>财经>>正文

万亿绿地控股:负债率创5年新高 将加大筹融资力度

原标题:万亿绿地控股:负债率创5年新高 将加大筹融资力度

中新经纬客户端4月25日电(薛宇飞)作为中国首家以房地产为主业并跻身《财富》世界500强的综合性企业集团,绿地控股在2018年又上了一个新台阶:总资产突破万亿元人民币。不过,在规模扩大的同时,其净利润率一直不高,且明显低于同等规模房企。此外,高增长背后则是负债高企,总负债高达9000多亿元,其资产负债率常年位居房地产行业前列。

销售目标未及预期 净利率十强垫底

房地产 中新经纬高晓瑛 摄

在2018年的房企业绩中,营收、利润出现两位数的高增长是十分普遍的现象。4月22日,绿地控股发布了2018年年报,全年实现营业收入3484亿元,同比增长20%;归属于母公司股东的净利润114亿元,同比增长26%;年末总资产突破万亿元人民币,达到10365亿元。

这是绿地控股总资产首次突破万亿元关口,在房地产行业,总资产过万亿元的房企也不过寥寥数家。但联想到绿地控股曾稳居中国房企销售额前三,这一成绩来得并不早。克尔瑞研究中心数据显示,2012年~2018年,绿地控股的房地产销售额行业排名分别为第二、第二、第二、第三、第四、第六、第六,呈逐步下降趋势。

2018年年初,绿地控股制定了全年房地产销售额4000亿元的目标,但最终实现房地产主业合同销售金额3875亿元,未能完成年初计划,这也与处于第一梯队的碧桂园(7286.9亿元)、万科(6069.2亿元)、恒大(5511亿元)的差距在拉大。绿地控股在年报中也称,2018年品牌房企销售规模持续扩大,行业集中度进一步提高,市场竞争愈发激烈。

当然,房地产销售额与头部企业差距变大,也与绿地控股多元发展,尤其是大基建业务逐渐壮大有关。2018年,公司大基建产业实现经营收入1481亿元,同比增长41%;建材等商品销售规模随大基建产业发展进一步扩大,实现营业收入305亿元,同比增长51.54%。而同期房地产主业的营收仅增长7.3%。据绿地控股统计,大基建产业已经占到营业收入(抵销前)的47.45%,超过房地产业务的44.03%。

克尔瑞研究中心认为,中国的基建领域几乎是政府垄断,绿地凭借国资背景,在获取低成本土地资源上有较强的优势。从长远角度看,随着房企分化持续、“去地产化”趋势走强,提前布局大基建在未来收益中的作用不可估量。

绿地控股房地产及相关产业的毛利率明显高于建筑及相关产业。来源:绿地控股2018年年报

不过,基建领域的利润率很难与房地产业务相比,这也拉低了绿地控股整体的利润水平。年报显示,2018年房地产及相关产业的毛利率为27.01%,比上一年增加3.65个百分点;建筑及相关产业毛利率3.72%,同比减少0.03个百分点。也就是说,绿地房地产业务的毛利率是建筑业务的7倍多。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,通过基建业务,企业可以与政府搞好关系,拿地上更具优势,同时有机会获得税费、现金补助,融资成本也较低,能弥补毛利率不高的状况。

报告期内,绿地控股实现净利润160亿元,以此简单计算,其2018年的净利润率约为4.59%。绿地控股2016年、2017年的净利润率一直低位徘徊,分别约为3.8%、4.67%。这一净利润率水平,在整个房地产行业中都是较低的。

2018年房地产销售额排在前十位的企业分别为碧桂园、万科、恒大、融创、保利地产、绿地控股、中海、新城控股、华润置地、龙湖。Wind数据显示,上述企业当年的净利润率分别为12.74%、16.55%、14.23%、13.82%、13.44%、4.59%,26.2%、22.55%、22.34%、17.96%。绿地控股的净利润率排在十强末尾,且是唯一一个净利润率为个位数的企业。

负债率高位盘桓 资金依旧承压

虽然已有万亿元总资产,但绿地控股的负债也较高。年报显示,2018年绿地控股负债合计约9276.2亿元,比年初的7550.81亿元大幅增加;负债率89.49%,比2017年88.99%上升了0.57%,创下了5年来新高。

国家发改委在2018年12月发布了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,在支持建筑业、房地产业发债方面,要求企业资产总额大于1500亿元、营业收入大于300亿元。同时,不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明监管线的,原则上资产负债率不得超85%。虽然发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目,但对于负债较高的房企而言,未必是个好消息。

