黄奇帆论中国房地产市场的“破”与“立”

原标题:黄奇帆论中国房地产市场的“破”与“立”

近年来,黄奇帆每一次公开亮相,发表对经济形势和经济问题的见解,都能引发热议。作为中国地方中对经济颇有心得的技术官僚和“金融市长”,黄奇帆对经济的理解和把握,细致深刻,主政重庆7年(2009—2016年),经济增速一直遥遥领先,不俗的业绩背后,其实是厘清了当下中国普遍存在的一系列纠缠不清又难以处理的经济增长与资源配置的关系,维护了良好的市场生态,在成功激发市场活力的基础上,促进了经济的高速度和高质量发展。可以说,在中国的政府系统中,黄奇帆是为数不多的懂经济的高级官员。

1.1房地产的失衡揭秘

在现代社会任何一个国家,房地产业作为国民经济的支柱几乎成为一种通态,表现在不管是在城市的高速发展阶段,还是成熟老化阶段,房地产业每年产生的GDP至少占这个城市的5%。同时,房地产业以其广泛的产业关联性,涉及大大小小几十个工业产品、工业材料,房地产业的兴旺与否直接与一系列的产业链高度相联,呈现出龙头产业的特征。另外,房地产又属于民生产业,关系到老百姓衣食住行,中产阶层很重要的财产特征也在一定时期与房产高度联系在一起,成为财富的象征。

但同时需要看到,前期处于追赶期的中国基于房地产业的迅猛扩张,房地产业的过度金融化和泡沫化高企所导致的“脱实向虚”与负外部性,日益引起国内经济的结构性失衡,尤其是房地产与实体经济的明显失衡。

黄奇帆将这种失衡的原因,归结为十个方面:土地供应、土地价格、房地产占用的社会资源、绑架金融、税收、销售租赁比例、房价收入比、房地产业内部结构、市场秩序、调控方向。

首先是土地供应,我国的建设用地来源很大一部分是通过变更土地类型,将耕地转化为建设用地,才保证了国家建设事业的发展需要。从理论上说,建设用地与耕地呈现出此消彼长的矛盾关系,批准一亩建设用地,将导致减少一亩耕地,这对一个人口逾13亿的大国,无疑是潜在威胁,农业是国民经济的基础,粮食是基础的基础,确保粮食安全,始终是国计民生的头等大事,一是吃饭,二才是建设,因此确保18亿亩耕地面积早在多年前就作为一条红线被确立下来,为实现耕地数量不减少,国家明确规定建设用地占用一亩耕地,必须首先补充一亩耕地,而且补充的耕地质量必须不低于所占用的耕地质量。但现实困境在于,补充耕地资源分布不均,使得耕地保护占补平衡成为国土资源管理的实践难题。

从近年来我国建设用地供应情况来看,呈现出“低—高、高—低”的正态分布,土地供应上的年度不均加剧了人口流入与城市发展规模上的人地矛盾。而供应的建设用地量并不能做到全部用于城市建设,其中还包括途经城郊和农村时的开发建设,这导致每年供应的建设用地总量能够用于城市建设上的大约相当于总量的2/3。在这2/3中,又被划分成四部分,工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和基础设施等其他用地,其中工矿仓储用地尤其是基础设施建设等用地占据了相当大的一部分,最后留给住宅用地的指标十分有限,仅有10%左右,这个比例与老百姓的住房用地一般要占到该城市所有土地的25%相差甚远,导致极度不平衡,加上我国在实践中对大城市人为实施总量控制,更进一步加剧了人口流入与城市规模的人地矛盾。最终结果是,土地供应不足,人口高度集聚,土地价格水涨船高,房价畸高不下,政策调控与资源配置上的逻辑矛盾既让房地产日益呈现出失衡特征,也加剧了市场预期与公共服务提供间的矛盾。

