处于平流层的共享空间:资本在博弈,巨鳄在窥伺,小鱼想逃亡

原标题:处于平流层的共享空间:资本在博弈,巨鳄在窥伺,小鱼想逃亡

联合办公作为一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,其关键优势就在于能在入驻企业各自独立完成工作的同时,充分利用共享空间与资源。

在国内,联合办公起源于国外,起步于“双创”,它有一个更为响亮的称号,叫“众创空间”。在对共享经济的顶礼膜拜下,几乎一夜之间,众创空间之类的公司如雨后春笋般冒了出来,除头部的WEWORK、优客工场、氪空间外,还有很多地产公司也已经进入到这个领域,比如瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园等。

第三方数据显示,2018年联合办公会突破600亿元,短期内增长趋势不会改变。到2020年,联合办公的市场规模将突破2300亿元。这是一个坐在火箭上发展的行业,体现的不是长跑的耐久性,而是短跑的爆发力。在2017年度,经过国家备案的就有639家众创空间。

资本在博弈,巨鳄在窥伺,小鱼想逃亡

众创空间其实也是舶来品。2008年金融危机后,纽约市以华尔街为代表的资本驱动型经济遭受重创。以此为拐点,纽约的城市发展出现了一个较为明显的战略转向,即实现城市发展动力从单一的资本驱动向依靠金融资本和科技创新的双轮驱动转型,大力发展科技创新创业成为近期纽约城市转型发展的核心战略。在此进程中,作为纽约科技创新创业重要载体的众创空间得到了蓬勃发展,为纽约培育了一大批中小型科技创新初创企业,成为纽约全球科创中心建设的重要助推器。

2016年,该模式因为共享经济的力量被吹嘘的让人垂涎。为了流量不断烧钱,之后通过融资或上市笼络热钱继续燃烧,赚的越多,亏得更多,这样的模式,与共享单车有异曲同工之妙。风口之上,是野蛮生长;野蛮生长之后,便是残酷的淘汰洗牌。随着以OFO为代表的共享单车、以途歌为代表的共享汽车等纷纷“爆雷”后,起初一度被业内看好的“共享办公”也在上演一幕幕倒闭、破产、融资斩断、甚至被列为被执行人等戏码。

发展至今,共享办公已经进入到双寡头竞争时代,资本和资源开始向行业幸存者聚拢,极目四望,整个行业仅剩少数几个玩家,WeWork和优客工场分别位居行业前列:WeWork创立于2010年,是共享办公商业模式的鼻祖,这一商业模式遭到后来者的效仿,但WeWork依旧凭借先发优势和不断补充的超高额融资稳居行业第一的位置;优客工场凭借创始人前万科副总裁毛大庆在房地产圈的深厚资源背景,在中国一边融资、拿楼盘,一边兼并洪泰空间等中小玩家,成为了双寡头的一极。再有者譬如纳什空间、氪空间、方糖小镇等等。

当然,在房产生意难做的情形下,传统的地产商也在窥伺该领域。潘石屹就创办了SOHO3Q。去年末,龙湖就通过其与自身的天街系列结合,创造出一系列“盒子里里的办公业态”。首先在北京,龙湖与梦想加合作,在龙湖长楹天街打造了一个“商业+生态”的联合办公样板。在成都,龙湖与walnut合作,在时代天街打造极具空间特色和科技感的一展空间·walnut办公空间。

尽管如此,共享办公也在经历着淘汰竞争,隐约的问题浮现,最后熬到最后的会活下来。作为行业领跑者, 优客工厂就传出过“二房东”房租纠纷问题。

2019年2月,有消息指出,氪空间已关闭旗下6个空间,共计3万平方米的办公区,整个2月关闭15个空间。

据VC SaaS的数据显示,2018年,联合办公品牌减少40家,运营时间均未超过2年,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%。一点财经作者这样总结道,死去与将死的品牌,已经占据总量的1/3,连行业头部企业也在下坠,这不应该是一个处在上升期行业的本来面目。它理应有更高的吸附性与包容性,随大势冉冉升起,可惜都没有。

在如此情形下,头部玩家开始了资本游戏,根据不完全统计,2017年3月至今,联合办公领域共完成8次收购或合并。优客工场、WeWork中国均开启了“买买买”节奏,并购同类企业欲增加筹码。此前,优客工场就宣布并购无界空间,估值达到110亿元。

