双创街控股苗英伟:做创业生态要形成雨林,而不是盆景

原标题:双创街控股苗英伟:做创业生态要形成雨林,而不是盆景

2019年7月5日,由投中网-PropTech研习社主办的“Vtalk沙龙第13期”在三里屯▪前途驿举办,本次会议主题为“商业模式的十字路口——联合办公与孵化器”。

在沙龙上,双创街控股总裁苗英伟发表了以“融合生长:谈创新创业集聚区的发展趋势”为主题的演讲,他认为:未来空间的路越来越难走,附加值、坪效越来越低,由空间运营一定往创新产业的升级和发展去转。无论是联合办公、众创空间,还是孵化器,将来一定会往集聚区的方向发展。

以下为苗英伟的精彩演讲实录,投中网-PropTech研习社整理。

1、“如果把联合办公、孵化器比作一家饭店,双创街做的就是餐饮街”

我们做了四个定位,前两个是最重要的:

第一,双创街做的不是简单的联合办公和孵化器,它是创新创业的集聚区。如果把众创空间、联合办公、孵化器比作是一家饭店的话,我们做的就是餐饮街。餐饮街的模式和单一饭店的模式不一样,挣的钱也不一样,地方也不一样,服务的客户也不一样。

第二,我们做的是科技创新的策源地。因为学校(清华大学)对我们有一些要求,希望你们做一些科技成果转化,所以,在街区内的企业,我们大量扶持、支持、引进的大部分也都还是科技创新型的。这些以外的,我们也欢迎,但是主要支持是这些,后面就是一些投融资的。

中国从2014年提大众创业万众创新,到现在也五年了。你会发现很有意思,抛开传统的办公空间、写字楼以外,现在竟然衍生出来这么多各式各样的载体。其中最重要做的事是什么?还是支持创业者,还是支持创新者在其中创造价值。

今年讲的三创我觉得非常好,在大众创业、万众创新以外,增加了一个“价值创造”——就是在所有这些过程之后最终要创造价值,价值是将来所有这些载体里最重要的部分。

2、“今天有些联合办公项目,我个人感受有点走歪了”

对于联合办公,我们也很喜欢,我认为这绝对是未来的趋势,也绝对是将来各种创业创新者最喜欢的场景之一。

但今天有些联合办公项目,我个人感觉有点走歪了,为什么这么说?

首先,他们的投入产出的比值是完全不对称的。

今年年初,我和一个行业交流的联合办公的创始人交流。他告诉我,他们今年签约面积正在设计的有20万平。每平米装修费4000块,自己设计。还有一个创始人和我说他们光设计费用一平米就要800,找了意大利的设计师。

我们做空间、做地产的人知道坪效很重要,当短时期的签约时间加上装修的高成本投入,再加上运营成本的高投入,给你带来的后面的运营是什么?

哪个房地产商不会租房子、不会装修?那为什么你装的修,你拿一个空间挂一个牌,他就愿意付高一倍的租金买这个单,这个逻辑在哪?关键问题在于,实际的价值究竟有没有产生?如果没有,你就要编造各种理由、故事去给大家讲,但回归本质就是空谈。

7-8块钱一平米的写字楼,4000块装修,折到每平,再加上运营,远远高出今天创业者和一般企业能够支付的数额,谁来买单?

有些人说让政府买单。政府可以帮你一时,帮得了一世吗?有人说没关系我让投资人买单,ABCDE轮,到了E轮后面呢?还要Z轮吗?然后上市,上市谁买单?股民买单吗?大家都不傻。

我现在不太同意一些共享模式,比如说汽车共享,有些人说盈利了,但是你算了之前五年砸的钱吗?算一下你用多少时间能把那个钱补回来?

我们看它商业模式,因为我们还算古典的创业者有一点看不太懂,某国际头部联合办公企业一年亏了19亿美金,这还只是去年亏的,如果未来能挣回19亿美金也只是补回那一年,所以这种机会我看不太懂。

双创街干了十几年,我们坚守自己要务实,要创造价值,自己要盈利。还好我们成立第二年就盈利了,去年也盈利,今年也有比较好的数额。但是,人家有三千万,两个亿的公司,是我们未来重点关注的一批我们的合作伙伴,或者真正藏在下面的实力选手。

