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【2019蓝筹物业年会】申万宏源范为:债务泡沫导致了房价上涨

原标题:【2019蓝筹物业年会】申万宏源范为:债务泡沫导致了房价上涨

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 记者 田国宝 “量化宽松政策如果长期有效就好办了,大家不用听我讲,回家睡大觉,等着人民银行发钞票就可以了。”6月25日,由经济观察报社主办的主题为“大服务、大蓝海”2019年蓝筹物业年会在北京举办,申万宏源证券固定收益融资总部副总经理范为表示,过去10年里,美国货币增发80%,欧元区增长了60%,中国增长了300%,事实证明,宽松量化的货币政策对长期经济增长无效。

以下为范为演讲内容节选:

今天从金融周期角度和大家分享一下物业行业的发展。

为什么讲金融周期,而不是经济周期,实际上过去十年我们发现,金融周期对各行各业影响已经超过了传统经济周期,或者是商业周期对行业的影响。首先来看过去的十年发生了哪些事。

对于从事金融行业的人而言,过去十年是人类历史上从来没有过的十年,美联储为代表的全球央行都在做一个试验,什么试验呢?就是大家常听到的量化宽松。本来已经从量化宽松里要走出来的时候,发现好像我们已经离开不了。

今年美联储又想回到下一轮量化宽松,欧洲央行包括人民银行也在倾向进一步宽松动作。过去十年宽松程度已经超过了人类历史上任何时期。

当年美联储把利率降到0,低利率政策甚至比一战、二战时期还要低,低利率的宽松货币政策到底对经济和金融市场有怎样作用,能否只靠放货币推动经济发展,我们做了学术研究,给大家做一些结论。

第一条是量化宽松对于金融市场非常有作用,每一次美联储量化宽松都会迅速稳定金融市场,特别是股票市场。量化宽松对实体经济有没有用,常规货币政策传导到实体经济需要几个月甚至是一两年的时间,而量化宽松下传导的非常快,实体经济马上会有反应。

量化宽松政策如果长期有效就好办了,大家不用听我讲,回家睡大觉,等着人民银行发钞票就可以了。长期来看量化宽松无效,每一轮量化宽松持续时间都不长,不会超过一年。为什么过去十年美联储前后四轮量化宽松,如果一轮奏效,就不会再来第二轮了。

所以我们看到了量化宽松货币政策脉冲效应特别明显,就像物理学,脉冲很快来了又很快走了。长期看量化宽松对经济增长是无效的。

在过去十年,量化宽松又对房地产市场带来什么效果呢?大家知道,过去十年房地产市场持续上涨,为什么?因为在过去十年里,美国货币货币供应量增加了80%左右,欧元区增加了60%,中国增加了将近300%。

在货币供应增速非常快的情况下,房地产市场出现了持续上涨。从金融周期来讲,我在去年写了一篇文章叫房价是债务的衍生品,房地产市场上涨可以从债务问题上找到根源。

去年有人问我房价会怎样,我说只要债务泡沫不破,房地产市场就很难出现持续下跌,为什么?因为中国从去年四季度开始,又从去杠杆变稳杠杆,大家一定要记住,我们在说去杠杆的时候,实际上宏观的杠杆是稳住的,我们说稳杠杆的时候,宏观的杠杆又出现了快速的上升,就像今年一季度一样。

为什么说房价上涨和债务有关系,我管了十几年发债,中国大规模的借贷是2008年以后,到目前正好十年,保守估算债务有200万亿,西方经济学估算250-300万亿。

按照保守的200万亿计算,GDP90万亿,债务规模大,更可怕的是利息非常高,全社会平均融资成本在7%左右,7%是什么概念,利滚利,十年刚好翻倍,也就是说200的债务里有100万亿是过去十年产生的利息。

这些利息去哪里呢?大家想一想,国民经济三部门,政府,企业,居民,过去十年是谁在借钱?地方政府在借钱,企业借了很多钱,老百姓要买房子也得借钱。在三部门里面,最终债权人是居民部门,因为老百姓把钱存到银行了,所以说这100万利息除了金融机构赚的一些中间价差外,剩下大部分有七八十万亿,都又通过利息回到了居民部门。

中国贫富差距大,有房的人是净债务,有钱的人是净债券,这部分利息又到了居民部门。居民部门能干什么?能买股票?我就是证券公司的,现在不敢买股票,以前买股票是十个人买七个人赔,两个人平,一个人赚。现在十个人买差不多九个人赔,股票买不了,钱也出不去,新增加利息还会不断流动到房地产市场,因为人的思维是线性的,过去十年确实房子是金融投资比例最高的资产。