在净负债率上,绿地由2017年末的206.02%降至了2018年末的171.83%,一年降幅超过30%,成效显著。但对比同等规模房企,这一负债水平依旧较高。2018年,碧桂园、万科、保利的净负债率分别是49.6%、30.9%、80.55%,中海更是低至20%,恒大、融创虽然较高,分别为151.9%、149%,也低于绿地控股。

由于尚未交付的地产项目需要计入公司负债,因此,在绿地9000多亿元的负债中,真正需要偿还的并没有那么多。年报显示,2018年年末其预收款项达3382.3亿元,比年初增加约1000亿元,当项目交付,这项负债自然会转化为收入。数据还显示,2018年绿地控股有息负债达2689亿元,比当年年初减少61亿元。

但面临的资金压力仍不小。2018年末,绿地控股货币资金约810.2亿元(其中113亿元为受到限制的资金),但当年短期借款达181.66亿元,一年内到期的非流动负债756.28亿元。在反映企业短期偿债能力的指标速动比率上,对比与绿地营收相近的20家房企可以发现,其速动比率不高。

绿地控股受限资产 来源:绿地控股2018年年报

另一方面,受限制资产高达2000多亿元,占总资产的约23.7%。年报显示,绿地控股受限资产账面价值约为2456.64亿元,包括货币资金、存货、固定资产、应收账款、长期股权投资、投资性房地产等,存货的受限金额最多,达到了2018.95亿元。至于受限原因,绝大多数都为“用于借款抵押质押”。此外,在绿地1328.35亿元长期借款中,抵押贷款达到1187.67亿元。

以上数据说明,抵押与质押借款,占到了绿地控股融资的很大一部分。谢逸枫认为,对于资金、信用状况较好的企业,信贷机构会提供较多的保证借款、信用借款,如果抵押、质押借款占比较大,说明企业的信用度不太高。相比于万科等龙头房企,绿地控股的负债较高,现金流也不稳定,加上一些项目建设周期长、回报慢,金融机构可能会要求其提供资产的抵押、质押。

由于负债问题,绿地控股此前并不被国际评级机构看好,评级较低。得益于不断推进去杠杆化进程,到2018年9月,标准普尔将绿地控股的评级展望至稳定,并确认企业信用评级BB。

2018年,绿地控股的整体评级融资成本为5.4%,在规模房企中不算高。截至2018年12月31日,公司获得主要贷款银行授信额度为3166亿元,已使用额度为1605亿元,未使用额度为1561亿元。

继续降负债 发力多元化

对于2019年的工作计划,绿地控股提出了“稳中有进”的目标,年报称,将确保各项主要经济指标稳步增长,争取营业收入超过3950亿元,利润总额超过267亿元。中泰证券认为,从各项指标看,完成这一目标或仍留有余力,并看好其在优化债务结构、增强盈利能力方面的努力。

克尔瑞研究中心则认为,绿地控股在规模迅速扩张与产业不断延伸的同时,高杠杆中也潜藏着风险隐患,虽其脱离了净负债率200%的危险区,但在行业中依然处于高位。同时,绿地的第一大股东上海格林兰投资企业累计质押比例较高,融资结构有待优化。

因此,绿地在年报中称,将加大筹融资力度。继续加强开发贷等银行融资工作,同时拓宽融资渠道,确保融资规模实现增长。积极实施债务置换,减少短债长投,进一步优化融资结构。继续抓好应收账款回款的工作。优化资产负债结构,降低资产负债率。

同时,对有条件的单位实行增资扩股,引入外部资本,扩大权益,降低企业总体资产负债率。不过,2015年绿地控股曾公布上市后的首个定增预案,拟募资300亿多元,但遭到监管部门问询,募资额下调至110亿元。之后,该定增计划不了了之。

多元化是绿地的方向,2018年10月,绿地集团宣布将通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。除了提出房地产主业力争年均销售规模保持在5000亿元以上、大基建产业到2020年营收超4000亿元的目标以外,还要求绿地商贸集团到2021年营收达500亿元、利润总额10亿元;争取2019年实现酒店业务资产证券化;2021年实现旅游业务资产证券化。

绿地控股的大基建与房地产业务占营业收入(抵消前)九成以上,大消费、大金融及其他仅占8.52%,不过后面三项业务利润率较高,占到绿地控股全年利润总额(抵消前)的10.63%,其中,金融及相关产业的毛利率达到了100%。

这些产业总体占比还较低,除商品销售及相关产业的营收超过300亿元外,其余都不高。想多条腿走路的绿地控股,仍需继续发力。(中新经纬APP)

中新经纬版权所有,未经书面授权,任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
阅读 ()
投诉
免费获取
今日搜狐热点
今日推荐