所以,联合办公、孵化器、众创空间各种类型我特别看好,进去了再出来到传统写字楼不太现实,但是模式上不能图上市。

在这样所有的产品里,我们做出了自己的一个产品叫街区,双创街区从第一条在中关村一条,到现在全国有15条街区了,我们看到街区做创新创业是一个有意思的载体。

3、创业者在街区里的成活率更高

街区和传统的封闭的楼宇和孵化器有巨大的区别。

第一,开放性。

街区的开放性极强,不是小开放,而是大开放,小区域的开放中国人是不接受的。坐在美国的联合办公空间里,中国的企业是不太接受,这个观点我同意,老板还是愿意坐在办公室。

而且员工也希望两个人有一个独立的办公室,这种封闭的环境不是因为其他原因,是因为中国的传统文化形成的。欧美人是喜欢开放式,不光是办公室,别墅越豪华越没有围墙,而中国越豪华的别墅围墙越高,大家有一点事都愿意圈一个院子,美国大学没有围墙,它天生是开放的思维。

办公就更是这样,旁边看你的电脑打什么东西都会觉得隐私被侵犯。相对喜欢开放的,有的都是超前创业者,或者年轻的,00后也许喜欢,70后、80后、90后还没有到这个方式上,但今天的创业者主力都是这些。

街区恰恰这一点跟别的不一样,它是大开放小封闭的地方。中关村的那个地方去过,我全国十几个街看了每一个,你发现很有意思,为什么说它开放,大家都在写字楼办公,你知道你的对门是谁吗?你见过创始人跟他的创始人聊过天吗?我估计没有。

街区则不一样,我统计过,街区里90%以上的人互相都认识。我们做了很多活动,沙龙、私董会、下午茶大家都认识。第二,60%以上的企业有合作,这个就特别关键,这个要比传统封闭式的空间意义大得多。

沟通产生了大量的合作,增强了盈利能力。双方都节省成本,生产资料的最大化。大街里谁家做人工智能,谁家做大数据,谁家印名片,谁家搞培训的全熟,都在一起玩,所以这是它最有意思的事。

第二,示范性。

开放的空间楼宇不具备示范性,楼里再热闹外面也不知道。街区不一样,街区是进得来的。我们在街区还有大屏,各种大屏在放,比如说某家做肉夹馍做十几个亿,谁做包子也做2亿。这是创新创业最需要,很多时候不是大家不会创新创业,而是不敢。当你发现身边不如你的人都已经创业了,而且还很牛,你就敢了。

一示范就有几个特点:第一,树立榜样,大家都爱去头部。第二,优胜劣汰,会形成竞争。竞争归竞争,很多干着干着有些项目就死掉了,但是跟哪边熟悉,哪边就把它并过去了。示范性非常强,带来不少正向的作用。我们主要客户to B、to C、to G,双创街合作的甲方几乎没有民营企业,都是国有企业或者政府。

第三,预见性。

街区聚集起来以后变成创新创业集聚区,有一两千家企业在街区里面,创业者越来越多,会产生一种特别有意思的事,叫大数据效应、无意识智慧。

以动物为例,单个蚂蚁、蜜蜂是没有智慧的,当你发现几千只几万只小蚂蚁在一块就成了一个有机体,就产生智慧了,蚁巢,根据蚂蚁的数量,不是蚂蚁的蚁后或者蜂后有多聪明,是群体聚集后的无意识只会,让它们知道哪通风,怎么样建才能保持恒湿恒温,能保持全天然堆积出甚至十米高的蚁巢。

无意识智慧,是基于大数据的。当这个街区有一千家搞人工智能的企业,你说人工智能该往哪个方向发展?就很容易看出来趋势。在街区里,我们是创业者,还有一点智慧,把他聚集起来量变产生了质变,就发现他在大街里的成活率高一点,可以避免很多不必要的天马行空的所谓的创业的想法,不靠谱那几个人都死掉了,所以大数据无意识的智慧帮助企业活下来的几率大了很多。

4、“要形成雨林,而不是盆景,街区就是这个特点”

我一直不太理解小体量的办公空间,在别人的写字楼里面,这种创新空间怎么活?一万到五万平米是我们最喜欢的,双创街在11-12个城市布局,15个项目,但是每个项目都是一两万平米,或两三万平米,不超过五万平米。

我不擅长开一个小超市,我更擅长做海底捞。它整体的边际效应还是要高于小的,所以我们没有那么多能力去管理好小微企业,我们还是要做大一点。

“小”会存在一个问题,你嵌在别的楼里,你不溢价你挣不到钱。所以我们街区不管大楼小楼都是一栋,我有定价权,还有够大。我们有一两个项目就在别人空间里面做了一部分,也不算小,一万五六千平米,但是你不涨价没有溢价做不出高坪效,你一涨他们全走了,不会因为你装修一下他就留下。第二形不成生态,一千平米想形成各种服务挺难的,配套做一百平米咖啡厅、150平米路演厅,再请一个咖啡师,成本都太高了。