只要这个故事、这个游戏不断,每年新增加利息,按200万亿债务计算,7%每年要新增加14万亿利息,这14万亿利息有很大一部分要继续流向房地产市场。从这个角度来讲,与其说过去十年是房价不断泡沫,不如说因为债务泡沫不断吹大,导致了房子价格被动上涨。

看一看当下以及未来,当下不管外部形势还是国内形式都处在十字路口,有人甚至说是百年大变局,如果说百年大变局可能会联系到更广阔的领域,我们今天主要是讲经济方面的。

讲到当下就避免不了中美贸易摩擦,最近参加了不少会,做了不少研究,查阅了不少资料,查阅资料过程中发现了一本老书。这本书特别有意思,1975年日本相当于经济部副部长的写的一本书。

书里讲了什么呢?日本战后经济腾飞,讲了日本模式,因为日本在1953年摆脱了美国占领,1953年-1973年经历了长达20年超高速增长,每年经济增长在8%-10%以上,跟过去中国一样。

总结日本模式,怎么会是日本模式呢,明明是中国模式。过去三四十年,中国模式和当年日本模式何其相似。中国模式真不一定是中国人发明创造的,如果看标题、看目录的话,似乎发现我们改革开放就是这样做的,当时中日关系不错。

日本1973年以后发生了什么?日本与美国的贸易摩擦加剧,我们谈日本贸易摩擦,更多想到1985年的广场协议,但是在广场协议之前,日美打了好几十年的贸易战,基本上伴随着日本产业升级。

最开始日本造纺织品,后面钢铁、彩电、汽车、半导体,伴随着日本产业升级过程,日美的贸易战一直在持续。如果从外部经验来看,我们认为中美贸易摩擦肯定是长期的,这是从外部来看的。

再来分析美方的需求,除了意识形态、文明冲突外,美方有很迫切的经济需求。我们知道特朗普上台后在内部搞减税,减税意味着财政赤字压力很大,雪上加霜的是特朗普管不了美联储。特朗普政府以来,美联储先后六次加息,特朗普政府每年利息开支比奥巴马时期多多少?

奥巴马每年利息支出是2500亿美元左右,特朗普每年利息支出是5000亿美元左右,基本上比奥巴马是翻倍的。一方面搞减税,另一方面指挥不了美联储,两边进一步增大了财政赤字压力。财政赤字可持续性是3%以下,现在美国已经5%以上了,所以说我们看到特朗普到处乱咬,中国、印度,墨西哥,加拿大,只要能够出钱的地方就行。

美国现在一年进口商品2.6万亿美元,如果有10%-25%的关税,对他来说就是一笔增收,特朗普是商人总统嘛,但是我们认为目前美方需求不论是经济上还是从意识形态上,不会随着政府换届而根本改变。

在中美关系上,美国两党已经非常一致。从美国需求来讲,一方面有积极的需求,另外一方面还有其他需求。中美贸易谈判不会因为特朗普是否当总统而有改变,绝对是长期的,甚至可能超出我们想象的长。

简单看一看当前全球经济状态和格局,我叫做三国演绎。全球经济格局可以简单地划分四个板块,四个板块经济总量差不多。第一是北美经济区;第二是欧盟或者欧元区;第三是东北亚,也就是中日韩;第四部分是全球其他国家。

由于第四部分非常分散,前三个板块决定了全球经济格局。这三个板块经济总量都在20万亿美元上下,这三个经济体竞争与合作决定了全球经济的发展动向。随着全球化的进程放缓,随着贸易摩擦的不断深化,全球这三大板块或者说三大动力都出现了减速。

美国的经济增速在今年出现回落,有很多指标都表明了未来可能会发生一些不好的事,或者发生一些出乎意料的危机。有两个指标,第一大家可能听说比较多,美国的国债信贷结构,十年息的减三个月的,已经出现了持续倒挂。

还有黄金价格和石油价格比较,因为黄金和石油都是大宗商品,正常情况下有相对稳定的价格,大家看到最近黄金价格和石油价格的比价出现了明显放大。乱世黄金,预期未来不好的情况下,都会加大对黄金投资,不管是各国政府还是老百姓。

如果看最近黄金和石油价格走势,会发现黄金价格已经1430,很短的时间涨了15%,可以感知,全球经济会发生一些危机。

奥巴马政府借那么多债,搞了量化宽松,到了特朗普的时候,已经没有搞新的量化宽松了,债务上升还是非常快,就是说财政赤字压力仍然非常大,这是急需要解决的问题。

欧元区一如既往的疲弱,但是欧元区的疲弱和前面几年不一样,前面几年德国、法国等核心国家很强,南欧的意大利、西班牙、葡萄牙等欧洲五国比较弱。两个月前我去了一趟南欧,发现南欧似乎还不错,而德国,欧元区的龙头或者说火车头出现了明显的减速。

