注意!大分化时代来临,楼市普涨时代宣告结束!

原标题:注意!大分化时代来临,楼市普涨时代宣告结束!

2019年3月31日,国家发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,第一次提到了“收缩型城市”,明确要求收缩型中小城市要瘦身强体,严控增量、盘活存量。这意味着,一些具有收缩型的城市在城市建设、投资等方面,将有所限制,影响最大的莫过于房地产了。

一、收缩型城市催生楼市分化

上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良带领团队在对2865个县市(区)中涉及到行政区划变动的样本进行分析后发现,中国有26.71%的地级及以上行政单元、37.16%的县市(区)在发生不同程度的收缩。这意味着什么?我们国家三分之一以上的县市(区)都在收缩。

收缩意味着什么?最直接的,人口减少,经济下行,第三产业占比下降,房价失去了根基,未来的房子卖给谁?没有需求,价格就必然会下跌,因此,就出现了黑龙江鹤岗这样的白菜价楼市。

前几天,同话财经专门撰文分析了山东乳山,曾经火爆的海景房,二手价格居然跌回到十年前的价格,这是另外一种收缩形态。

在所有收缩型的城市中,东北地区最为严重,而全市和市辖区的人口同时减少的,超过20个。根据首都经济贸易大学教授吴康从660个样本城市中发现,有80个城市出现不同程度收缩,收缩程度超过5%的有9个。

当下,从全国来看,人口还处于增长的通道,有地方收缩,那就一定有地方在发展,这就如同人口外流,就必然有地方人口流入。一边收缩,一边快速发展,这便形成了巨大的分化,而这种趋势也逐渐明显和加剧。

在去年底的时候,我们就曾分析过,未来的楼市将进入分化的时代,而从今年的楼市发展以及政策走向,都充分的证明了这一点,而这种分化,或许还会更快,更激烈。以城市群和都市圈为主的集群式发展战略已经形成,而在这些圈群中心的城市,必然会获得政策、资源的集中,而这些城市的资源和发展机会,是通过吸附周边或者其他落后地方的资源和人才所积聚形成的。

因此,我们不难发现,在核心城市群和都市圈的周边,都有一大批落后或收缩型城市,比如,京津冀城市群中绝对以北京为主,而其他的收缩型城市很多,在西部的成都和重庆周边,湖北的武汉、安徽的合肥,河南的郑州,基本都是这样。

而这也意味着,未来楼市的分化,在城市发展的分化基础上,更加明显,更加剧烈。

二、楼市普涨时代结束

大家都知道,在过去的十几年里,只要你买了房子,都会赚得还不少。差别就在于赚多还是赚少的问题。

无论是一线城市,还是七八九线,房价都出现了较大幅度的上涨,在小编老家的县城,十多年前,几乎没有商品房,那个时候,几乎没什么买房的概念,可如今,几万人的小县城,房价居然过万了,眼看着一幢一幢的高楼,拔地而起,有点大城市的感觉,但老百姓依然还是集中在老城那一片,与崭新的高楼、冷清的街道的新城,形成的鲜明的反差。

而三四五线城市,绝大多数都属于这样的状态。

国家统计局数据显示,2019年1-6月,全国商品房面积同比下降1.8%,房企土地购置面积同比下降27.5%,土地成交价款下降27.6%,而房地产业GDP同比仅增2.5%,远低于经济增速。这表明楼市整体在发生转变,无论是土地、投资等方面,都在下降。

而更为重要的是,国家统计局发布的70城房价数据显示,二手房房价下跌或持平的城市从上个月的11个增加到20个,越来越多的城市步入调整轨道。

如果回顾过去十几年的楼市,很多人也会说,也会经常有房价下跌,但是至少要看到两点,一是从整体来看,房价都在上涨,虽然小周期和局部里有下跌;二是从小周期来看,楼市经历了三次小周期的普遍上涨,而在2016-2018年这一轮上涨得最为猛烈。

可是,随着国家调控政策的变化、城市化、人口、经济发展都进入到一个全新的阶段,楼市长效机制的建立和形成,房价普涨的概率已经越来越低了。

三、分化之下,谁涨谁跌?

