金茂资产腾挪术:“借新还旧”半年发债186亿,两千亿负债左手卖项目右手拿地

原标题:金茂资产腾挪术:“借新还旧”半年发债186亿,两千亿负债左手卖项目右手拿地

逆势扩张的压力之下,凭借高价拿地、高端产品在市场站稳脚跟的中国金茂开始考虑资金问题。

7月26日早间,中国金茂发布公告将于中国平安定股份配售协议,与新华人寿签订股份认购协议。金茂表示,公司拟将认购事项所得款净额预计约8.14亿港元,作为集团一般营运资金。

这是金茂半个月以来公布的第三笔融资安排。此前,金茂曾于7月23日公告,子公司方兴光耀有限公司已完成发行2029年到期5亿美元优先票据,发行利率4.25%。

同期,金茂还有另一笔融资安排。金茂本月18日公告显示,其全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟发行不超过20亿元境内公司债券,目前已获中国证券监督管理委员会核准。

据不完全统计,金茂上半年累计发债约135亿元人民币和7.5亿美元,累计约合人民币186亿元,与去年同期持平。

回顾金茂这半年,达成千亿规模之后,金茂一手发债连续拿地,一手转让项目股权。双手交错之间,上演着资产转换法。

两月转让8个项目,预计回笼资金50亿

7月9日,北交所披露交易信息显示,金茂北方企业管理拟转让所持天津北方泽茂100%股权,转让底价为10.99万元。天津北方泽茂为金茂北方全资持有,实控人为中国金茂。

据悉,天津北方泽茂曾于今年2月同泛海控股子公司北京煦腾房地产开发有限公司,以18.3亿元联合竞得北京市通州区地块。

实际上,今年5月末以来,金茂已经连续出让8个项目的部分股权。

6月26日,北京产权交易所披露北京昊远置业有限公司34%股权的转让事宜。披露显示,本次标的转让方为金茂子公司天津北方博茂置业有限公司,转让底价1元。

金茂还分别在5月27日、5月31日和6月12日,披露转让浙江省瑞安市飞云街道项目49%股权、长沙鼎茂置业有限公司100%股权和北京茂丰置业28.56%股权,除浙江瑞安项目未公布金额外,剩余两个项目转让底价合计为16.75亿元。

除了直接转让股权,金茂亦通过增资方式为项目引入投资者。

公告显示,6月10日,禹州地产旗下的两家公司以增资形式获得了上海府茂置业49%股权和上海览秀城置业51%股权;6月12日,安徽皖投置业有限责任公司以706万元增资形式成为合肥览秀房地产开发有限公司70.6%的控股股东。

细看金茂转让的这几家公司,截止2019年3月,天津北方泽茂资产总计6.71万元,负债总计2.78万元。北京茂丰的营业收入为0,营业利润为负121万元,资产总计29.09亿元,负债总计12.35亿元。同时,北京茂丰对北京凯晨置业尚有1.14亿元欠款,且按5.225%年利率计息。截至目前,尚有1914.9万元利息欠款。北京昊远置业则资不抵债,资产总计38.80亿元,负债达38.83亿元。

几家公司中,仅有长沙鼎茂还可勉强一看,不过其仍未盈利。截至2019年4月,长沙鼎茂营收600.06万元,营业利润-24.91万元,净利润-31.14万元,总资产约11.04亿元,负债总计-3850.12万元,所有者权益约11.43亿元。

从几家公司的经营状况来看,金茂转手回笼资金也不无不妥。 据估计,金茂此轮转让预计可回笼资金约50亿元。

51.5亿元再获地王,多块地王待解套

主打高端路线的金茂对地王情有独钟,一边出让项目股权回笼资金,另一边金茂又出手再次斩获地王。

今年7月3日,金茂参与了南京主城区今年以来规模最大的一次土地拍卖。经过129轮竞价,金茂以51.5亿元,溢价33.07%斩获南京秦淮区红花街道南部新城地块,成交楼面价2.97万元。据悉,金茂将于此再建“府”系列高档住宅产品,体量超17万方,保本售价4.5万元/平方米。

这不是金茂第一次在南京斩获地王,2016年,金茂和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块,楼面价分别为为37027元/平米和36890元/平米。金茂延续高端战略,在该两处地块开发了高端项目“金茂府”。

