“稳健者”融侨的激进扩张:负债率高企,经营现金流连续四年为负

原标题:“稳健者”融侨的激进扩张:负债率高企,经营现金流连续四年为负

编者按:房地产公司,大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年,凭借着激进扩张、高负债、高周转,越来越多的区域房企走向全国,跻身一线,向着千亿销售额冲击。

但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守,深耕一域;亦或坚守品质,用更多时间打磨项目,却错失扩张良机。

搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域,对平时关注度较少的二三线房企进行分析,以帮助投资者和购房者进行独立的判断。

区域房企面临诸多相似问题:本土市场受外来房企分噬,对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下,他们将何去何从?

本文为“进击还是固守,二线房企生存之道”系列报道第4篇。

在福建房企,融侨是一个特殊的存在。

论规模和扩张速度,融侨并不是福建房企排名最靠前的。求稳和品质一直是这家风格迥异的闽系房企的标签。但近一个月来,融侨项目问题频出。

8月6日,《大河报》曝出融侨在郑州多个项目存在问题。其中郑州融侨城涉嫌虚假宣传、融侨悦澜庭涉嫌违规收取信息服务费。此外,在融侨大本营福州,也有多个项目被曝存在问题。7月26日上午,福州市相关部门发布了《关于对福州融侨房地产有限公司违规设置交房前提条件的通报》,而在半年前,融侨观湖项目也曾因为违规销售被暂停预售许可及网签。

风波之下,融侨的销售额亦不容乐观。6月30日,克而瑞研究中心发布《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》。在全口径金额榜单上,融侨位列48位,销售金额327.2亿元。在权益金额榜单上,融侨以299.6亿元的业绩位列38位。仅仅5年前,融侨还是中国房地产开发企业25强。

融侨怎么了?

上半年销售仅完成三百亿,多个项目被曝违规

融侨最早是由印尼富豪林文镜一手创办的。

二十世纪六十年代,林文镜创办实业集团。1989年,林文镜“二次创业”,在福州以港资形式注资创办了融侨集团。

融侨是一家典型的家族企业,林文镜长子林宏修担任总裁、副董事长;长孙林开启担任执行总裁,另一位三代林开杰也是公司董事,掌管创新业务,负责为融侨开拓多元化发展道路。

其实早在2000年,融侨就已经跨出全国化的步伐,但之后的15年,融侨一直奉行稳健战略,并未积极扩张,长期局限在福建省和长三角地区,涉足其他区域的项目寥寥无几。

融侨的保守一直持续到2015。这一年融侨开始活跃的在各区域跑马圈地,斥巨资150亿先后在南京、上海、福州等地疯狂补仓。

闽系房企多以激进著称,在这其中,融侨却是一个“另类”。资料显示,2017年,融侨集团全国销售额562亿元,位列中国房企销售业绩排行榜34位。

2018年7月2日,著名侨领、融侨集团创始人林文镜去世。这之后,融侨的销售额排名开始下滑。截至今年6月底,按权益销售额计算,融侨以299.6亿元的业绩位列38位。作为曾经闽系房企的“带头大哥”,在地产“大跃进”的这些年,融侨掉队了。

近年来,融侨集团的发展步伐落后于泰禾、阳光城等福建房企。负责地产板块的林文镜之孙林开启对于融侨“稳健”的标签曾表示“市场大好的时候,稳健意味着保守,保守意味着落后。”

后林文镜时代,融侨开启逆势赶超的步伐,他们喊出了“千亿”目标,将“2020年实现千亿合约销售额”写进公司战略。

融侨如何支撑 “千亿”目标?

