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解局 | 雅居乐二代的景业名邦要IPO

原标题:解局 | 雅居乐二代的景业名邦要IPO

观点地产网 在这滚滚上市潮中,最新一间向香港联合交易所递交主板上市申请资料的房地产企业,是景业名邦集团控股有限公司。

这是一间成立至今不过6年的年轻房企。

其执行董事兼主席以及最终实际控制人为陈思铭。他是陈卓贤(雅居乐董事会副主席)的长子。作为雅居乐集团地产二代,他与堂兄弟陈思烺一样,学业有成后走上创业道路尝试另辟路径。

陈思烺是陈卓林的大儿子,于2016年创立了联合办公空间品牌ATLAS寰图。第一个项目就位于广州珠江新城的雅居乐中心。陈思铭则更为低调神秘,网上关于他的资料少之又少。

根据招股书显示,陈思铭现年30岁,目前已婚配偶名为Shum Wing Yin。陈思铭在2011年7月获得澳洲格里菲斯大学商业学士学位(主修金融),两年后创立景业名邦前身景业控股。

一代帮扶

据观点地产新媒体查询公告,景业名邦以物业开发为主业,同时涉及酒店运营、物业投资及物业管理等业务。

主营业务模式方面,该公司定位“生态人文地产发展商”,主要针对改善型住房、第二套房或度假屋买家客群。因此项目喜欢挑选城市周边及一些风景胜地落地。截止报告期末(2019年3月31日)其业务范围覆盖广东省、海南省、云南省及湖南省。

景业名邦于2014年透过收购广州意浓实业有限公司,获取从化区一宗地块并开发首个住宅项目景业荔都。同年景业名邦将物业发展业务拓展至海南,开发景业清水湾3号;2018年扩展至云南省及湖南省。

在外界看来,景业名邦被视为雅居乐陈氏家族的“后花园”。这不无道理。仅仅观察这份540页的招股书,我们都能发现诸多痕迹。

首先据介绍,陈思铭创建景业控股的“初步资金由其家庭资源提供。”

同时,景业名邦的董事及各位高级管理层亦大多来自雅居乐集团。譬如,执行董事兼公司副主席刘华锡,为前雅居乐集团公司副总裁及广东省雅居乐公益基金会理事长;执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦,为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理。

景业名邦副总裁,负责管理成本中心、运营中心及云南附属公司的谭玉杏,为前雅居乐副主席秘书及助理;副总裁,负责管理设计中心及海南附属公司的蓝炽源,曾任雅居乐设计部经理,负责技术指导设计管理工作及设计部日常管理。

其余ZHENG Catherine Wei Hong、薛双有及吴新平几位执行董事,亦有任职雅居乐的经历。

另一方面,资料显示2016年6月景业名邦透过收购广州市番禺区的广州卓思道酒店而开展酒店营运业务。而广州卓思道酒店即原雅居乐酒店,位于番禺区南村镇广州雅居乐花园内。

景业名邦2018年6月向诚邦发展有限公司(为陈卓贤全资拥有的公司),以6亿港元代价出售一幅香港坪洲地块。该地块为陈思铭于2014年以2100万港元中标,当时雅居乐就曾表示,该地属陈思铭私人投资,与上市公司无关。

除此之外,景业名邦在中国内地的主要营业地点及总部,也是向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司租用。具体而言是租用了位于番禺区南村镇观景路198号景业名邦大厦约5208.6平方米建筑面积,作商业办公室及商店用途。

40%毛利

唯独景业名邦成立几年来,发展并不迅速。根据招股书披露,该公司2016-2018年收入分别为6.4亿元(人民币),8.38亿元人民币,13.39亿元人民币。

其中,物业开发贡献占集团收益超过90%,分别达6.24亿元,7.83亿元,12.46亿元,每年占比97.5%,93.4%,93.7%。而物业开发收入的来源则只来自广州景业荔都一期和海南陵水景业清水湾一至三期的销售入账。

因此外界大可不必对景业名邦2018年年度达到38.6%的毛利率感到惊讶(单物业开发及销售计算的毛利率更高,直至40.4%)。而在前两年,它的毛利才从25.7%升到32.2%。

这其一得益于低廉的土地成本。据景业名邦表示,该公司主要透过参加公开招标、拍卖及挂牌出让;收购股权;收购旧厂房改造;以及通过集体经济组织资产管理平台招标,与集体经济组织签订土地使用权出让协议,取得集体所有建设用地的开发权,来增加土储。

而景业荔都及景业清水湾3号一至三期的发展土地均系通过收购获得,成本较低廉。收购代价分别为:景业荔都1.39亿元;景业清水湾3号一至三期7000万元。

观点地产新媒体了解,于2016年至2018年,景业名邦的土地成本(计入综合全面收益表内的销售成本)分别为1.22亿元、人民币1.19亿元及1.9亿元,分别占相应年度的已售物业成本总额的26.4%、23.9%及25.6%,属于行业较低水平。

其二得益于交付物业售价逐年上涨。其中,景业荔都2016年平均售价6674元/平方米。两年后则升至8385元/平方米;景业清水湾3号一期2016年平均售价1.79万元/平方米,2018年平均售价2.49万元/平方米。

景业清水湾3号二期 2016年平均售价2.16万元/平方米,2018年卖到3.09万元/平方米。三期于2018年首次入表,平均售价1.72万元/平方米,并一口气交付了6.21万平方米面积(超过景业清水湾3号项目三年来所有期数交付面积之和)。

土储与未来

截至2019年3月31日,景业名邦共拥有30个物业项目,应占建筑面积合共约300万平方米。

包括约10万平方米的可供出售或出租的已竣工物业;约60万平方米的开发中物业;及约230万平方米持作未来开发物业。即6个已竣工项目、6个在建项目、18个持作未来发展的项目。

但稍显羞涩的土地储备,显然并未限制陈思铭对集团多元化发展的畅想。

商业物业方面,景业名邦正计划推出位于广东肇庆的肇庆国际科创中心。该项目计划开发为拥有技术及创新孵化器、写字楼及住宅物业的综合体。

而位于海南临高的景业养生谷项目,景业名邦称将打造为以休闲、度假、养生为概念的住宅项目。景业名邦视之为开发“专门住宅项目类型”的重要一步。

另外,景业名邦亦打算另辟战线,推出“满足首次购房者的需求开发的住宅物业”,包括位于广州南沙的景业东湖洲豪园(2018年4月开始预售,项目预计2019年6月竣工),广东清远的景业雍景园(分三期开发,一期已于2019年1月开始预售)及湖南株洲的景业山湖湾(分四期开发,一期已于2019年3月开始预售)。

至于未来扩张方向,景业名邦则表示,将“有策略地扩展至多个新位置,如番禺、广州白云区及肇庆。”

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