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2019年1-5月,50城土地出让金合计超1.59万亿意味着什么?

原标题:2019年1-5月,50城土地出让金合计超1.59万亿意味着什么?

山川网:据中原地产研究中心近日发布的统计数据显示,全国50座代表性城市合计在2019年前5月土地出让1.59万亿元,同比2018年同期上涨了12.3%。卖地最多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆。

在经过了过去较长一段时间的全国楼市严格调控之后,2019年自新春以来,各地楼市都出现了各式各样的“复苏”之相。

这一阶段的中国房地产调控是否出现了松动迹象,各地方政府为何纷纷加码土地出让?一起来看。

2018年全国土地出让金TOP20城市

在讨论2019年中国城市土地出让市场行情之前,我们有必要先来回顾一下非常有代表性的2018年情况。

2018年,在各地房地产调控政策持续深化的背景下,土地流拍数量大增,底价成交频现,这也引起了业内对土地市场低迷下行的担忧。

不过,从全年的卖地成绩单来看,全国卖地总收入并没有预想的那么差,反而同比微涨,依然有40个大中城市卖地收入同比增加,增幅最大者接近400%。

由于中国城市地域性的巨大差异,所以TOP20城的土地出让金情况,往往是对应年度中国房地产市场的重要晴雨表。

而2018年的土地出让金TOP20城市的同比情况,更是显得颇为奇妙。上榜20城中,10城年度土地出让金同比上涨,10城年度土地出让金同比下跌,一半对一半。

其中土地出让金涨幅最大的前三城市是石家庄、常州和西安,同比2017年增幅分别为94%、81%和72%。

而与此同时,土地出让金跌幅最多大的前三城市是深圳、南京、北京,同比2017年跌幅分别为-45%、-45%、-40%。

旧的房价热点城市被严格监控的同时,新的热点城市又在同时迅速产生。

2018年全国土地流拍情况显著增多,溢价率大幅下降,整体住宅成交均价缩水。全国300个城市土地平均溢价率13%,同比下降16个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%,同比下降19个百分点。自2018年5月达到高点28%后,全国300城土地平均溢价率持续走低,至12月更是降至7%,降幅高达21个百分点。

一部分朋友认为是房地产行业的调控,引发了后续中国整体经济的压力。但我个人的观点一直都是,先有宏观经济增长的巨大压力,继而才深刻影响了各行各业趋冷的表现。房地产行业,也是其中之一罢了。

这个趋势,和中国投融资市场2018年下半年开始,势头急转直下,一二线城市创业氛围迅速转冷,招聘平台岗位数大幅下降的时间线,基本上是高度匹配的。

这一轮的苦日子,差不多也是从那个时间点全面开始的。

2019年5月份全国土地出让金TOP10城市

聊过了2018年的全国土地出让情况,我们再把时间线拉回到距离我们当下时间最近的2019年5月份。

数据显示,全国土地供需规模在过去一个月小幅上涨,但土地出让金同比增加却超5成,其中二线城市土地市场成交持续火热,土地出让金同比上涨81%。

来源丨乐居网

分城市来看,2019年5月土地出让金榜单有五城超200亿元,长三角城市城市入榜七席,成榜单绝对主力。其中杭州265.71亿元居首,天津以233.65亿元位列第二,重庆221.04亿元紧随其后。

5月二线城市依旧是榜单主力,长三角经济圈城市表现亮眼,占据榜单大多席位,杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡、宁波均进入TOP10榜单。

单独关注5月份一个月的数据情况,大家或许认为还会存在较强的偶发性。那么我们再把时间维度放宽到2019年已经过去的1-5月份五个月时间里,看看中国主要城市的土地出让情况。

2019年1-5月城市卖地排行榜

从成交金额来看,2019年前5个月,土地出让前90位的城市卖地总收入超过1万亿元。其中,榜单排名前10的城市成交额总计更是超5千亿元,占比90城成交总额的一半还多。