在土地价格方面,十余年来中国一线城市房价几乎上涨10倍。2000年中国的GDP刚刚突破10万亿,贷款余额不足10万亿,2018年中国的GDP是2000年的9倍,贷款余额是2000年的近14倍,M2规模也是2000年的近14倍。到底是货币涨→房价涨,还是土地涨→房价涨?从本质上说,一切物价上涨都内在地表现为通货膨胀现象,但需要注意的是,即便货币通货膨胀增加数倍,有的东西上涨,有的反而跌价,说明价格涨跌的背后,供求是更直接的因素,换句话说,如果一种商品本身是供过于求的,那么即便货币发行泛滥,该商品的价格跌去一半也完全有可能。

因此,房价之所以上涨,重要因素在于地价。黄奇帆认为中国的地价升值得有些畸形,是三种因素叠加使然:一是拍卖制。在政府主导的定价机制中,拍卖是一种阳光下运行的市场机制,能够避免腐败和灰色交易,但囿于拍卖制价高者得的市场规则,几十轮、上百轮地竞价下来,价格越拍越高,对拍卖的价格上限如何封顶,又缺少有效的制度安排,因此拍卖制下市场效率与社会公平不能兼顾的局限,使得拍卖机制作为推高地价的推手为人所诟病。二是土地本身供不应求。供应城市的住宅土地,如果保持在供地量的20%会比较平衡,但前面论述的数据表明,我们只有10%,存在严重的短缺,以致结构失衡,尤其是对一线城市供应上的不足,加剧了拍卖价格的失衡失控,最后反映到房价上必然水涨船高,使得高房价愈演愈烈。三是旧城改造和市内拆迁。通过对城市几十年留下来的棚户区、贫民窟等破旧房屋进行拆除,以盘活现有存量的方式加以重新改造,是中国近年来城市发展实践中几乎通行的方式,旧城改造本身属于城市建设用地,不需要额外向国家伸要指标,因此可以省去不少麻烦。但问题在于,拆迁和旧城改造会导致高房价的产生,举例说明,一个片区如果现行房价是7000元/平,拆1000户,每户100平,10万平方米的补偿大体会按照这个地区的均价来进行,那么最后以地价7000元/平的价格拆下的10万平米土地,造出来的新房价格一定会到一万五六,一两年后,如果这块地旁边的地要拆迁,则拆迁的成本就是此前造房的成本,然后以这个地价作为成本拆出来的房子,房子价格必定会卖到三万四万。最终,这种靠拆迁而来的土地造新房子,滚动开发,必然使得房价节节攀升。

因此我们可以得出结论,一个城市在拍卖机制下,总体上的新供土地短缺,加上老城改造、拆迁循环,这三个机制叠加在一起,房价飙涨必是铁板钉钉。

房地产占用社会资源,黄奇帆有一个1/6理论,对房屋支付价格做出了具体量化,假如中国每个城市的市长可以按照这个量化标准对所在城市严重失衡的房地产市场价格予以矫枉纠偏,则能给中国的居民带来可观的减负效果,进而释放源源不断的智力资源,带给中国经济发展无尽的民间红利。黄奇帆的1/6理论是,一个正常的家庭,用月收入的1/6以内支付房租最为理想;买房就用一生工作的正常收入,也就是三十六七年的1/6六七年的家庭收入最为理想,这样比较没有负担;同样的,一个城市的房地产投资,也要控制在GDP的1/6以内;进一步的,一个城市的固定资产投资不要超过GDP的60%,房地产投资不要超过固定资产投资的25%,否则城市的发展将不可持续,固定资产投资比重太大,消耗的金融资源比重太大,房地产在财政税收的比重中太大,都是一个城市难以持续的表现。

绑架金融,房地产近些年的迅猛扩张,直接带动了大量的银行贷款投向房地产业,开发贷加按揭贷,房地产占用的大量金融资金使得房地产业已经具备了明显的金融化特征,叠加一些房地产企业通过信托、委托贷款、高利贷等方式向非银行金融渠道违规举债融资,严重的“脱实向虚”既加剧了房地产业的系统性风险,也使得大量被占用的金融资源未能流入实体经济,经济发展面临日益显化的结构性失衡。

税收,全国财政收入中,房地产几乎占据了四成,由于房地产收入属于地方,加上土地出让金、预算外资金,因此地方的税收中,大部分是与房地产相关联的税收,一旦地方离开房地产,叠加地方债规模高企,后果不堪设想。

