67亿!新湖中宝割肉回血,断臂求生还是另有内情?

原标题:67亿!新湖中宝割肉回血,断臂求生还是另有内情?

摘要:马太效应

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

最近,一家从不抢地王,也不喊千亿目标的房企悄然登上了楼市新闻的头条。TA就是新湖中宝,老牌却低调的江浙房企。

据公开报道,昨天(7月16日),新湖中宝与融创地产签署合作协议书,拟以67亿元将其所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益出售给后者。

根据公告显示,新湖中宝本次交易产生收益约 5 亿元。

两项权益加起来,涉及了长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。看到这里,蜜姐不得不感叹融创大手笔,新湖中宝也是“割肉”。

也许很多蜜友还不太了解新湖中宝这家低调得近乎神秘的房企,据其官网介绍,其于1999年在上海证券交易所挂牌上市。公司主营业务为地产、金融服务和金融科技。

最新的2018年年报显示,新湖中宝目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积3000万平方米。

从这个体量来看,这次其割肉融创的200多万平米土地,着实不是个小数目。

另外年报还显示,2018年,该公司实现营业收入172.27亿元,同比减少1.56%;归属于上市公司股东的净利润25.06亿元,同比下降24.55%;每股收益0.29元。

2018年房企日子都不好过,大房企步履维艰,很多中小房企命悬一线,新湖中宝也并不例外。

都知道这两年房企迎来偿债高峰,融资成本高企,高周转之风十分盛行。但不知是操盘能力问题还是刻意拖延工期“捂盘惜售”。新湖中宝很多项目拿地很早,周期却非常之长。

以这次割让的土地来说。有两个项目分别是2009、2010年拿的项目,到现在开发周期已经长达10年。开发周期长,回款时间长,可以想象其对新湖中宝带来的的资金链压力。

上海的则主要是旧改项目,旧改面临的首要问题就是拆迁投入。公开数据显示,2018年,新湖中宝支付的拆迁款项就高达97.15亿元,而这也是导致其经营活动产生的现金流为负的主要原因。

截至2018年末,新湖中宝的总资产为1398.71亿元,总负债为1054.85亿元,资产负债率为75.42%,其中,短期借款29.41亿元,长期借款404.49亿元。对于这一体量的房企来说,压力确实不小。

实际上,就在今年6月,新湖中宝刚刚发行了一笔1.1亿美元的境外债券。

值得注意的是,这笔债券额度不仅高,利率同样也高,达到了11%。有研究机构曾统计过房企海外融资情况。1-5月,房企融资中海外债占比达到了23.1%,票面利率均值为8.91%,比2018全年境外融资7%出头的利率明显要高。

新湖中宝的11%利率又比前五月均值高了20几个百分点。就在前几天,蜜姐刚刚写过房企高息海外融资,这意味着开发商手里的钱越来越烫手,一方面需要大量出货回款,另一方面在买地时可能更加谨慎。

对于这次割肉,新湖中宝公开的表示是有利于加快公司现有项目开发进度,加速资产周转,优化公司资产负债水平,实现更加稳健高效优质的发展。

这句话蜜姐翻译过来就是,现在公司资产周转较慢,负债水平较高,不利于长期发展。

对了,就在今年初,新湖中宝才收到上交所问询函,15问质疑其现金流及资产情况。

最新的一季报显示,2019 年 1-3 月,该公司未新增土地储备;新竣工面积 18.42 平方米,同比减少42.96%;

合同销售面积 13.50 万平方米,同比减少 0.33%;合同销售收入 21.27 亿元,同比减少 6.77%;

结算面积 8.28 万平方米,同比减少 53.89%;

结算收入 8.43 亿元,同比减少 59.28%。成绩也并不理想,当然一季度折戟的房企里,新湖中宝并不孤独,毕竟大环境摆在那。

大环境不行,好在新湖中宝土地储备较多,取得成本较低。自己开发资金紧张、周期太长,不确定因素过多。出让部分项目或许拯救了自己,也让别人受益,是某种程度上的双赢。

但房企的冬天还没有结束,分化也将加剧,房地产寡头化的趋势越来越明显。于我们个体何尝不是如此?

这几年,房地产早已经将个人的资产差距越拉越大,有人靠他走向财务自由,也有人因他错过暴富、负债累累。

马太效应不仅在企业,在个体表现也越加明显。

宏观压力下,企业或个人都难以幸免。我们能做的,就是尽量张大眼睛,捂好钱包,避免成为韭菜。

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