分化加剧!百强房企门槛再提高,对楼市来说意味着什么?

原标题:分化加剧!百强房企门槛再提高,对楼市来说意味着什么?

摘要:每一轮周期都有人倒下

撰文|张银银

节前的最后一天,中国指数研究院发布了《2019年1-4月中国房地产企业销售业绩TOP100》。数据显示,2019年1-4月,房企销售业绩趋于平稳,75家销售额突破百亿,龙头企业效应日趋明显,房地产竞争格局持续分化。

数据显示,今年前4月,百强房企累计销售额为31269亿元,同比增长15.21%,相比前3月的增速有所上升;4月单月,百强 房企实现了9729亿的销售额度,同比上升了33.3%。

根据房企公布的数据来看,截至4月份,已有5家房企跨过了千亿门槛,比上月增加了一家。

虽然进入2019年之后,整体市场表现皆延续了2018年的冰冻之感,只是在3月出现了一波短暂的热潮,但即便如此,房企销售业绩仍然超过预期。

规模破百亿的房企增加至75家。碧桂园、万科销售额超2000亿,其中碧桂园销售额高达2380亿元;中国恒大、保利发展、融创中国三家房企销售额超1000亿,位列第二阵营;

500-1000亿、100-500亿、100亿以下的企业分别为9家、61家、25家,房企销售额TOP100门槛提升至74.11亿元。

从企业表现来看,虽然2019年4月市场表现较3月有所降温,但TOP100房企特别是规模上市房企的销售走势强于行业整体,不乏一些房企表现较为突出。

任何一个企业,别说成长为国内第一,就算只是前几,也都非常值得骄傲了。恒大、万碧桂园都因此而笑傲江湖。

享受高光时刻容易,保江山难。对于大型房企来说,最大的敌人就是趋势。值得注意的是,碧桂园销售虽然第一,但拿地却变弱。

此外,报道还显示,今年房企到期债券规模逾3700亿元,2021年将达到峰值,逼近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。这意味着什么?

小开发商日子越来越不容易,这一轮调控已经倒下了一批,巨头们通过并购做大了自己,但也是在走钢丝。

话说回来,债务谁都有,但如果你是为国家经济发展贡献力量,顺便自己赚点钱。那么,你的努力会被看见。没有谁愿意你倒下,因为那后果很严重。

从2017年至2019年同期各规模房企数量变动的情况来看,2019年1-4月5家房企超千亿,业绩规模在500-1000亿元之间的房企有10家,500亿元以上规模房企的数量较前两年有明显提升。

房企的土储可变现能力,是房企在未来竞争中胜出的重要筹码。

规模较大的百强房企土地布局广泛,能够有效分散市场结构变化带来的风险,约70%左右的可售货值,分布在土地消化时间少于2年的城市。

但在限价政策下,高价地开发难度加大,销售端和融资端容易承压。

在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”政策影响下,高价地集中成交的热点城市房地产市场量价,容易陷入冷冻期,高价地块的去化难度加大。

特别在当前融资环境收紧的背景下,高价地块,将对房企造成销售和融资两端的现金流压力。

规模虽能奠定江湖地位,但并不是万能钥匙,资金环境的变化、规模化驱动下暗含的布局隐忧、债务压力始终在。

每一轮周期都有人倒下。

作为王者,恒大和碧桂园是幸运的。杠杆游戏以前说过,坐上了世界第一后,单纯再以规模说话,已经毫无意义。每个阶段做每个阶段的事情。

就像万科,好几年前就不再提规模至上。碧桂园也好,恒大也好,要走得好、走得稳,注定也得转型。

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