前五月,榜单中全国90座城市中土地成交总价排名前十的城市分别为杭州市、天津市、武汉市、北京市、苏州市、上海市、重庆市、福州市、常州市、济南市。

前十名的城市中,除去常州之外,均为高行政级别城市(省会城市/副省级市/直辖市)和高经济实力城市(一二线城市)。

常州的特殊性,其一在于区位优势的明显,居于长三角城市群腹地,沪宁线中心位置,几乎等距连接江苏TOP2城市南京和苏州,本身经济规模亦在二三线城市之间。其二则在于过去几年常州为了消化过去的楼市库存,曾严格控制土地供应。在2018年全面解禁后,常州土地供应迎来了爆发期。

从经济体量上来看,常州完全有与河北省会石家庄一级城市对比的实力。但是从城市级别和后续资源吸附想象力来看,常州的房价快速上涨依旧为未来产业结构的转型带来了不小的压力。

来源丨乐居财经

杭州在2019年度的前五个月,继续延续其在2018年的大体量土地出让节奏,力压全国一众一二线城市,成交总价达到853.29亿元。

需要提醒大家特别注意的是,杭州前五个月的成交土地规划建筑面积仅有成交总价排行榜上第二三名城市的一半。换而言之,杭州土地出让不仅单价高(楼面价)高,而且溢价率也十分突出。

杭州为何在近两年在土地出让上力度如此之大?首先是相较于南京、武汉这样的区域中心城市,杭州在过去较长的时间内,城市定位始终都只是浙江中心城市。这样一来,无论是城市规模设计,还是城市基建规划,水平明显处于新一线城市中的相较弱势水平。

比较有代表性的,就是杭州的城市轨道交通建成里程,与南京、武汉、成都等城市相去较远。但伴随着杭州知名度的一步步提升,杭州人口流入的持续加速,杭州显然已经迎来了在城市舆论上非常好的高光时刻。

地方政府乘胜追击,先是拿下了2022年亚运会的主办,紧接着借势最大程度地做大城市规模和补齐城市交通短板。关于这点,广州的经验显然是非常值得杭州做参考的。

关于轨道交通规划,杭州提出到2022年将形成总长度达516公里现代化综合交通运输体系。而目前阶段,杭州在运营的轨道交通里程尚仅有114公里。现状与目标差距巨大,工期全面提速的同时,对于资金的渴望也进一步加大了杭州地方政府从各个渠道“开源”的动力。

而与此同时,伴随着杭州土地出让单价和溢价的一次次提升,杭州的平均房价也已到了3万/平方米左右,与广州只在咫尺之间。这对于未来杭州人口吸引力的影响,还需要进一步观察。

从地方政府的卖地,到城市居民的消费

山川网的老朋友应该都知道,从我个人的偏好上,我是较少去谈楼市和房产相关内容的。一般来说,只会定期更新一下相关平台的城市最新房价地图,供一些有需要的朋友做参考。

那么为何昨天和今天连续推送了两期和楼市、房价相关的内容。其实重点在这个章节,就是从目前中国最新的楼市趋势中,我们能够看到中国的宏观经济与区域经济进入了怎样的阶段。

全国楼市经历了上一轮的房价大幅上涨后,全国大中城市相继进行了各类地方楼市调控政策。不管大家对调控结果是否满意,但相较于以往历次的楼市调控,这一次的调控无论从力度还是时长,都应该说做到了有史以来的最严格。

在此轮调控中(目前各地调控政策仍在持续,所以此轮调控并未结束),一段时间内伴随着房产交易量的减少,中国大中城市楼市出现过阶段性的降温。而作为反应市场活跃度及未来楼市走向的城市土地出让金,事实上始终都没有真正被降温下来。

为什么?这就要从,中国经济的三驾马车投资、消费和出口,近些年的发展趋势说起。其中投资基本是和宏观经济增速大背景呈正相关关系的,所以近些年伴随着中国整体经济增速的放缓,投资自然也就随之日益放缓,这个我们了解即可。

近几年的中国出口,或者说外贸发展如何?大家有目共睹,一方面伴随着中国经济的发展,各项生产成本的提高,中国外贸过去主要依赖的劳动密集型低价产品路线日渐不能持续。而想要转型升级向知识密集型高价产品路线上,又直接触动到了以美国为代表的该赛道传统既得利益者核心利益。近几年与美国的贸易纷争只是开始,大家不要盲目乐观认为纷争很快结束,这是绝对的持久战。只有到中国综合国力真正与美国不相上下时,合作才会大于纷争。

