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又一巨头轰然倒下!这种房子麻烦大了!

原标题:又一巨头轰然倒下!这种房子麻烦大了!

杭州拱墅区登云路43号的金诚大厦,是金诚集团的总部所在地。

这几天,金诚集团却并不平静。

4月28日,金诚集团韦杰、徐黎云、蒋雪琦等多位高管,因涉嫌非法吸收公众存款被杭州警方抓获。

浙江第一的财富管理机构金诚集团崩塌了。

金诚控股复牌一度大跌68%

一个小时交易时间,金诚控股股价暴跌近七成,市值由19亿港元缩水为不到7亿港元。

金诚控股今日复牌,开盘5分钟时,最多暴跌了69.57%。

截至上午10点30分左右,该股跌67%,报0.155港元,公司总市值6.3亿港元。而在上一个交易日即上周五收盘,金诚控股报收0.47元,市值18.98亿港元。

昨日,因母公司金诚集团实控人韦杰因涉嫌非法集资的新闻,港股金诚控股短暂停牌。

昨日傍晚金诚控股发布公告称,公司控股股东、执行董事兼主席韦杰的持续失联将对集团日常运营及财务状况造成重大不利影响。

金诚控股指出,公司注意到不同新闻篇章报导,公司控股股东、执行董事兼主席韦杰以及公司执行董事徐黎云正就其涉嫌非法吸收公众存款遭杭州市公安局调查。

5700亿政府订单成谜

金诚集团自称从2015年7月22日到2016年8月22日,累计拿下35个新型城镇化项目,签约总投资额1800亿元。

截至2017年9月,金诚集团拥有特色小镇项目59个,政府项目签约量超过5700亿元。

目前,已在浙江、江苏、湖南、贵州、福建、江西、湖北、河南、安徽、吉林10省布局金诚特色小镇,其中又以江、浙为核心。

“原来,金诚集团只是一个卖理财产品的金融公司,有资金端。前些年从政策到地方政府,都在鼓励发展PPP项目,能找得到资金的金诚集团,得到了一些地方政府青睐,这主要是地方政府有大力推进建设的压力。但是,宣称有5700亿元订单,肯定不可能。”一家沪市A股公司董事长表示。

事实上,这与金诚本身的体量并不匹配。

而据公开资料,金诚集团旗下4家私募机构先后合计发行了超过250只各种类型的私募产品,并大量投向PPP项目。

不过,最终,这5700亿元订单无据可查,大多数PPP项目均停留在框架协议或口头约定层面,尚未正式立项,更未进入动工阶段。

也正是因此,外界终于发现金诚集团的操作手法。即借这些并不存在的项目,在各种渠道频繁渲染拿单能力,并以PPP项目名义发行基金。

这种房子千万别碰!

我们可以做一个比较合理的猜测:

金诚控股早年在地方政府融资中,一定收益颇丰。后来,又赶时髦转向了特色小镇等房地产相关行业。

其资金来源,可能主要靠自己的私募产品,这涉嫌自融,可能还存在资金池。

金诚的资金成本比较高,普遍不低于年息10%。而特色小镇是一项长期事业,要真正“捂热”、“催熟”一个小镇需要很长时间,还需要地方政府的基础设施配套。因此,这注定是一个“风险投资”。

可偏偏在2018年,金诚集团又遭遇了“去杠杆”的大环境,政府对“特色小镇”的态度也发生了变化,要求有实际内涵,所以金诚集团就发生了资金链断裂。

事实上,早在“特色小镇”比较热的时候,我就提醒过大家,不要盲目购买“小镇房产”,对景色美丽的“小镇”尤其要谨慎。

因为“美丽”足以催眠,让你放弃“纪律”和“原则”。

什么是不动产投资的“纪律”、“原则”?

那就是“产品+地段+配套”。

所谓产品,是说房子质量、户型设计、小区内部配套和服务、外观等都要好。但仅有这个还是不够的,还要有好的地段。

什么是好的地段?

政府重视,公众认可,还要有人气。

什么是好的配套?

在新型城镇化时代,首先要有地铁(从你家楼栋口步行到站台不超过800米,有斜坡最好不超过500米),最好是双地铁、三地铁,总之地铁线路越多越好。

其次有好的学位,学位比地铁还重要,但现在学位往往充满变数,因此不建议买顶级学位,因为顶级学位反而只剩下风险了。

第三是商业配套,附近要有业态丰富的商业综合体。

第四是没有环境负面因素,最好有点景观。

如果对照这些原则,你就会发现:

基本上85%以上的特色小镇都离群索居,附近没有地铁、没有商业综合体,甚至没有学校,仅有的只是一个概念,或者一张美丽空洞的面孔而已。

这种房子,哪里是“新型城镇化”?分明是“逆城镇化”,是让你住到乡下去。

但吊诡的是,中国人往往有乡村别墅梦。幻想着自己有块土地,有个院子,可以“归田园居”。

但事实上,当你有了这种房子,一辈子也住不上几天,因为中国人超级喜欢热闹、喜欢方便。

“乡村梦”和“高度城市依赖症”,是中国人同时拥有的两种病症,它们会发生严重冲突,后者最终占上风。

2018年9月28日,国家发改委发布了“关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知”,开始对泡沫化的“小镇热”纠偏。其中提出:

严格遵循发展规律、严控房地产化倾向、严防政府债务风险为底线,坚决淘汰一批缺乏产业前景、变形走样异化的小镇和小城镇。

在创建名单中,逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇,政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇,以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇;对创建名单外的小镇和小城镇,加强监督检查整改。

我当时就撰文指出:“小镇风暴”来了。

如果不能纳入政府“创建名单”,小镇不仅会失去低息贷款、用地政策的支持,地方政府也不太可能给你配置基础设施,只剩下了干瞪眼的开发商和购房者。

开发商会给你修高速路吗?会给你建设轻轨、城际吗?至于水电气网,统统都可能成为问题。

到那时,你的美丽的乡村别墅,很有可能沦为人气散淡、缺网少路、无人管理的“野别墅”,最后住不能住、租无人租、卖则无人接盘。这种房子,可能一点价值都没有。

所以我的结论是:不要轻易买旅游地产、郊外养老地产,特别要警惕“伪特色小镇”的房子。

金诚集团的案子告诉我们:还有更惨的!

如果小镇运营商都资金链断裂,实际控制人锒铛入狱,你的小镇物业又将如何?到那时,恐怕连鹤岗、玉门老城的房子都比不上了!

房子坑起人来,比股市还残酷。毕竟,股市流动性强很多,你大部分时候有斩仓出局的机会。楼市上如果被“不靠谱”的项目、地段、城市套住,那将是非常麻烦的。

本文来源:刘晓博说财经(liuxb929);中国基金报(chinafundnews);财经无忌(caijwj)返回搜狐,查看更多

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