房产中介行业变革在即 立法亟需精细化

原标题:房产中介行业变革在即 立法亟需精细化

法治周末记者 肖莎

“受房地产市场调控,行业转型升级的影响,房产中介的商业模式在悄然改变,从过去的直营模式为主,向直营与加盟模式并行转变。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃在2019中国房地产经纪年会上表示。

加盟,是2018年以来房产中介行业的关键词之一。中原地产、链家地产都在2018年开始铺开加盟业务,21世纪不动产这个加盟起家的企业在过去一年多里获得了异于往常的曝光度。

对房产中介行业而言,加盟的黄金时代来了吗?

房产中介商业模式发生转变

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强告诉法治周末记者,当下房地产中介行业发生的一切变化都是有背后的逻辑的。

“未来房地产市场的发展变化是多方面的,其中对房地产经纪行业有重大影响的主要是两个:一是交易量波动的影响将越来越突出;二是从卖方市场为主转向买方市场为主。”柴强说。

在柴强看来,房地产经纪的发展建立在房地产交易量的基础上,想要长期立于不败之地,就必须充分认识到交易量变化的影响,把握交易量变化的规律,并加以有效应对。

“目前,绝大多数城市的房地产交易量仍为增长趋势。这既是好事,同时也掩盖了交易量波动的影响。当未来随着城镇化速度放缓,交易量不再快速增长时,交易量波动的影响会更加突出。未来的常态是交易量不会快速增长且波动较大,特别是普遍存在的买方买涨不买跌和卖方卖跌不卖涨的买卖心态,会加剧交易量的波动。”柴强分析。

所以柴强认为,如果中介公司还像过去那样主要采用传统直营模式做法,则会时常出现门店和人员的“产能过剩”或“产能不足”,抗交易量波动风险的能力弱。

“中介行业进入一个城市,并在某个城市站住脚,通过直营的方式需要3年至5年。对于没有完成全国布局的企业,要想在短期内通过直营模式实现全国布局是不可能的。而加盟模式比较灵活,当地原有的中小中介公司又比较了解市场,加盟品牌只要输出系统、输出品牌并完成中介翻牌就可以了。”一位不愿具名的业内人士向法治周末记者分析。

因为交易量波动会成为常态,柴强建议,中介公司需要在门店和人员的扩张与收缩,直营与加盟等商业模式的选择等多方面有效予以应对。

目前,包括链家、我爱我家、中原地产在内的大的中介巨头都在尝试加盟业务。链家旗下的加盟品牌德佑的门店数量已经在一年多时间里快速发展到8000家。

我爱我家集团战略发展中心总经理张霞曾经在南方主管加盟业务,后来到我爱我家做高管。张霞分析,从行业发展来看,加盟更符合人性,应该还是未来大的方向,行业发展成熟的国家,加盟的比例也很高,但是美国实际上在这个行业发展了60多年后才开始做加盟。

“当下中国的房地产经纪人普遍还是比较年轻的,平均的从业年限也不足一年时间,能够独立完成房屋交易服务的经纪人很少,能够独立开店的店东人数比较少,所以就我个人的看法,其实现在中国的房地产经纪行业本质上并没有完全到一个特许加盟的时间段。”张霞说。

21世纪中国不动产联合创始人、总裁兼CEO卢航也认为,加盟模式的前途光明,好日子没有完全到,后面还会更好。

业界呼吁政府立法强监管

柴强表示,对于房产中介而言,任何商业模式都有可能成功。

诸葛找房创始人兼CEO苏伟杰也透露,美国、澳大利亚、日本等房产中介行业比较成熟的国家,也都是直营和加盟并存的。

柴强建议,在整个市场的变化过程中,需要企业根据自身情况选择商业模式。

“同时需要注意的是,成熟市场行业发展的根基之一是行业准入,通过准入的方式保护优秀的经纪人。”柴强强调。

通过公开资料可以看到,各个大小中介都在通过自己的方式提升经纪人的素质,但是房产经纪行业的社会形象仍然没有很大改观,购房者对中介的信任感依然不够高,“黑中介”也仍然存在。

麦田房产经纪有限公司董事长缪寿建表示,自己从业多年,有个事情一直很困惑:“在中介行业中,中国的科技投入是全球最高的,可是我们的效率提升了吗,老百姓满意了吗,政府放心了吗?”

缪寿建一直在想这个问题。他得出的答案是,中国的房产经纪行业之所以出现这样那样的问题,是整个行业对经纪人能力价值的漠视和对经纪人的耐心不够,对好的经纪人保护不够,造成了这个行业没有足够多好的经纪人。

“我们一定要有一个行业准入机制。一个经纪人一定程度上决定了一家人的生活。如果随便一个人就能做这个职业,最终会造成这个行业不会出现好的经纪人。没有好的经纪人这个行业永远不会有未来。”缪寿建说。

柴强同意缪寿建的观点,他认为在对经纪人的管理方面,企业、行业、政府需要多方努力,当前迫切需要政府通过立法的行使对行业加强监管。

“应该通过立法,把行业的规矩定下来,强制执行。比如,所有的经纪机构和门店要备案,所有从业人员都要实名登记从业,最终都要取得国家的职业资格。”柴强认为。

美国亚裔房地产协会温哥华分会创会主席麦文华女士在2019中国房地产经纪年会上分享了温哥华所在的加拿大卑诗省的行业监管措施。

“卑诗省一方面施行行业准入制,同时规定了详细的行为准则,对于违反行为准则的经纪人,房地产委员会在调查之后,进行处罚,同时将这些行为公布在房地产委员会的网站上,公布时限可以是5年、10年或无限期,具体取决于所施加的惩罚。”麦文化介绍。

在卑诗省,被处罚过的情形包括经纪人错误处理定金存款、隐瞒房子缺陷、造谣、未经授权签署文件、规定佣金以外的收入等。

麦文华举例称,经纪人隐瞒房屋相关信息、造假,经纪公司允许没有牌照的人进入行业,都会受到处罚。曾经有经纪人在销售房屋时,买方称其所购买房屋必须能够养狗,然而经纪人没有做尽职调查,而是笼统地告诉买方一般来说房屋都允许小狗进入,当买方购房后发现,公寓禁止养狗,就投诉了经纪人,最终这个经纪人被停职14天,并处于2500美元罚款。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃在2019中国房地产经纪年会上透露,目前,住建部正在起草加强房地产中介行业管理的法律法规,这个法规与过去不一样地方是,过去我们的法规经常写你不能干什么,这次写的是你应该干什么。

“监管部门将继续建立健全经纪机构门店备案和人员实名从业,引导行业有序竞争,防范行业垄断,规范业务委托和代理,实行真房源发布管理和交易进程的披露,规范交易合同和服务收费,完善交易资金的监管,建立损害赔偿制度,开展行业信用评价。”杜鹃说。

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