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罕见!70个城市有67个房价上涨,楼市要火了吗?

原标题:罕见!70个城市有67个房价上涨,楼市要火了吗?

​5月16日,国家统计局公布2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据,结果显示,一线城市新房和二手房环比上涨,其中深圳上海环比转涨。二三线城市新房二手房也有一定程度的上涨,在统计局统计的70个城市当中,有67个环比上涨,只有1个城市持平,另外两个城市环比下跌。

楼市要火了吗?

其实除了房价这个最直观的数据之外,其他一些房地产数据似乎也亮眼!根据最新公布的数据,2019年1—4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1%。要知道,同期全国固定资产投资(不含农户)155747亿元,同比增长6.1%,增速比1-3月份还回落了0.2%。房地产投资逆势上升,说明地产开发投资的火热。

从房贷资金上看,4月份人民币贷款增加1.02万亿元,住户部门贷款增加5258亿元,住户部门新增的贷款在总贷款中占比超过50%,比以往要高,说明居民买房热情也有一定程度的回升。

那么这些数据是不是意味着当前楼市火了呢?

我的看法是用这些数据衡量4月份楼市温度未必科学,我们都知道,统计局公布的房价是网签时的数据,这些数据往往比较滞后,比如你很可能在2月份时签了合同,到了4月份才办理网签或者申请贷款,或者因为限价的需要各种高低房之间进行搭配,所以上面的数据很有可能反映的只是一二三月的情况,并不能说明现在太多问题。

但是必须得明白,2019年的房地产政策既要防大涨,也要防大跌,自从4月19日的中央政治局会议以后,我们能明显感受到房地产领域发生了三大微妙变化!

第一、5月11日,苏州市今年率先打响了收紧楼市调控的第一枪,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年,二手房限售5年。以以往太原和菏泽先后取消限售不同,苏州楼市再次启用了限售,说明房地产调控由原来的收紧-微松绑-微收紧的过度。

第二、在今年开始的“小阳春”,资金有进入楼市的迹象,今年一季度,住户部门中长期贷款增加1.38万亿元,较去年的1.29万亿元增加7%。资金进入楼市太快的结果就是居民资产在房产配置的占比过高,居民负债率上升,现在中国居民的杠杆率已经快接近警戒水平,央行在5月10日的讲话中重申加强房地产金融宏观审慎管理,抑制流动性过度流向房地产。

总的来说,由于10年来,居民太多是举债买房,居民的负债率已经相当高了,未来增长空间相当有限,从政策上看,未来对楼市资金的抑制将会是常态化。

第三、房贷利率下调空间有限,两个原因,首先,房贷利率受政策利率和市场利率影响,上一波房贷利率之所以能下调,就是因为央行密集降准以及定向降息,进入2019年下半年,央行有可能会降准,但是从节奏和幅度上看将会比以前弱很多。其次,目前的房贷利率由原来的基准上浮20%下调到目前的5%-10%,已经接近基准,下调的空间不大。

2019年的中国楼市将会在稳增长和防风险之间取得平衡,一方面,稳增长的主要原因在于房地产对GDP非常重要,目前房地产及相关产业链在GDP的比重中起码占到三分之一以上,土地出让金收入占地方财政收入也有一半,这时候如果放弃房地产对经济的影响显而易见的,尤其是当前外部环境变幻莫测的情况下。另一方面,房价上涨太快,容易产生金融风险,根据《中国金融稳定报告(2018)》,2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升 31.1%,也就是平均每年上升3.11%,国际货币基金组织认为,超过65%会影响到金融稳定,如果按照这个速度,未来两三年就可以达到了65%。

所以现在楼市最好不能太冷,这是稳增长的需求,但也不能太热,这是防风险的需要,当房价面临下跌风险时,会有显著利好,比如房贷利率下调、房地产税下调、部分城市的限售可能会有些松绑等。当房价有显著上涨压力时,则会进一步收紧楼市调控。

5月11日,苏州市率先打响了今年收紧楼市调控的第一枪,对新房和二手房限售,有意思的是,限售的只是在苏州工业园区全域、苏州高新区等热点区域,说明监管层针对的只是房价过快上涨的区域,定向调控,这或许是未来房地产调控的常态。

2019年是股市和楼市的重要分界点,这一年开始,股市的重要性上升,而楼市的重要性下降,在这种情况下,楼市关键是要稳(不能大涨大跌),股市关键是要进,表现科创板、注册制试点、退市制度改革、规范上市公司等。

在股楼切换的大背景下,买房赚快钱的时代已经过去,紧接而来的更多是抗通胀功能,你买房得到的是一个温暖的家以及防止货币缩水,但很难再像过去那样一夜暴富!

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