写字楼空置率创新高的背后,是大量无处安生的伪互联网金融!

原标题:写字楼空置率创新高的背后,是大量无处安生的伪互联网金融!

上周,一位朋友发信息来问,最近有个办公楼准备出售,大约肆佰平方米,总价在200万元,如果关系不错还可以优惠一些,算起来才5000每平方米不到,价格真的够低的。

其实,最近几年来,只要关注房地产的人都知道,商业和住宅价格倒挂,已经成为一种常态,如果哪一天,商业地产的价格超过了住宅,或许人们那个时候也会用上“价格倒挂”这个词语了。

在过去几年里,商业地产日渐低迷,而住宅却风生水起。

而这背后,最根本的原因在于,住宅是可以用来居住的,自己不住也可以用来出租,尤其是现在流动人口增加,再加上长租公寓这类专门租房的公司的兴起,在资本的推动下,他们有钱将市场上空置的房屋吸纳进去,这对于房主来说,也相当于已经出租出去了。

可对于商业房产来说,在经历了上一轮的爆发式增长之后,各地出现了大量商业写字楼、商业中心、商业街等业态,已经远超过了人口密度所需要的量,同话财经曾经走访过不少三四线城市和县城,人口十几万的小县城,也有几个大的商业综合体,不过,冷清,总是在所难免的。

这种冷清导致的直接结果,变是大量商业房产空置。

一、写字楼大量空置

据相关媒体报道,随着互联网金融和直播的退场,从去年下半年开始,北京不少写字楼的空置率就大幅度上升,根据写字楼市场监测机构“楼库办法”的数据显示,受联合办公退租影响,北京丽泽商圈空置面积从去年四季度的24%,大幅上升至今年一季度的33.1%。

高力国际最近发布的数据显示,深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%,去年同期的这一数字为13.6%,其中前海写字楼空置率高达65.7%。今年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%,为八年以来的最高值。

世邦魏理仕的一份数据则显示,今年上半年,上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%,创下近十年新高。

中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》显示,经济增长速度放缓导致的写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加,预计至2019年底,17个城市写字楼平均空置率将突破20%,其中15个城市写字楼空置率将同比上升。

戴德梁行的数据显示,今年二季度,位于北京中央商务区的中国人寿金融中心作为中服地块首个项目正式启用,随着新项目的入市和部分企业退租及缩减面积影响,全市和五大核心区空置率分别上升至8.9%和5.6%。其中,金融街、中关村等核心商圈,空置率仍维持在较低水平。其中,中关村空置率为1.2%,相比一季度上升了0.8%。

二、租金下跌

上个月,一位朋友注册公司,需要租写字楼,本以来需要找几天,没想到,到了看中的写字楼,不到一个小时就找到了心仪的办公室,而且,连办公家具也一并搞定了。

原来这个甲级写字楼里,大量公司搬出,处于空置状态,而且其中很多很新很好的家具,都还在里面,有一些由房东在处理,而有一些就直接丢给下一任租客了。

据朋友介绍,他那房子是从以前某银行的信用卡中心手里接租过来的,价格比3年前该信用卡中心签租的时候,还便宜了10%。

写字楼的空置与住宅有所不同,写字楼的回收成本方式,主要就是要靠租金,可是,当房屋大量空置,租金就必然下降。

6月底的时候,潘石屹宣布出售78亿自持物业,为何这个时候出售手中的优质资产呢?

潘石屹在接受采访的时候,也明确的表示了当下物业回报率过低的问题,他表示,他当前这类物业的回报率只有3%,而银行贷款的利息是4个点以上,他持有房屋的租金回报率赶不上银行贷款的利息。

也许,出手才是最好的方式。

根据世邦魏理仕提供的数据,一线城市写字楼的租金收益率基本在3.8%到4%左右。

基本都低于银行同期贷款利率的水平,更别说与发达国家5%左右的平均资产回报率相比了。

三、写字楼空置的背后

为何这几年写字楼的空置率突然飞涨?

大家都知道,在很多城市,这几年在规划方面进行了有效控制,是严格限制新建商业的,尤其在很多城市,是不允许再新增商业综合体了。

另外一个方面,这些年,随着大众创业万众创新的兴起,公司越来越多了,而且增长的数量是非常大的。

这样看来,一方面,新增的量很少了,另一方面,公司增加导致办公需求增加了,按道理说,空置率不会越来越高啊,可是事实就摆在那里。

其实,只要大家去那些空置率较高的写字楼看一下就明白了,或者再了解一下,前几年这些地方的业态,基本就清楚了。

写字楼的空置率上升,与互联网金融以及各类违规金融机构的消亡是同步的。

在前面的几年时间里,小编所在的合肥,有几个主要的写字楼里,布满了几百家甚至几千家各类大大小小的金融公司,有各种各样的P2P,金融服务,助贷,当然,还有各种违规的高利贷,以及与金融相关的各类服务机构,一时之间,这些写字楼里,在电梯里听到的讨论都是金融和贷款,周边的小饭馆里,都充满着金融的气息……

不过,随着国家对互联网金融的整顿,大力打击违规放贷行为,这些写字楼里的金融公司,关门的关门,跑路的跑路,所剩无几,昔日热闹的写字楼,突然就冷清了,取而代之的热闹,是偶尔会有警方带犯罪嫌疑人来指认现场。

当然,国家打击违规金融是值得提倡的,而真正合法合规的开展业务的公司,依然持续经营。这也表明,在前几年的红火状态下,可以说9成以上的所谓互联网金融、金融公司都是违规的,还有很多是骗钱的,只不过,他们披上了“金融创新”的外衣,暂时的!

但是,这种伪装的外衣,不可能会遮挡一辈子的!

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