然而,金茂风光拿下的地王项目却迟迟没有开盘。南京河西板块35000/平方米的新房限价让刚刚建成的金茂府骑虎难下。据悉,金茂府楼盘售楼处、样板间均已建好,暂未对外公开,具体开盘日期、预计售价未确定。

无独有偶,2016年,金茂和电建联合体以82.9亿元在深圳龙华拿下的另一块地王项目至今也仍未入市。相较于周边小区6至7万元/平方米的均价,受土地成本影响,深圳龙华金茂府的预估价格已经达到10万元/平方米以上。

对于金茂的地王去化问题,业内人士认为,从企业角度看,这两年房屋限价非常严厉,开发商需要防范后续限价所带来的投资失误等风险。

不过,该业内人士亦表示,这两年虽然说地王项目难以去化,但是很多地块还是出现了抢地的现象。“类似南京等城市的市场供地机会大,而且地价相对成本可控,那么企业也还是会有积极拿地的做法。”

对于金茂而言,地王去化的问题早就有之。2018年,金茂选择的方法是大量抄底低价土地平衡成本。

年报显示,2018年以来,金茂成功进入济南、西安、昆明等14座新城市,累计进入40城,新获取项目68个,新增土储2264万平方米。光大证券研报显示,金茂2018年新增项目总地价约为896亿元。其中,金茂在2018年下半年的平均拿地价仅为8124元/平方米。

转让项目回笼资产,大手笔斩获地王之际,自六月份开始,金茂选择在大湾区连落多子。

6月3日,金茂以26.56亿的价格拍下广州汕头金凤半岛纯宅地,楼面价不到6000元/平;6月5日,金茂耗资13.7亿,将广州灵山岛尖2019NJY-5地块收入囊中,楼面价为1.72万元/平。7月22日,金茂又入股保利广州白云地块,股权占比25%,该地块成交楼面价13153万元/平方米。

与金茂所转让的北京项目不同,受益于政策红利,金茂在大湾区的项目收益相对更加可观。

半年发债186亿,拿地682万平

高价拿地,高价产出,激进扩张曾是金茂增大规模的法宝之一。

过去几年间,激进打法为金茂带来了显著成果,2018年,金茂实现合约销售额首次迈入千亿大关,为1280亿元,同比去年增长85%。

规模不断加大的同时,金茂的负债也在同步走高。2018年年报显示,2014年至2018年5年间金茂的负债总额不断攀升,从2014年的644.45亿元增长至2018年底的1933.72亿元,增长了两倍有余。

截至2018年年底,金茂一年内待还有息负债额达219.76亿元,而同期,金茂集团现金及现金等价物约为人民币213.24亿元,不足以覆盖一年内应还有息负债。如果将金茂受限制44.58亿银行结余考虑进去,金茂的短期偿债压力更大。

年报亦显示,截至2018年底,金茂银行信贷额度总额为1300.83亿元,已动用银行信贷额度为700.79亿元,仍有约半数额度可用。

信贷额度充沛,今年年初以来,金茂的拿地速度依然不慢。

兴证国际证券7月24日发布的研报显示,金茂上半年拿地的总土地款为442亿元,共新获土地储备682万平米,其中权益土储为445万平米,权益比例为65%。截至2019年上半年,公司的总土地储备约为6380万平米。

拿地的另一边,金茂的发债脚步紧随其后。曾一周内连发两个公告,宣布融资事宜。距不完全统计,金茂累计发债约135亿元人民币和7.5亿美元,累计约合人民币186亿元。

财经评论员严跃进表示,从企业操盘的角度看,发债本身也是有助于后续获得更多的运营资金,同时此类企业也在这个过程中需要研究投资机会。

不过今年年初,金茂向前跃进的步伐渐小,将2019年的销售目标从2000亿调整至1500亿元,仅较2018年底同比增长17.2%。

今年上半年,金茂披露未经审核销售数据显示,1月至6月,公司累计取得签约销售金额784.56亿元,对应签约销售建筑面积357.91万平方米,同比分别增长9%和71%。报告期内,公司已录得已认购(未签约)物业销售金额共计57.35亿元。

若按此数据计算,金茂目前已经完成了52.3%。据悉,金茂今年的可售货值约为2400亿,考虑到金茂往年超过80%的去化率,完成1500亿的销售目标压力不大。返回搜狐,查看更多

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