双创街不用,几百家企业,最少四五家咖啡厅,我不用给它钱,它给我钱我还要挑谁来,所以这个多元性出来以后会有分层效应。不能特别大,特别大又不对,特别大在城市核心区又没了,你就要到特别远的地方,那又是另一个产品。

城市核心地带一定不要做小的空间。所以我们体量还是相对大一点,整个体量起来以后我可以支撑咖啡路演,这个关键是支撑后面的企业级的服务,一个空间两千米两个人,三万五千平的空间五个人管理,算算人均产生的坪效比,双创空间70人,我每个人的产值,我算了一下不能太少,真两个人就出问题了。两个人管好些服务是需要沟通,纯线上企业级服务是做不好的。

所以,雨林效应是要有规模,而不是盆景,盆景小怎么弄都行,你要形成雨林,这是我们一直的观点。街区就是这个特点。

5、像快手一样到下沉市场去找到真实的中国

在街区内,我们现在大体有一个叫创新集群协同创新的概念。因为全国的网状都已经形成了,在7月份我们会对外发布,你会发现全国20几个城市里面我们网状的集群创新集群已经形成了。

创新的企业很多是从上至下直接下来,到地方没有什么生命力、但是中国最广大的创业和创新其实不是光北上广深,二线三线空间巨大无比,中国有三百多地级市,两千多个县级市,这是真正的中国,北上广深是非主流。

我们曾经和快手创始人探讨过,我们说快手是非主流,他说:不对,你们才是非主流,你们吃什么做什么,全中国并没有达到这个水平。快手有几亿用户,中国的市场在下面。

有些自上而下的创新做不好,应该要把底层数据抽出来,到下沉市场找到真实的需求,吸收到北京上海来,最终再沉回去,直接自上而下的创新没戏。

6、创新创业集聚区是未来的方向

不管是联合办公还是众创空间还是孵化器,将来一定会往集聚区的方向发展。大家肯定要聚的,散在外面是难受的。

集聚是特别有力量的事,为什么卖鞋聚在一起变成了那么大的市场,为什么卖瓷砖聚在一起就变成建材批发市场,为什么餐饮聚在一起就变成市场很旺,这些集聚它会带来行业内业务的提升,因为就在行业内你不提升就死掉了,服务会越来越好。

此外,你在实施整个项目的时候成本最低,送筷子送饭盒的,给你一家送的成本和给一条街送的成本完全不一样,所以成本很低,你的成长速度不一样。

所以集聚是未来创新创业空间一定走的路。要么,企业间集聚,要么,行业间集聚。像三里屯都是时尚,它为什么不去中关村?

第二条路,就是产业化。今年我们做了一个大的调整,我请来了一个上市公司的总裁市值60多亿做产业化的总裁,就邀请过来隔两个月就会看到我们的消息。我还邀请来了一个投资人潘石坚,把这两个人加到我团队里面,共同走这个路,因为我们发现未来空间的路越来越难走,附加值越来越低,坪效越来越低,由空间运营一定往创新产业的升级和发展去转。

光靠租房子赚不到钱,我讲故事,我不光租房子,我还投他们?你有什么优势?你拿什么投?投完怎么退?很多人投完了退不出来死掉了。

所以,我们不追捧,我们用两三年的时间去看,我们会联合成立公司,我们会控股,我们会给钱,给资源,给市场,我们不会只投5%、3%,我们投一个激光清洗的企业,现在是顶级的一个项目,我们看好往里面投了60%,成立合资公司,人家还是独立的,我们帮它做产业化,一接单400-500万的单,300万利润,这样的事我们何乐而不为,所以我们请做产业上市公司的总裁过来做这个事。

第三,是真正的资本,不签资本你是不能发展的。

双创街一次融资也没有,我们积累很好,帐上也有钱,我想不透拿股权去融资这个逻辑,除非你这个事挣不到钱,你为什么挣钱跟别人分,除非我活不下去了,我们活的还很好,所以没有必要,所以我们没融资,我们也没有估值。

估值还是一部分企业需要的,不是每个企业都需要。所以我认为未来产业化和资本化,ABS也好,BBS也好,对于这个行业是很重要,没有资本的加持是有问题,但是不代表一定用股权融资,还可以用其他的方式。

我个人认为创业是马拉松,不是短跑,甚至是场没有终点的马拉松,所以今天冲在前面的同志们,跑的飞快,拿以百米的战略跑的人,我不知道终点是什么?你冲破了一时的上市,上市的结果是什么?是夭折,可能还不如不上呢。

我们都是40岁出头,我们至少还有20年可以工作,我们把这个事当一个20年的事去干,慢慢干,但是要稳,要盈利,要有规模,要创造价值。返回搜狐,查看更多

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