样的逻辑,钱便宜,房子还打折,就是刚需和改善的出手时机。钱贵了,房价涨疯,可能要到周期高点,风险很大。钱便宜房便宜了,你还有没有钱。

中海:“如果说谁有土地够十年开发的,政府肯定就收地了,五年以前都有的,但现在可能性都不大。所以现在各家也都差不多,很多的量还是要靠当年买地形成的。公司要持续稳定发展,新买地的货值也一定要超过当年销售的,这是对我们来说是个底线。”

“出于规模经营的需要,今后的这几年,无论是公开市场,还是非公开市场,我们会更加努力。”

开发商有很多,土地是专营的,卖不卖、卖多少、什么价,关键看政府。今后的地,当年的地,项目当年或次年推出,房价如何,主要看地价。这两年,新拍地价就是区域房价风向标,有一二手倒挂的,土地限价的,该不该出手,其实挺明显。

龙湖:“买地的策略我来讲下,其实这么多年都会我们一直坚持,我们一直是战略导向,不是机会导向”。

第一就是我们非常坚守一线二线,因为我们发现,从长远来看,中国的大交通,包括产业升级,人口还是加速朝着这些中心城市集聚,一二线包括大城市周边的卫星城,这个趋势是不可逆转的,从中长期看未来该趋势可能会更明显。所以这在这个点上,继续下沉到低能级城市,这个不是我们的目标市场。

其次,买地策略上,非常重要的是一个时间把握。其实我们现在回头看,2015、2016、2017的市场是不错的,那2018年惯性下来其实也没有大家想象的那么差。

现在的城市相对来讲政府供地是非常克制的,它会保持大概12个月以下的可售资源,所以整个基本面供求是比较健康。

龙湖坚持战略导向,放弃机会导向,说白了是不赚眼前的小钱,着眼未来城市发展。这样的开发商,是较好的参照物。你买房的城市,买房的区域,有没有龙湖操盘的项目,有并且还很多,可能就是希望之地。

一季度商品房销售面积同比降幅收窄,销售额增幅扩大。开发投资额继续提速增长,新开工增速回升。一季度拿地情况看下来。头部开发商整体还是较乐观的。该出手的时候,谁都没有手软,预期普遍比去年要好。

从最新关键会议表态看,一季度经济运行总体平稳、好于预期,开局良好。房住不炒,因城施策,“稳房价、稳地价、稳预期”,楼市基调未变。货币政策继续宽松的空间有限。

落户全面宽松,除了京沪,想去哪个城市买房,都有各种途径可以实现。

货币政策松紧有度,房贷利率环比降低,钱比去年便宜了。

对于买房置业,今年是不错的补仓机会。在未来几个月,适合出手的时机会源源不断,就看你抓的能力到不到。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
投诉
免费获取
今日搜狐热点
今日推荐