租售比,租赁市场不发达,住房租赁群体长期在城市缺乏同等公民待遇,加剧了人们盲目购房的急迫心理,既极易造成居民收入透支,又加剧了市场预期的非理性,给房地产市场的理性回归带来明显的人为因素。

房价收入比,房价的畸高与人们的收入严重不平衡,使得用六七年的工作收入购房的合理年限在客观上变得极不现实。在一线城市,至少需要40年的工作年限收入才能购一套房,在二线城市需要20年左右,昂贵的房价绑架了社会的智力资源,严重地将人们束缚在房子问题上。

房地产的内部结构,城际在土地供应上的不平衡,以及住宅、商业用地在土地配置上的不平衡使得房地产的内部结构呈现出失衡局面:一二线城市土地供不应求,致房产开发量不能满足市场需求,而部分其他城市库存高企,严重供过于求,这是土地资源错配导致的不平衡,解决的办法应当在供不应求的城市多供土地,在供过于求的地方严控土地供给,通过政策手段将错配的资源调配回来,从本质上说,房地产开发属于供给端的概念,调控理当从供给侧着手,加大市场有效供给,因此政府和企业应该有明确的政策信息进行调整,引导市场预期,靠人为限制的方式,通过打压市场需求欲求市场稳定,很难凑到实效;住宅用地和商业用地配置上的不平衡,其实可以通过科学的量化加以扭转。比如,黄奇帆认为,一个城市人均住宅大账是40平,100万人口的城市造4000万平米的房子足够了,但过去几十年,留了2000万平米,每年又新开发了1000 万平米,四五年下来,七八千万平米的房子总量,人均住宅达到七八十平,严重过剩。因此,从这个量比关系着手,合理规划,完全可以实现供给平衡,对政府而言,既不能由着开发商想盖多少盖多少,也不能追求短期效应,片面靠房地产投资拉动GDP,最后拍屁股走人,导致烂尾。商用写字楼,同样可以通过量化,实现合理规划,中等城市以下,按每2万元GDP一平方米写字楼,如果一个城市有1000亿GDP,那么500万平方米的写字楼就到极限了,多了必然过剩。比如依上海这样的大城市,资源利用率高,4万元GDP一平方,上海一年有 30000亿的GDP(2017年),7500万平方米就足够了。

市场秩序,在利益驱动下,开发商随意更改转化土地划用途,商用的建造住宅,工业的改做商业,并随意变换容积率;在房产销售上,将商铺面积切碎了卖,卖不掉,再售后返租,背后实际是高息揽储,最后一旦坏账,即成为社会不稳定的源头;利用高利贷、职工系统乱集资和社会诈骗进行非法违规融资,形成房产开发乱象;囤积土地,故意迟延不开发,在房价连年上涨情况下,囤地炒作,即能大获利润,既造成囤地炒房之风,又造成政府土地储备不足。

调控方向,短期的措施多,长期的措施少;行政性的手段多,法律、经济上的手段少;需求侧的措施多,供给端的措施少,结果使得政府本身在管理房地产市场过程中,呈现出一种凌乱维稳式的调控状态,经济下行时刺激房地产,房地产泡沫加大,竭力防风险,这种盯住需求侧的调调控控,松松紧紧而缺乏有效的结构性的调控缺陷,使得房地产市场调控处于混乱状态。

综上十种房地产失衡,最终带来的三个后果是:经济脱实向虚,对实体经济投资造成严重的挤出效应,伤害经济社会发展的正常基础;投机炒房盛行,进一步推动资金流入房市,加剧泡沫形成,引发系统性风险;房价畸高,加重居民负担,不能安居乐业,影响社会稳定。

1.2破解失衡的量化基础

黄奇帆对中国房地产业的失衡有很深刻的认识,最重要的是,这种深刻认识不是停留于经济学的实证分析上,他在实践当中所践行的一套依靠量化指导实践的方法论,在破解房地产失衡中显得卓有成效。在他的治下重庆,房价始终维持在令人不可思议的非常理性合理的水平上,获得广泛关注。

