福晟囤地“围城”:地产子公司一年负债增长37.4%,闽内销售占比超五成

原标题:福晟囤地“围城”:地产子公司一年负债增长37.4%,闽内销售占比超五成

编者按:房地产公司,大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年,凭借着激进扩张、高负债、高周转,越来越多的区域房企走向全国,跻身一线,向着千亿销售额冲击。

但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守,深耕一域;亦或坚守品质,用更多时间打磨项目,却错失扩张良机。

搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域,对平时关注度较少的二三线房企进行分析,以帮助投资者和购房者进行独立的判断。

区域房企面临诸多相似问题:本土市场受外来房企分噬,对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下,他们将何去何从?

本文为“进击还是固守,二线房企生存之道”系列报道第5篇。

地产行业从不缺黑马逆袭的故事。

2017年,一个来自福建的房企以3199亿元的新增土地货值力压富力、龙湖等老牌房企,跃升至克而瑞新增货值榜单第7位。同期,这家名为福晟集团的房企合约销售额仅为418.3亿元,位列上榜房企第46位。

拿地如此凶猛的福晟集团是何来历?

公开资料显示,福晟集团创始人潘伟明曾任广州从化下属乡镇镇长。1993年,潘伟明与其兄潘超文辞去公职,联手创立广州云星地产,自此踏入地产行业。2004年,潘伟明和潘超文兵分两路,分别携资转战福建和广西。两年后,潘伟明将福建第六建设集团收入囊中,逐步打造了如今的福晟集团。

凭借地产和建筑的双轮驱动,福晟集团一路超车,现已位列闽系房企前十。在克而瑞公布的2018年房企合约销售额榜单中,福晟集团以621.1亿元上榜,位居第45位。

2018年3月,福晟集团对外公布了地产板块未来三年的目标:2020年销售业绩规模达到1300亿元,并在2020年进入行业前30名。

潘伟明素来有为员工送上春节贺词的习惯。今年,他的贺词题目名为“起航扬帆风正举,方遒挥斥望春山”。

随着地产行业降温,房企融资收紧,福晟集团该如何满足潘伟明挥斥方遒的豪情,续写接下来的增长故事?

拿地飞虎队,成立两年掠地1680万方

2017年9月,福晟集团召开大会,庆祝并购主力军——飞虎队成立两周年,这是自2015年9月成立以来,拿福晟地飞虎队第一次在公众前露面。

庆祝会上,潘伟明透露,截至2017年9月,飞虎队下设十支大队,共有累计300余名队员。成立两年以来,飞虎队分别在广州、深圳、郑州、福州等地拿下合计70个项目。福晟集团官方信息显示,这70个项目总土地面积1680万平方米,总建筑面积3800万平方米,累计货值达6500亿元。

据经济观察报报道,福晟集团对飞虎队采取“年薪+拿地奖励+跟投”的考核机制,每个大队的队长和副队长强制跟投。福晟集团高级副总裁吴继红接受媒体采访时曾表示,除正式队员外,飞虎队还招收兼职成员。任何一个有土地资源的人都可以加入,每年将有20万元额外年薪,只要一年内可以让公司拿到地,第二年就可以接着做。

福晟集团高管曾对媒体表示,并购类型方面,福晟主要面向两种项目,一是郑州和深圳的大型旧改项目,相对来说周期较长;另一种是二级开发项目,若飞虎队所拿项目可以在3至4个月内开工,则有重金奖励。

截至2017年底,福晟集团在深圳区域坐拥货值超过3000亿元,郑州区域土储面积超1.62万亩。今年8月7日,福晟集团官网上线的集团形象宣传片提及,2018年福晟集团总土储货值4760亿,权益货值4071亿元,位列上榜房企第17位;其中粤港澳大湾区的土储货值达2581亿元,仅次于碧桂园、恒大、中海等几家头部房企,居于第8位。

(福晟集团业务分布)

前方飞虎队卖力突破,后方母集团提速周转,福晟野心勃勃。

2016年,福晟集团对外许下十年规划。规划显示,2016年至2025年,福晟拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元,其中,地产板块达8800亿元,建筑板块为8000亿元。

两年过去,据三方机构数据,福晟集团地产板块2017、2018年间的累计销售额为1049亿元。若要完成地产板块十年8800亿的目标,未来八年,福晟地产板块年均销售额需超过968亿元。

就福晟集团目前的货值储备来看,完成十年8800亿目标的货值储备已不成问题,关键在于如何将货值转化为销售。凶猛拿地之后,福晟集团消化得如何?