接着再来说消费,消费的情况事实上比出口还要复杂得多。中国的外向型经济企业,绝大多数都分布在东部沿海省份,其地域性相对较强。而消费则截然不同,近14亿中国人每天都需要产生各式各样的消费。拉动国民消费,是近些年来从上至下非常被重视的经济发展核心工作。尤其是中西部地区的经济崛起,更是为全国消费推动经济发展提供了很好的助力。但是如此同时,大家应该看到的是,中国家庭的负债率在过去十余年迎来了近乎爆炸式的增长。

家庭负债率通常可以用两个指标来衡量。其中一种被称为居民杠杆率,指的是居民部门债务占 GDP 的比重。根据 2017 年 11 月发布的《三季度中国去杠杆进程报告》,中国居民杠杆率从 1996 年的 3% 上升到了 2017 年底的 48.6% 。

另一个更加直观的指标则是债务收入比,即家庭债务占到居民可支配收入的比例。而过去十年间,债务收入比从 18.5% 增长到了 77.1%。其中,短期债务,也就是在在 1 年或者超过 1 年的一个营业周期内偿还的债务,占到可支配收入的比例也从 2007 年的 10% 左右增长到了2017年的 20% 以上。

地方政府就如同是一家公司,既然是经济组织,那么开源节流就是必不可少的城市运营最基本工作。在经济发展较快,甚至说存在一定泡沫的阶段时,城市的开源工作相对比较容易,市场中有各式各样的热钱流动,城市可以大搞经济建设。

但全国经济增长一放缓,各项转型升级压力一提高,各地中小企业步履维艰时,地方政府开源的途径就会大打折扣。在这样的前提下,土地出让,显然就是最稳赚不赔的“好买卖”。

在我们正常人的理解逻辑中,经济增速较快的时期卖地多,是正常现象;但是从实际的情况看,全国大中城市不仅是在经济增速快的时期卖地多,经济增速放慢时卖地更多。这点,我们从上文中讲到了自2018年到2019年代表城市的土地出让金数据中就能看出端倪。

地方政府手上有地,就好比是大户手上有粮,无论年景如何,始终能够保证资金链不会出大问题。由大及小,从城市转到个人和家庭,我们在经济增长压力日渐提升,工作不稳定性日益增高,收入增长预期不断回落的背景下,应该如何看待我们未来阶段的消费策略?我个人的建议是——

首先要把消费降级从一个茶余饭后闲聊的网络梗,真正设定成日常消费的重要组成策略。消费降级不是个伪概念,恰恰相反它是对过去十几年中国消费过度升级很好的反思。诱导消费、过度消费、超前消费等等消费理念,未必是在过去十几年间才诞生的,但确实在这一阶段爆发增长最快的。分期产品、小贷产品、信用产品数量急剧增多,每一个都在诱导和鼓舞你过度消费,形成超过实际收入能力的过载型伪“消费升级”。

第二是经济增速快的时候高喊“开源大于节流”没问题,但是如今经济增速慢了,就要回过头来,把“节流”的地位进一步向上提升。地方政府手里欠钱了,还有土地可以出让。那么作为普通城市居民,你手上还有什么资源,是可以在你没钱时帮你渡过难关的。如果没有,那你可能只能用最传统但同时也最管用的方法,咬紧牙关省钱了。这个方法一点都不难,多数人回家看看自己的上辈人和上上辈人就一目了然。学学他们是如何在收入比你低的前提下,积蓄还远胜过你的。危机感,会让你时刻保持清醒。

以上这两点,生活在大中城市的朋友,要比生活在小城市的朋友更加注意。因为过度消费程度一般与过度消费级别成正比。同样是过度消费100%,年薪20万过度消费的是40万,年薪5万过度消费的是10万。窟窿大小,一目了然。

2018年中国经济转折点的重要性和深远影响,多数人还是太过低估了。由俭入奢易,由奢入俭难,但好在,还有时间,但依旧要抓紧,再抓紧。返回搜狐,查看更多

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