他认为在应对土地供应的规模问题上,要采取“爬行钉住,后发制人”的方式,科学合理地维持一个城市正常的用地规模。

如何界定“科学合理”?有明确的数理标准,那就是一个城市土地供应总量,按100平方米/人的标准,100万人的城市人口规模就供100 平方公里,1000人就供1000 平方公里。如果一个城市有能力把人口发展到500万,以前给了350万平方米,那么现在起每年再补几十万平方米。

土地供应要“爬行钉住”,不能靠长官意志臆想调控,违反经济规律。所以从这个意义上说,土地指标的分配,是看谁人口多,建立在人口规模的基础上。产业跟着规划功能走,人口跟着产业走,土地跟着人口和产业走,因此土地的供应完全是顺势而为,而不是通过抑制土地的供应,去限制人口的自由流动,只要把前面的几个环节做成了,土地供应只需要“爬行钉住”就行了,最笨的办法也是最有效的办法。

当然,人均100平方米的标准,不是100平方米都去建住宅,而是有着功能清晰定位明确的比例分配:55平方米用于城市基础设施、学校医院绿地等公共设施建设;20平方米是工业用地;剩下25平方米中,20平方米给居民住宅开发,5平方米给商业用地。按照这个逻辑,一个1000平方公里的城市,可以有200平方公里的工业区和50平方公里的商业区,1平方公里的工业区可以实现100亿GDP,200平方公里,就是2万亿,属于很大的工业体量了,同时对于对工业用地一定要约束性强,要把过去那种粗放的过于慷慨的工业用地在集约使用思维下依靠政策上的高压紧逼将土地置换出来,或者在产业结构、工业结构里做调控,提高土地的利用效率,使工业在用地方面更加节约。50平方公里的商业区是什么概念呢?美国曼哈顿的商业区,只用了10平方公里,上海南京路的商业街,只用了几平方公里,非常集约。

土地总量确定了,用地类型比例分配明确了,在地价方面,土地拍卖就要有限价措施,大体上楼面地价不要超过当期房价的1/3。如果周围房价是1万/平,土地拍卖拍到3300元/平就应适可而止,不能因为征地花到了6000元/平,就要拍到6000元/平。

如果土地是旧城改造下来的,成本很高,也不能由着这个成本,让拍卖价格覆盖旧城改造成本,应该把政府分配的城乡结合部的供应比较充分的土地资源获得的土地出让金,补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。平衡之后,看起来吃了亏,但城市投资环境好了,工商经济发展了,实体经济和房地产不会失衡,这种可持续的发展,可以让税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起,最终会让城市发展得更健康,更具有可持续性。

开发商作为房地产市场的重要主体,必须严格限定购买土地的资金须是自有资金,并按照1∶3的比例确定社会融资量,也就是说自有资金要占到总资金的25%。这样一来,房地产商以自有资金购买土地,然后以此作抵押向银行融资建房,房屋建好后封顶,通过预售将老百姓的定金或者按揭贷款的资金吸收过来,可以实现房地产市场的健康发展,也不存在绑架金融的情况,更不会频频出现“地王”的现象。现在的情况是,全国房地产商的自有资本与借贷资本比例达到了1∶9,甚至有的高达1∶50,以至于形成了谁的融资能力强谁就能拿到地,继而成为“地王”,融资再多也不担心,地价一炒高,什么问题都解决了的恶性循环。因此“地王”现象的产生,不仅是土地短缺,拍卖机制的问题,还和融资的无限透支,缺乏隔离墙有关。

对于购房者而言,首套房要达到20%~30%的首付,第二套房50%~60%的首付,第三套房及以后通通全首付,不用担心会带来金融危机,因为这种危机是个体行为,不会造成社会影响。

土地供应保障了,比例分配好了,开发商自有资金管好了,百姓自付比例确保到了,房价想高都不容易。

在运用税制手段上,通过差别化税率合理调节高中低端房产,实现高端有遏制,中端有鼓励,低端有保障。别墅的交易契税可以达到5%,普通住宅1%,保障房0.2%还可以抵扣。别墅买完几年内就出售,就把交易税从5%,递增到8%,通过不断在印花税上递增,加到没人敢炒的地步。中端有鼓励,百姓买自住房,给予各种抵扣,尤其是首套自住房,对按揭贷款纳入个人所得税抵扣项。低端有保障,不仅不收税,政府还出钱帮助解决住房问题。

