相邻的两个小区,房价相差却上万,是什么拉开了差距?

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下班后,在小区附近溜娃,遇到了一位很多年前的同事,大约十年前,这位同事买了小编家附近一个小区的房子,那个时候总体上觉得还是不错的,无论是位置、配套,还是其他方面,都挺好,价格也和周边的房子差不多。

不过,这两年,随着房价暴涨,原本四五千的房价,在这几年的时间里,一下就涨到了两万多,加之都处于核心商圈,地段很好,配套齐全,交通方便,周边的小区,只要有房子空出来就被秒了。不过,同事住的小区可是另外一番光景,价格比周边小区便宜20%左右,而且大量房源,看房的不少,但就是成交的不多。

而这背后的原因,附近了解的人都知道,因为这个小区后来开发商因为资金链断裂,老板跑路,而且后期不少房子涉及一房两卖,有一些业主到现在都没拿到房产证,原本规划的商业也迟迟起不来,更为重要的一点是,物业管理极其混乱,业主回家开车停车都非常困难。

其实,像这样,两个相邻的小区,但价格差异天壤之别,这样的情形并不少见,那么,到底是哪些因素导致了这样的差异呢?

一、小区质量。

大家都知道,过去在投资房子的观念里,有一个很重要的思想,那就是地段为王。可是,既然相邻,那就意味着地段上并没什么差异,周边的配套、交通等差异都不大,不过产生差异的第一个,便是小区质量了。

当然,这里说的质量,是一个大的概念,不仅仅是建筑质量,还包括了小区的管理,业主的群体素质。我们还以上面前同事的这个小区为例,因为开发商后期资金不足,导致工程建设缓慢,后面两期房屋质量并不好,并且,原本规划好的商业、菜场、娱乐设施,甚至包括停车场都没有完整,有的甚至拖了近十来年,这样的小区质量能说好吗?再来看另外一个问题,那就是业主素质,后期因为价格便宜,买这个小区的有两类人群,一类是本地拆迁户,另一类就是外地进城不了解情况的人,虽然说不能以这种金钱来区分人,但群体素质,确实要差很多。

再另外一个层面,物业管理的水平,也直接影响这小区的水平,这一点,同话财经在之前的文章中也曾经详细分析过,尤其是对大户型房子的价格影响更大。

二、流动性。

房屋的流动性,也就是房子变现的能力。

一个房子要变现,有两种方式,一是直接卖房;二是到银行抵押贷款。

一套好的房子,只要你挂出去,很快就能卖掉,当然,这里说的是在合理的价格水平区间内,不考虑那种远低于行情价格的销售方式。前文所说的这样的小区的房子,与周边的小区相比,人家小区挂一套房子,第二天就卖掉了,而这个小区,挂一个月,还在那里,降价了也卖不掉,这种房子就属于流动性很差的房子,自然价格就上不去。

还有另外一个来考量流动性的方法,那就是银行抵押贷款,前不久和一位从事房屋抵押贷款的朋友聊天,得知在这位朋友的公司里,将这个小区是列为二类小区,也就是在房屋价值、折扣率方面要重点考量的,通常情况下,他们会将市区内优质小区分为一类小区,这类小区的房子,可以不考虑其他因素,直接按照评估价格的7折抵押放款;而二类小区的房子,不仅评估价格较低,而且折扣也最高不超过6折,这也意味着,这个小区的房子,比同类房子贷款所获得的金额都要小很多,而且难度也要大一些。

三、税费。

这一点,买过二手房的人都知道,因为,税费是房屋交易中一项非常重要、而又不可或缺的成本。尤其是在楼市火爆的时候,基本上卖家都要求净得,这也意味着,税费全部由买家承担,税费过高的房子,就相当于增加了房屋的价格。

而更为重要的一点是,税费在房屋价款中,是无法体现的,也无法贷款,一套房屋,如果税费增加20万元,就相当于首付增加了20万元,这对购房者增加的压力,是可想而知的。

除了上述因素外,影响小区价格的还有很多其他因素,比如信贷因素,还有各类非理性的因素,都可能会影响房价。

看清楚这些影响房价的因素,大家在买房的时候,一定要擦亮眼睛,因为有些因素,对于购房者来说,并不是那么容易看清楚的。

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