我认为这是今年欧元区疲弱的特点,疲弱还是过去的疲弱,但是结构发现了逆转,以前是核心国家强,南欧国家弱;现在反过来,南欧国家比较稳定,德国经济出现明显下滑。

我们知道德国和日本都靠出口,德国出口出现了明显负增长,不知道是否和中美贸易战有关系。可能中国不从德国进口跑去美国进口了,德国经济出现了下滑,经济非常疲弱。

再看中国,我自己想了一句话,叫做短期不悲观、中期不乐观、长期不至于崩溃。因为短期毫无疑问还是老招数,金融上从去杠杆变成稳杠杆,经济上稳投资。年初发了2万亿元地方政府债,现在发现不够,可能下半年还要进一步增加地方政府的发行规模。

目前在投资三个板块里面,制造业、基建和房地产,制造业和基建投资增速在5%以下,只有房地产维持在11.2%,房地产的重要性也体现出来。

短期靠投资,长期靠足够的储蓄率。前面一些年遇到过好几次危机,但是都得以化险为夷,根本上与我们有充足的储蓄率有关。说得更简单一些,不管是财政货币化还是债务货币化,只要老百姓还有足够储蓄率就可以。

老百姓储蓄率到去年还有44%,美国是7%,英国是5%。我们的储蓄率已经出现了明显的下滑,两年前是50%以上。我自己提出三杯水理论,政府一杯,企业一杯,居民一杯,过去十年政府和企业拼命借钱,这两杯水基本倒满,好在居民这杯或没有倒满。

过去这些年我们一直在把政府的水和企业的水往居民这杯里倒,导致了储蓄率出现了下滑,好在还有44%,如果哪一天居民储蓄下降很厉害了,或者居民部门这杯水也倒满了,那个时候可能才是真正危险的时候。

从目前来看,应该讲还有足够的储蓄率来支撑中国经济,中国老百姓很伟大,我们是舍不得吃,舍不得穿,钱存到银行供国家花。

再看一下物业市场,因为物业市场在座各位都比我懂,都是专家,我只是从资本市场和物业的联系,或者叫物业行业拥抱资本市场的角度简单地做一些阐述。

在过去几年里,虽然地产行业进入白银时代,但随着老百姓对衣食住行的更高需求,以及各个行业的供给侧改革,物业行业还处在高速发展的黄金时期。

过去两三年,物业行业在资本市场表现有几个特点,第一是过去几年物业公司去上市的不少,特别是去年以来,在16家上市公司里有8家是去年上市的,拥抱资本市场步伐在加快。

第二是物业行业更多在香港上市,看到了16家里面有12家是在港股上市,在A股只有三家,保利退市,还要在港股上市。

第三个特点虽然上市公司都不错,还有更大块头物业企业没有去资本市场融资,还没有走上市的路。但是我相信,随着行业不断发展,应该还会有不少拥抱资本市场去做上市。

在经济比较疲弱的情况下,物业行业几个方面是非常不错的。比如轻资产,目前各行各业都不敢重资产,都想把重资产变现,好在物业行业本身就是轻资产,本身就是靠服务。

第二是抗经济下行周期,应该说在未来中国甚至全球都仍然还存在经济下行或回落的阶段,在这种情况下,能够逆周期的行业是非常难得的。

第三个现金流非常充裕,从前面上市公司财务报表可以看出,收入都在几十亿,在这三个优点下,下一步会有很多企业或者房地产相关行业会进一步往这个方向发展,在发展过程中,行业集中度会不断提高,也就是说兼并重组、整合做大是这个行业未来发展趋势之一。

我提炼了三个趋势。第一,一定会提升行业集中度,包括跑马圈地也好,横向并购也好,行业龙头会在未来几年内不断涌现。过去五年百强服务行业市场份额提升20%,未来会进一步出现集中。

第二,会提升利润水平,我们知道各行各业在搞供给侧改革,物业行业随着互联网推广,进一步挖掘物业服务的附加值,来提升物业水平。这个对物业公司是新要求,也是适应时代发展的新趋势。

去年基础服务物业收入虽然占比还是83%,但是提供的利润只有69%,而收入占比只有17%的增值服务能贡献31%的利润,增值服务利润明显高于靠劳动力的基础服务,这是第二轮。

第三,会提升证券化水平,行业头部企业会加速通过IPO融资、发行债券以及AB的资产证券化方式,在资本市场进行融资,从而一方面提升证券化率。第二是提升行业内竞争力,这是未来物业行业,拥抱资本市场方面出现了一些趋势。返回搜狐,查看更多

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