政策密集出台,西安房价咋刹车?

原标题:政策密集出台,西安房价咋刹车?

西安房价领跑全国!这个政策一放宽,价格下不来了!

每经记者:香菱 每经编辑:沈鹏

▲ 图片来源:摄图网

西安人气热是好事,但房价也热,就难免让人心凉。

特别是佛山、苏州、大连、南宁等城市刚刚才被住建部公开“点名”,西安相关负责人因房价被约谈也是近两年的事。

还有刚需一族对炒房客的挞伐,西安此时再不拿出点办法,似乎有点说不过去。

这不,6月西安接连发布了最强限购、租购同权、共有产权等政策或细则,矛头直指炒房客,大有向过热的楼市泼冷水之势。

狂飙的西安房价,能否刹住车呢?

01

全国严格调控楼市,西安房价涨幅却稳居榜首,这似乎并不是什么好事。

5月份,四个房价涨幅较大的城市,佛山、苏州、大连、南宁被住建部公开“点名”。在此形势下,连续半年房价涨幅第一的西安,难保不会成为下一个目标。

于是乎,6月20日下午,突然推出了“史上最严限购令”。

短短几行通知,让很多打算落户买房的投资者有些措手不及。

其一,落户满1年或连续缴纳12个月的社保,才有资格购房。

其二,非西安户口,个税或社保需缴纳5年,才能购买一套房。

其三,临潼被纳入限购区域。

如此严苛的政策,目标直指披着刚需外衣的炒房客——落户即买房,买完就离场。

而政策执行后,或可有效限制这批人的炒房行为,也有助于促进西安房地产市场的稳定。

▲ 图片来源:每经实习记者 史香菱 摄

当然,也难免伤及无辜。政策对于真心留下刚刚落户的新西安人,或许有些“残忍”,一年后才能取得购房资格,其间房价的变动,都会“牵扯”这部分人的利益。

目前看来,最能直接享受政策利好的是满足购房资格的购房者,政策发布不过半个月,新房登记量明显下滑,抢房的人数变少,他们似乎距离成为摇中房号的“幸运儿”又近了一步。

但有个事实不容忽视,今年上半年,西安商品住宅新增供应 526万平方米,分别低于2017、2018年同期水平的9.7%、17.6%,供应量不足。

举个例子,以前可能是1000人抢200套房,政策发布之后,可能变成800人抢200套房。抢房的人数确实会变少,但房源供给不足,供需矛盾依旧存在。

02

出台新政策,刚好在某个节点上,总会引人遐想。

在“最强限购”政策颁布的第三天,西安推出“租购同权”的实施意见。

简单来说,就是租客与买房客享有同等的权利,包括医疗、社会保险、养老服务、社会救助、子女教育等基本公共服务。

政策初衷当然很好,尤其对外来人口来说,提高租房的附加值,生活更有保障。

但是,在当前形势下,提出租购同权,也引发了一些争议。

其中,质疑声音最大的便是子女受教育权利。以学区房为例,租客和购房者的子女是否有同等权利申报同一所学校?西安的优质教育资源本身就比较稀缺,上学都需要摇号面试,租客想要享受同等的教育资源,实现难度比较大。

▲ 图片来源:每经实习记者 史香菱 摄

享受权利的同时,也需要付出一定的代价,不可避免的是租金上涨。

2015年,租购同权的概念便已提出,深圳、北京、广州等城市已经抢先“吃螃蟹”,目前也一直在推进中。

有了政策的加持,对房企而言,无异于锦上添花,嗅到商机的龙湖、碧桂园等房企巨头,随后开始布局长租公寓市场。

但“资本”集中在少数人手里,优质房源在少数房企手中快速聚集,个人出租市场空间缩小,租房的成本自然加大。

以广州为例,广州是最早实行租购同权的城市,还未等到同权,房租在工资中所占的比重反而越来越高,年轻人攒不到钱,能够买得起房的可能性又降低了。

对西安来说,租购同权政策刚刚提出,需吸取北京、广州等城市的前车之鉴。

03

为了解决“买不起房”,西安的政策还有共有产权住房。

去年9月,市政府下发《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》,提出20%的居住用地用于公租房建设,20%居住用地用于共有产权房建设,剩下60%的居住用地用于商品房建设。

预留了将近一年的缓冲时间后,今年7月1日,西安市已全面停止经济适用房和限价房的资格审核,开始共有产权住房的资格审核。

政策的初衷很好,不仅压缩了投资的空间,而且共有产权住房的购买规则,也将炒房者拦在门外,为低收入人群敞开了大门。

具体来说,共有产权住房的价格一般为同地段商品房50%—80%,产权与此对应。但是,对于政府产权份额要实行有偿使用,缴纳相应的租金。

与此同时,购买共有产权住房5年内不得上市交易,购买满5年的,共有产权人依法享有产权份额增值收益权。

▲ 图片来源:摄图网

诸多的购买限制条件,再加上严格的申请条件,筛选过后,留下来的都是刚需。

没资格的购房者,或者购买了共有产权住房,5年之后假如因换工作、子女入学需要换房,就只能买商品房。

这又涉及到两个问题,商品房的存量和成本。

商品房的土地储备比例已经减少,只有60%的居住用地用于商品房建设,并且新出让土地的商品住房项目,还要按照宗地住宅总建筑面积配建一定比例公租房。

开发商成本增加,要保住利润,商品房价格自然调整。

从全国市场来看,平抑房价是大势所趋,稳房价也是重中之重,西安正在努力跟上步伐。

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