中梁控股港交所敲钟: 2018年连下221幅地块,净负债率58.1%

原标题:中梁控股港交所敲钟: 2018年连下221幅地块,净负债率58.1%

时隔近9个月,中梁控股终于敲响了IPO的钟声。

7月16日,二次递交聆讯资料60天后,最后一家未上市的千亿房企中梁控股在港交所挂牌交易。据悉,中梁控股本次预计公开发行5300万股,每股发售股价5.5港元,集资净额约为27.73亿港元。

上午9点30分,随着董事长杨剑正式敲钟,中梁控股开盘交易,开盘价为5.55港元/股。截至上午10点整,中梁股价小幅上涨至5.650港元/股,涨幅为1.8%,成交约1800万手,成交额约1亿港元,换手率0.53%。

从百亿规模跃至千亿行列再到如今上市,中梁控股仅用了三年半的时间。此般业绩让中梁控股被外界称为“小碧桂园”。

资料显示,2016年至2018三年间,中梁控股的合约销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元,年复合增长率为78%。截至2019年3月31日,其布局已经覆盖23个省份及直辖市的124个城市。

三天两块地,主打三四线市场

聆讯资料显示,2016年至2018年,中梁控股的营收分别为29.25亿元,140.26亿元和302.15亿元,年复合增长率344%。在外界眼中,中梁控股踏中了涨潮的浪尖。

中梁控股创始人杨剑1993年入行,起家于温州。入行七年后,杨剑成为浙江天剑(前称浙江中梁置地有限公司)的主要股东,后又于2002年和2009年分别创立苏州华成和上海中梁将业务拓展至江苏和上海地区。

自2014年开始,上海中梁逐渐成为集团主要物业开发平台及未来发展焦点。2016年杨剑又将中梁控股总部迁至上海,与此同期,中梁控股的裂变式增长已然展开。

与瞄准一二线城市优质地块的大型房企不同,中梁控股从开始发力就始终主打三四线城市。杨剑此前曾讲过:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

杨剑此番豪言壮语的底气部分源自当时的政策。2013年,国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》启动有关棚户区安置房改造的深化政策“棚改政策”。政策一出,三四线城市的房价以及销售情况当即看涨。

中梁控股亦在聆讯资料中表示,相较于一二线城市而言,三四线城市的物业开发及销售所需的初始注资较低并且无需遵守严苛的管控措施。此外,中梁控股的操盘项目还主要集中在小型地块,相对低的土地成本使其在保持高周转的同时可以多个项目同时推进。

聆讯资料显示,中梁控股在2016年至2018年三年间分别获地63幅、119幅及221幅。截至2019年3月31日,中梁控股土地储备面积共约3890万平方米。三年间分别完成项目2个、9个以及40个。

(截至2019年3月31日,中梁控股名下物业开发项目地区分布图)

专注小地块、加注三四线城市的战略与中梁控股本身的高周转模式相得益彰。中梁控股透露,其通常要求项目公司于特定项目拿地之日起5天内完成主项目规划、8天内完成标准户型设计,90天内原则上完成建设工程规划许可证申请程序,并在180天内开始预售。此外,中梁控股还为营销及销售团队定下阶段性销售目标,一般而言,一个项目需要于预售首发7天内完成超70%的待售订约。

除了标准化的流程,中梁控股还在聆讯资料中多次提及其引以为傲的阿米巴系统。

中梁控股的阿米巴系统搭建于2015年,实际是将大的业务团队分割成若干小业务组织,即阿米巴组织,每个组织均有相对的独立性,具有小企业的特性。这个系统的支撑体系之一就是其激励计划,其中包括高管与雇员们可参加分红的共同投资计划。

聆讯资料显示,截至2018年12月31日,其附属公司的238个物业中的152个(约63.9%)为共同投资项目。资料并未过多披露高管和雇员们在共同投资项目中扮演的角色,仅可知雇员们最终所持权益最高不超过各项目公司实际权益的6%

据《第一财经日报》在2017年的报道,彼时不断扩张的中梁控股内部规定区域部门负责人以上必须跟投,控股集团占比8%,区域集团占比8%,区域公司占比8%,合计24%。据悉,一个销售30亿的区域团队能够拿走五六千万的奖金。

凭借阿米巴系统,中梁控股的境内附属公司数量从截至2016年12月31日的223家增至截至2018年12月31日的839家,且同期雇员人数从2,100余人增至12,500余人次。

净资产负债率从1790%降至58.1%

与中梁控股漂亮的营销数据相比,其利润在同行中居于较低层次。2016年至2018年间,其毛利润分别为6.17亿、8.60亿和69.11亿元,毛利率分别为21.1%、20.4%和22.9%;录得净利分别为-2.70亿、4.99亿和25.26亿元,净利率分别为-9.3%、3.6%和8.4%。

中梁控股表示,净利率较低是因2014年之前并未积极收购地块,导致2016年交付物业项目数目及确认的收益有限;同时自2015年起,公司又开始进行快速扩张及大量收购土地等活动。不过其亦表示随着更多物业项目交付,公司收益正在持续增长。

2016年至2018年间,中梁的负债情况保持平稳。公开资料显示,2016年至2018年三年间中梁控股的未偿还借款总额分别为202.27亿元,244.76亿元和270.05亿元;净资产负债率分别为1790.2%、339.5%和58.1%。

中梁控股在资料中解释称,净资产负债率下降一是因为三年间物业销售产生的内部现金大幅增加减少了对部借款的依赖;二是因为其总权益自2016年底的6.55亿元分别增加259.%和186.9%至2017年底的23.54亿元和2018年底的67.53亿元。

不过在中梁控股给出的解释之外,聆讯资料还显示出另一个信息:2016年至2018年,中梁控股应付关联公司款项分别约44亿元、98亿元和74亿元,2019年3月末再升至92亿元。亲友自上下游给出的助力并不局限于此,翻看中梁控股的融资来源,其中忠信资本的身影频现。

忠信资本成立于2015年,是一家专业型资产管理公司。其创始人徐宝琼是中梁控股的执行董事兼高级副总裁。聆讯资料还显示,徐亮琼亦是中梁控股实控人杨剑的小舅子。

今年5月,上海市浙江温州商会牵头中梁控股和忠信资本举办了“走进忠信,了解中梁,房地产投资形式交流会”。会上忠信资本基金经理王猛表示,“忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伴关系。”

据悉,忠信资本已成立9家专业资产管理公司,累计发行基金34支,投资项目137个,累计资产管理规模超300亿。统计显示,在忠信资本已发行的34支基金中,超三分之二的项目都是为中梁所发。不过,聆讯资料中并未披露中梁控股与中信资本的具体合作事项。

截至2018年底,中梁控股有109项信托融资以及资产管理安排尚未偿还,合计约147.16亿元,占总负债的54.5%;一年内需偿还贷款总额为144.7亿元,目前中梁控股的现金及银行结余为230.8亿元,足以覆盖短期内偿债金额。

若按中梁控股此前的安排,本次IPO所集资金约58.6%将用作现有物业项目或项目阶段的建筑成本;31.6%将用作偿还绝大部分若干现有信托贷款,这些信托贷款均为公司项目公司的流动资金贷款;剩余约10%将用作一般营运资金。(文/黄海)返回搜狐,查看更多

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