房价未来还会涨吗?专家:大涨已成历史,未来年涨幅不超5%!

原标题:房价未来还会涨吗?专家:大涨已成历史,未来年涨幅不超5%!

中国的房地产,经历了近二十年的高速发展,在过去的十几年里,用疯狂来形容,似乎一点也不过分。

各地方疯狂卖地,开发商疯狂建楼,老百姓疯狂炒房!

在一系列的疯狂背后,带来了几个显著的后果,房价高不可攀,中国家庭资产80%都变成了房子,居民负债率居高不下,而当下的年轻人,也越来越买不起房子,即便掏光六个钱包,首付或许也很难凑齐。

那么, 未来的房地产到底还会 如何发展呢?未来的房价还会涨吗?

相信关注房地产的人,都听到了各种各样的“专家”们不同的声音,其实,我们都知道,在当今的楼市里,没有哪几位专家,是真正的“专家”,而即便是真正的专家,也很少有中正的立场,因为他们背后都有着各种各样的利益集团。

最近,一位号称当下最懂房地产的官员黄奇帆在一次会议上的发言,回答了上面的这些问题,今天我们就来看看,在他的眼里,未来的房地产到底会怎样,房价会如何走。

一、房地产市场规模还有多大?

关于这一点,有很多人都探讨过,比较通俗的理论,就有专家说过,未来还有一亿农民要进城,那么,就会产生一亿的居住需求,这也就意味着,未来的十几年,还有庞大的市场需求,足以支撑房地产再高速发展一二十年。

此前,同话财经在文章《我们到底还需要多少房子?》中已经做了分析,根据《中国家庭发展报告2014》,在2014年的时候,中国的家庭数量为4.3亿户,平均家庭规模为3.02人。从这些年的发展趋势来看,我国家庭小型化的进程并没有停止,也就是说,家庭成员变得越来越少。

国家统计局数据显示,2018年末我国人口为13.95亿,按平均每户3个人计算的话,我国家庭数量为4.65亿。按户均1.1套的数量来计算,我国当下的房屋总量为5.115亿套。

从套数上来看,我国住宅已经够多了。

有专家不同意这样计算,他们要从人均面积上来说事。根据相关统计数据显示,我国人均住宅面积为36.65平米。根据民生证券发布的统计数据显示,美国人均住宅面积65.03平方米、英国人均49.4平方米、法国人均40平方米,法国、芬兰、日本的人均住宅面积都比中国高。

这表明,从人均住宅面积的角度来看,我国的房屋需求量还有很大的空间。

但是,大家要明白一点,西方国家与中国的家庭相比是完全不同的,如果还是按人均面积来算,一户3个人,一户的平均住宅面积为109.95平方米,这在一般城市里,可算得上是大面积的住宅了。

看到这个数字,你觉得未来的楼市还有多少增加的空间呢?

黄奇帆在演讲中也提到,在过去的20年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。

而在今后十几年,房地产业发展趋势,不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米的逐渐增长,而是逐渐萎缩,大体上有十几年的过程,逐步往下降。

十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

二、房价到底会如何走?

对于广大老百姓来说,最关心的还是房价。

但是,对房价的期许,很多人都很矛盾,因为买了房子之后,就希望它涨价,可是没买房的人就希望它降价,总是在这样的纠结与矛盾之中,很多人错过了买房的机会,从而再也买不起了。

过去十几年,虽然在楼市小周期中,在局部地区、特定的时间段里会有涨有跌,但是,如果从大周期来看,无论在哪里买房子,都是会赚钱的,因为全中国,几乎没有哪个地方的房价价格没有涨。

说的通俗一点,在过去的十几年里,是房价普涨的十几年。

闭着眼睛买房,都能赚到钱。

那么,未来的房价还是这样的普涨吗?

去年底,同话财经就提出了未来楼市分化的观点,而今年的现实情况也应证了这一点,不仅是地区楼市在分化,各种不同的类别也在分化,同一个城市的不同地区也都会出现分化。

黄奇帆也认为,从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态不可能再重复,但是房地产还会有热点。

这些热点在哪里呢?主要就集中在中心城市、城市群、都市圈。

其实,这与经济的分化是同步的,这也就是为什么我们一直强调,大家关注楼市,不能单纯的只看楼市,要看清楚经济发展的脉络和未来,就知道楼市会向哪里走了。

三、房价还能涨多少?

经常会有网友问,未来房价还能涨多少?我买一套房子放个三五年,还能翻倍吗?

其实,这样的问题,不好给出准确的答案。

但有一点是可以肯定的,还想像过去一样,买一套房子,就躺家里赚钱,那基本不太可能了,但是机会还是有的。就如上文所说的那些还有机会的城市,可以在适当的时机去布局,虽然不能有太大幅度,但是,一定比例的增长还是能收获得到的。

关于房价到底能涨多少,黄奇帆给出的答案是,今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于或等于GDP的增长率。

那么,未来的GDP增长率会是多少呢?

中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之,因为中国的城市化还有一定的空间,城市化率还有10个百分点的上升空间,这也为楼市的发展,提供了相对的空间。随着国家对中心城市、城市群和都市圈的扶持发展,这些中心城市未来将具有较大的吸附效应,获得较好的发展,这些地区的经济发展,必然会带来人口的流入和楼市的繁荣。但是,那些人口流出、资源枯竭的非中心城市,状况可能就不那么乐观了。

当然,从整体来看,今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。

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