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谁给了地市“神买”的胆儿?

原标题:谁给了地市“神买”的胆儿?

【环宇杂谈】“房地产交易不创造GDP,却要大量货币支持”,这是监管层对地产过度金融化、泡沫化的警惕。

李宇嘉

你很难想象,有一天“秒拍”神技竟然会被应用到标价以亿元为单位、需十分谨慎的土地市场。近日,“新一线”城市东莞,土地市场连出“秒拍”宗地,其中5月16日沙田镇商服地块,从开拍到“落槌”共计耗时29秒,并且还创造了一项新纪录,即在短短的10秒内,竞得者居然连续出价18轮,将最高限价、最高自持比例如广场喷水般地推至极限高位。

大家很好奇,这位神奇的竞得者是谁?就是年初喊“拿地要小心”,话音未落就在地市挥斥方遒“神买”的TOP4那位。但凡他看中的地,半个月前就要锁定,这边土拍市场刚落槌,那边贷款、信托、前融批单等,都来了。据悉,这位“神买”在主流金融机构都挂上了战略合作的专家号,各大金融机构都在候着,随时装满“钱袋子”。钱袋充裕,粮草才能先行嘛!

还有一位过去一直低调,但最新晋级“神买”的闽系房企,怀揣着496亿现金,并以连续4年6%以下综合融资成本的身段,不仅在“招拍挂”市场上频频举牌,还屡屡出手并购其他房企的核心资产。最近,他还耗资近80亿元,收购了深处交易所问询漩涡的老乡的7个项目。记得4月初,彼时土地市场刚开始升温,关于“降准资金到底有没有流入楼市”,业内争论很大。

当时,有2篇文章,诞生于最知名的2个地产研究院,信誓旦旦地说,地市火热,缘于房企经营现金流改善及预收款增长,而并不是融资环节“加杠杆”。但当我们发现,1-4月商品房销售额增速相比去年同期、去年年底都下降,而房企到位资金增速(8.9%)比一季度增长3个百分点,4月份百强房企二线城市拿地创新高,我们不得不相信“大河涨水小河满”这个道理。

4月金融数据发布的第三天,银保监给地产“去杠杆”的23号文新鲜出炉了,直指违规融资的“老套路”,比如土地融资、“四证”不全的融资、花样翻新的影子融资、虚假按揭、违规挪用等。紧接着,违规“输血”房地产的罚单接踵而至。不出所料,当“去杠杆”稍有停顿遇上楼市转机甫一出现,早已潜伏并伺机的各路资金,便轻松顶翻了松动的枷锁,乱象一如从前。

2019年,“资产荒”已被预期,楼市在两个维度上受资金青睐。一是“抢人口”、都市圈、“强省会”等多重红利加持,楼市蛰伏了2年多的东部二线热点城市,如苏州、合肥、南京、厦门、东莞等;二是TOP类房企。楼市“强者恒强”的它们,是偿债能力最强的“大白马”。去年底以来,各大银行争着抢着和他们签订各种战略合作协议,纳入贷款“白名单”。

这两类受到资金的追捧,因为它们代表着未来的增量楼市,也是符合政策导向的宝贵增量。未来,增量人口和城市化都由它们来承载。当红利是确定和看得见的,“赶快吃并吃尽”就是最佳选择。加上各地监管尺度不一,突破管制的“拿地前融”也大胆出道,2018年底松绑的信托充当了先遣军。今年一季度,地产类信托募资增长25.71%,3月房企信托融资暴增382%。

近日发布的央行一季度货币政策执行报告,对楼市有个新鲜表述,“房地产交易不创造GDP,却要大量货币支持”,这是监管层对地产过度金融化、泡沫化的警惕。未来的地产融资,有真实资产支持的,无论“四证齐全”的土地,还是产权清晰的证券化、真股权融资,抑或真实的首套或改善需求,都可以获得资金支持,这是货币政策之于楼市的底线,也是“稳地价、稳房价、稳预期”对金融政策的诉求。其他的,都要倒在毒辣老到的调控指挥棒下。

(作者系资深地产研究人士)

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