同时,建立物业税、房地产税的征收机制。物业价值上升了,根据升值额度加以征税,实现越是高档住房持有房子的成本越高;房地产税要对社会存在的各种存量、增量房都征税;低端、中端和合理的住房需求,由于房地产税中有许多抵扣项,因此房地产税虽然是普遍征收,但最后百分之七十到八十的老百姓压力不大,恰恰是对高端的持有者压力巨大。因此,说房地产税对炒房没有作用,要么是纯属无知,要么就是睁眼说瞎话,有了房地产税,使得持有环节成本提高,对资源优化配置、对租赁市场的形成会有好处。

建立有效的住房租赁市场。一个社会如果有1000万人,200万人住了公租房,另外有200万人住了房产商提供的商业性的租赁房,还有10%的人住了小业主出租的房子,最后达到50%的租赁市场,住房系统就比较平衡。中国住房租赁市场这么少,跟房产的租赁结构有关,尤其跟房产税的融资结构有关,1∶9的融资结构所形成的杠杆压力,迫使开发商房子一经造好,就必须急着回笼资金,因此房地产商不是不愿意持有,而是融资结构害苦了整个中国的房产商,以致永远做不了持有房子的出租者。所以政府要让开发商进入1∶3 的融资结构,必须60%的资本金,40%的贷款,这样收来的租金一定能够平衡 40%的贷款的本息还款计划。

地票制度。中国的耕地总得来看不充分,因此集约使用土地指标,避免每10年少1亿亩土地,力争每10年少5000万亩、4000万亩迫在眉睫,这内在地要求工业用地必须节约集约,同时农村的建筑性用地要集约节约,但商品房的住房用地不能太苛刻,要能给多给。相比而言,农村居住比较分散,人均建筑用地,几乎达到250~300 平方米,城市比较节约和集约,人均100平方米,所以当1亿农民进城,在城市生活,城市供给1万平方公里的土地,农村应退出2.5万平方公里土地,但在目前中国的农民两头占,这一方面是我国的户籍管理制度不完善,依然停留在过去那种落后的体制,另一方面我们的城市化过于粗糙,在没有很好解决进城务工人员工作生活等基本民生保障情况下,使得一个城市的同等公民待遇难以得到落实,最终我们才出现10年少1亿亩,30年少3亿亩耕地的局面,否则应该大体平衡,甚至平衡有余。

地票就是要把农民进城以后的宅基地,或者集体组织废弃的乡镇企业土地,废弃的小学土地,废弃的粮站公共用地,复垦为耕地。这样农民进城了,农村闲置的宅基地建设用地变成耕地,城郊结合部增的耕地小于农村复垦的耕地,最后增减挂钩,全社会的耕地总量将增加。

地票的好处是,解决了我国耕地后备资源不足的问题,既没有复垦生态里的野地,造成生态破坏,而是复垦废弃的宅基地、公建用地,实现土地资源的集约节约。然后用腾出来的地票指标,让房产商造房,实现土地供应平衡。同时起到反哺农村,增加农民收入的作用。房产商买地,一亩几十万、几百万,资金给了农民,而且这个反哺不是只反哺5公里、10公里外的近郊,100公里、1000公里也可以的,黑龙江的农田产生的地票,上海如果几十万一亩买过来,上海征上海郊区的地,这个钱就流到了黑龙江,它的虚拟性、票据性,使得它的辐射性极强。

地票制度,最重要的功能是在城市化过程中,对平抑城市中土地不足造成房价畸高的根源,起到遏制作用,能帮助大城市增加土地的有效供给。

重庆过去这些年,每年从国家拿的20万亩土地指标,50%用在了城市基础设施,工业上用掉20%,商业上用掉5%,住宅也只剩10%,但这10%全部给了万州、涪陵等中小城市,这些地区实力比较弱,开发过程中拿国家的指标不花钱。主城重庆每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标一概用地票,这样一来,土地供应量实际上增加了一倍,土地供应宽松,房价自然涨不上去。

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