地产板块十年目标8800亿,子公司负债猛增

福晟集团官网介绍称,福晟集团旗下拥有福建福晟集团、福建六建集团、深圳福晟集团等百余家下属子(孙)公司。

上交所公开信息显示,福晟集团百余家子(孙)公司中,仅福建福晟一家的下属子公司就多达163家,福建福晟房地产开发有限公司、福建六建集团以及深圳福晟集团等主要业务公司均属其下。

福建福晟2018年公司债券年度报告显示,经过前两年的密集拿地,福建福晟拿地速度放缓。公司报告期内新增土地面积52.82万平方米,同比大幅下降367.04万平方米。

大公资信发布的福建福晟债券跟踪评级报告显示,截2019年3月末,福建福晟累计土储土地面积合计403.24万平方米,对应建筑面积2274万平方米,按照公司2018年的签约销售面积静态估算,公司土地储备已可以满足未来3年内的项目开发需求。

“粮草”储存足够,高速拿地为福建福晟带来的负债压力也随之而来。去年3月,福晟集团在媒体见面会上曾对外表示:“囤钱比囤地更重要。”

今年8月7日,福建福晟发布的《新增借款超过上年末净资产20%的公告》显示,2019年1至7月,福建福晟累计新增有息借款55.01亿元。截至7月底,公司有息借款总额为351.96亿元。

福建福晟2018年公司债券年度报告显示,截至期末,公司总负债同比增长37.36%,至616.44亿元;资产负债率75.53%,较去年同期的71.28%增长了4.25%。福建福晟解释称,负债出现大幅变动主要系公司新增发行公司债券所致。

(福晟集团旗下物业项目)

负债猛增之外,福建福晟的经营性现金流不容乐观。报告显示,福建福晟2016至2018年三年间的经营活动现金流分别为-42.18亿元、-68.15亿元和41.57亿元。2019年一季度,福建福晟经营活动现金流再次告负,为-15.81亿元。

大公资信在评级报告中补充道,截至2019年3月末,福建福晟在建、拟建项目为45个,计划总投资额为1699.98亿元,目前已投入646.44亿元,公司未来将面临一定的资金支出压力。

评级报告还显示,福建福晟未来两年需偿还的有息债务合计216.64亿元,占比为63.74%。与公司期末现金及现金等价物共47.08亿的总额相比,公司存在一定的集中偿付压力。

上市公司一年营收12亿,子公司销售闽内占比独大

对于大多数处于扩张阶段的房企而言,上市是快速获取低成本资金的方式之一。2017年底,疯狂并购中的福晟集团通过反向收购佑威国际成功借壳登陆港交所。

不过,借壳上市之后的福晟集团并没有如外界料想般,将主要资源投至上市公司借以融资,其反而将福晟国际与福晟集团的业务分割开来。

福晟国际发布的2018年年报显示,福晟国际2018年合约销售额为28亿元,销售额主要来自八个项目,其中七个项目位于长沙;总收入约为12.56亿元,较过往期间增长126.8%。税后经营利润3.06亿元,较过往增加206.04%。

截至去年年末,福晟国际共拥有14个正在开发或待售的项目,总建面173.5万平方米,权益面积约为152.2万平方米;集团有三个投资物业项目,应占集团总建筑面积4.8万平方米。

此般规模与港股其他上市房企相比颇为“寒酸”,而内地版块,经历了2017年的飞速增长后,福建福晟的增速也在放缓。

公开资料显示,2019年一季度,福建福晟地产板块签约金额为49.78亿元,签约面积33.47万平方米。而2017、2018两年间,公司地产板块分别实现签约销售金额222.45亿元和203.96亿元,较上年同期分别增长9.07%和110.88%;两年分别实现签约销售面积160.97万平方米和140.61万平方米,分别同比增长14.48%和65.52%。

从福建福晟的地区销售占比来看,福建福晟的大多数销售额依然集中在福建地区。

通过债券评级报告提供的数据计算可得,2016至2018年,福建福晟在福建地区销售额占比分别为80.69%,64.01%和51.58%,最新的一期数据中,2019年一季度,福建福晟在福建地区的销售额占比为55.67%。福建福晟亦在报告中指出,公司福建省内销售面积占比较高,仍存一定会区域集中风险。

与此同时,福建福晟的净利润也在下滑。

截至2018年末,福建福晟所有者权益为199.69亿元,同比增长10.50%,其中少数股东权益占所有者权益的占比24.77%;全年归属于母公司福建福晟的股东净利润为81.07亿元,较去年减少30.22%;归属于少数股东权益为49.46亿元,同比增长21.23%。

福建福晟对此解释称,股东权益占比的变化一方面归因于收购项目增多,少数股东占比得以增加;另一方面还系公司通过对外合作,新增非全资子公司所致。

(福晟集团旗下楼盘销售活动图片 图片来源:福晟集团官网)

此外,报告中另一处细节还将福建福晟的去化困境一语点出。

2018年和2019年1至3月,福建福晟的存货周转天数分别为412.97天和570.74天。截至2018年底,福建福晟存货周转率从0.94降低至0.87,流动比率下降17.16%,速动比率下降达36.90%。

福晟集团官网在今年5月刊登了一则报道,文章透露,为了达成5月销售任务,福晟集团领导曾在节日期间赶赴一线,实地指导项目工作。同期,福晟集团在各地区推出旅行季购房钜惠活动促进销售,活动期间,福晟集团累计送出欧洲10日游、日本6日游和东南亚5日游家庭旅行套票57份,价值近百万。(文/黄海)返回搜狐,查看更多

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