共享空间的美丽与忧愁

共享空间已经进入发展平流层的行业,断不会存在纷纷倒闭的情形,因此很多从业者都认为,联合办公市场尚未触碰到上限。这里有丰沃的土壤,足以辅佐万物生长。所有企业都在跑马圈地,不过谁都没能触碰到行业的边缘。而且中国正在从第三消费时代到第四消费时代的升级,而且未来“1099”和自由职业者(来自《经济奇点》)逐渐增多,共享空间的天花板确实还有待考量。

字节跳动从2012年创立至今只有6年多时间,员工规模已经过万,每个月都有大批新员工入职,而且新业务、新的产品不断出现,仅北京就有十几个办公地点。字节跳动除了自己租用写字楼,也将不少团队放在氪空间这样的联合办公社区。

其实,许多联合办公空间会死,很大程度上源于盈利模式单一,大多数空间找不到除了“租金差”之外的盈利手段。有人统计,在租金占比高企的情况下,联合办公空间出租率达到85%时才能保持盈亏平衡。在这样的背景下,小玩家很容易被高昂的房租拖死,难逃并购或出局的命运,有钱的巨头企图用规模化的策略占据市场竞争的有利位置。

此外,联合办公空间虽然提供了更多的办公体验,但依旧有不少需要改进的地方,联合办公空间容易受外界干扰,隐私缺乏,另安全性上同样有待提升。一些联合办公运营商在提供私人工作室功能空间的同时,主要的用户通常还是在共享的开放空间中工作。在这样的工作环境中,周围他人的交流往往会让用户难以将精力集中在手头的工作上。这样的外界干扰及隐私的缺乏会降低用户的工作效率。

而联合办公空间中的公共区域通常是缺乏私密性的,这其实对于信息安全是有着一定的不利影响。在这样的环境中,一些敏感的商业信息,如商业合同,可能会不经意地分享到竞争对手手中,或者通过与其他会员的紧密合作而获得。此外,如果外部缺乏安全性,外来人员可能会进入到联合办公空间中,这将导致人们担忧敏感商业信息的安全性,同时也会引起会员对个人设备和物品安全问题的关注。

事实已经证明了,租金并不能为联合办公从业企业带来大规模的盈利,甚至还会成为掣肘,摆脱“二房东”模式迫在眉睫,在用户规模和品牌价值基础之上构建的增值服务才是联合办公行业后续盈利的关键点所在。

随着行业的整合,从业企业的业务模式也在不断完善,开始针对用户开展不同的增值服务。如提供人力、法务、财务、IT支持、营销支持等企业服务获得服务收入;还可以对入驻的创业型企业或其他具有投融资需求的企业提供培训指导和资金对接,提高创业企业成功率,获得资金回报。

总而言之,共享办公行业面临四大问题:一是存在“散”和“薄”的现象;二是区域发展不平衡;三是盈利模式单一,基本还是只能靠收租但又面临资金匮乏;四是专业化程度不高,运营管理人才欠缺。共享办公最基本的挣钱逻辑就是通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值,赚取租金的差价。

引述优客工场发布的一份报告中指出,在国内外竞争对手云集的众创空间领域,单一“数桌子”的收租模式必将被淘汰,而其终极目标是如何构建一个生态系统,更有效地服务于“众创、众包、众筹、众扶”的创业创新领域。只是这个思路能否真正变现,还需要时间来验证。

对此各家企业纷纷开始了升级模式,无一例外地吹捧着“共享+”的概念。2019年5月,氪空间宣布完成10亿元融资,由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投,歌斐资产合伙人王雪泉出任氪空间CEO。与此同时,氪空间宣布新战略,从“联合办公”向“综合办公服务+新型资产管理”升级。

优客工场正努力筹办服务生态:为建立一整套智能办公系统,以提升服务价值,优客工场花了2亿元并购火箭科技,后联合腾讯、联想规划ucomOS,只为嫁接新的服务模式,提升利润空间。如此新颖独特的操作模式,让这家公司显得与众不同。近日,有消息传出,优客工厂正计划筹资2亿美金,传优客工厂拟明年在美IPO。

WeWork“共享办公+投资+地产”的玩法延生了一个“二房东”的商业想象力,而投资者对于WeWork的投资,也是按照投资公司的逻辑去估值,通过投资入驻WeWork创业公司,每一家获得投资的公司的成功,都可以使WeWork的商业价值实现倍增。

对于行业升级的现象,行业专家分析道,联合办公提供的不仅仅是租金,更带来了多元的人群和社交需求,这足以让一些商业项目拥有更多的活力和更有趣的内容,甚至也让一些老旧的商业物业,通过以联合办公为主体的改造,重新焕发生机。“共享空间像是一个容器,一个好的空间不应该是‘干’的,而应该‘湿’的,是有温度的”一位知名人士对此最后这样表示。返回搜狐,查看更多

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