分化的意思,很多人不理解,我们举个简单的例子,上半年的股市,整体行情很好,但是,身边的朋友,有的人赚了钱,而有的人亏得很厉害,这就是分化,在同样的市场里,都有人赚钱有人赔钱。

更别说,在区域差异分化的楼市里。而分化最直接的结果,便是部分城市房价持续上涨,而且会越来越高,而还有一部分城市的楼市,越来越低迷,直到出现白菜价,甚至更低,从去年到现在,这类房价下跌、抛压非常大的楼市,不在少数。

只不过,人们刚从前面一轮普涨走出来,再加上各类媒体、专家、商家的渲染,很多老百姓还蒙在鼓里,而更多的人,还是不愿意相信靠楼市赚钱就真的行不通了,总还是希望能抓住最后一波机会,上车赚大钱。这就如同股票市场,那些即将退市的股票,依然有人想去博最后一把一样。

那么,分化之下,到底谁会涨,谁会跌?

首先,城市层面的分化,一二线城市强势,而三四线低迷,从大概率上来看,一二线城市上涨,至少是表现强劲,而三四线楼市低迷,后劲不足;根据克而瑞数据,2019年1-5月,三四线城市整体成交量累计同比下降5%,环比降低14%。只有长三角、粤港澳大湾区的三四线城市表现相对良好。

其次,从政策层面来看,大家都认为中国的楼市属于政策市,的确是这样,大家应该关注一下,那些政策放松的城市,凡是调控越紧的地方,房价上涨的可能性就还有,而那些放松的地方,说明后劲基本消耗得差不多了。

第三,前文所说的山东乳山,是一个炒作过度的典型,尤其要注意那些被前期炒得上涨过快、尤其是与经济发展严重不相匹配的地方,这类城市或许才是未来房价下跌的主流。至于怎么判断,查找一下过去十年的房价涨幅、人口增长、经济增长做个简单的比对,趋势差异过大的,就有问题了。

四、给点小建议

虽然最近一段时间以来,小编一直不太鼓励大家买房子,但是,咨询买房的人依然很多,在这里,基于前文的分析,以及对楼市未来的思考,给广大购房者一点建议:

1、买房的时候,先看需求,再看能力,然后再去看其他的,比如房价涨还是跌,区域好不好等问题。很多人被房所困的最大根源,就是将需求顺序弄反了,自己连住的房子都没有,就想着去炒房赚钱,到头来就是,看起来炒房赚了钱,但还是没地方住,因为可能到最后你还是买不起房。所以,大家要买房,先看清楚,是不是一定需要买,刚需就该找准时机去买,另外,不要盲目的买,超越自己能力的买,这会出大问题的。

2、未来十年,或更长的时间,流动性和安全性最重要。我们可以预见的是,未来的一段时间里,有很多房子将失去其“交易价值”,将逐步沦为没有市场的资产,到那个时候,房子就真的成了纸面财富,想变现而不得,于是只能降价,甚至将至白菜价,又谈何赚钱呢。未来十年的经济压力或许更大,市场的不确定性也更大,资产的安全性,高于任何增值能力。因此,从楼市来看,想持有,就一定是非收缩型城市,最好是中心城市,资源集中,前景广阔,房价前景就广阔。

3、资产配置要避免过度集中。当下中国人80%的资产是房子,而当局部房价下跌的时候,影响就会非常巨大,最终受伤的,还是那些拿房子当宝贝的人。对于有条件的家庭,应该考虑降低房产在资产中的占比,建议降到50%左右,保持一定的流动性资产,因为未来的不确定性,越来越大,保证家庭资产的流动性(可变现性)就显得尤为重要。

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