自2018年初提出“千亿”目标后,融侨集团在土地市场和融资市场开始频繁露面。融侨集团方面曾表示,2016至2018年,拿地共耗资约500亿元。

具体来看,2017年的拿地金额超220亿元。2018年并未公开拿地金额,通过招拍挂、收并购、项目合作等方式收获22幅地块。其中福州、郑州、武汉是2018年布局的重点,并首次进入成都市场。

融侨集团首席投资官郑伟曾于2018年表示,千亿销售规模是房企近2至3年的发展门槛,这已是业内普遍共识。

“随着行业集中度的提升,房企竞争更为激烈,规模已成为重要竞争力,甚至已经成为决定企业持续发展的大问题。”地产专家刘忠岭认为,房企规模小,在品牌、拿地、融资等方面都处于劣势,“摆在中小房企面前的路只有三条,要么被市场淘汰,要么转型,要么做大。”

根据融侨官网的披露,今年5月27日,融侨集团连续竞得郑州市两幅地块,两幅地块合计约75亩,成交价分别为24.2亿元、4.01亿元,溢价率为46%、25%。

在5月9日,融侨集团同样连续拿下福州市的两幅地块,合计86亩。6月18日,融侨地产成功竞得在上海的住宅地块。

急于扩张导致的结果是问题频出。8月6日,《大河报》曝出融侨在郑州多个项目存在虚假宣传等问题。7月26日,融侨在福州的项目也因违规设置交房前提条件受到当地相关部门通报。

负债率持续增长,经营现金流连续四年为负

融侨还提出多元化发展,围绕地产核心主业,成为“城市美好生活综合服务商”。

根据融侨的公开信息,今年融侨将逐步形成以母婴护理中心、早教中心、幼儿园、国际学校、医疗为主导,贯穿人们全生命周期的教育、健康服务的产业格局。

大举扩张,显然离不开资金的支持。

一向以低负债率前进的融侨,债务也在逐渐高企。融侨集团的资产负债率持续攀升,2016年末资产负债率为78.94%,到2017年末升至79.74%。2018年,融侨的资产负债率再创新高,为81.97%。

与此同时,融侨的短期偿债能力指标则持续下降,流动比率已从2016年末的2.08下降至2018年末的1.79,速动比率则由0.59降至0.36。

2015年至2018年,融侨集团经营活动产生的现金流净额连续四年为负,分别为-43.24亿元、-70.97亿元、-71.15亿元、-12.41亿元。

而在此前,融侨一直标榜自己是福建房企负债率最低的企业之一。2013年到2015年,融侨负债率在72%到76%之间,低于行业平均水平。

缺少公开资本市场的助力,在行业下行背景下就成了未上市房企的软肋。尤其在福晟和正荣相继上市后,融侨成为了唯一一家没有上市的闽系规模房企。对于上市,融侨目前仍无时间表。

对于未上市的原因,融侨集团首席营销执行官曾在2017年博鳌亚洲论坛上表示:“内房股股价普遍处于被低估的状态,融资上也有一定的难度,在港股上市的意义也不大了。而就A股而言,目前的审核比较严格,管控相对较严,也不是一个很好的上市时机。从长远来看,我们有上市的规划,但是,短期还需要审时度势。”

“在闽系企业中,融侨属于较为稳健的,我们并不去冲规模,一直保持着自己的发展速度,也拥有着较低的负债和持续的现金流。”融侨彼时这样认为。仅仅过了两年,形势已经完全不同。

由于未能公开上市,发债成了融侨重要的融资方式。据上交所信息,4月18日,融侨集团发行了2019年第一期2 0亿债权融资计划,总规模20亿元,发行利率5.55%。

融侨集团在2019年的融资力度明显增大。截至2019年5月底,融侨集团已有4个债券获得通过,金额合计81.1亿元,债券数量和金额均远高于2017年和2016年。而且,相比以往,资产支持证券开始成为融侨集团融资的主要债券之一。

另外,融侨集团在2018年底与兴业国际信托有限公司签下战略合作协议,签约规模达50亿元。

截至2018年12月末,融侨集团有息负债规模为 476.12 亿元。短期债务方面,短期借款和一年内到期的非流动性负债总和达到167.66 亿元,占有息债务比例为35.22%。其中,短期借债增加 41.86 亿元,增幅为106.9%。返回搜狐,查看更多

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