未来中国城市房价何去何从?关键在于人钱流向

原标题:未来中国城市房价何去何从?关键在于人钱流向

国家统计局:6月70个大中城市整体房价涨幅稳中有降

文/谢逸枫

关于中国房价走势,行业有一句话叫做长期看人口,中期看土地,短期看金融,这句话有一定的道理。由于没有考虑到政策、货币因素,只是从城市化角度进行的阐述,根本无法准确、客观判断房价的趋势。事实上,中国楼市本质上就是政策市,非市场市。未来房价趋势,即长期看政策,中期看政策,短期看政策,政策影响到人口、土地、金融的供需变化,一定程度上决定着三个因素的资源分配。按照城市与人口、资金来看,作为人、钱的需求力,是影响房价涨跌的关键。

人、资金的流入是城市繁荣的标志,也是房价走势的关键,决定着未来房价涨跌。一组人口流动的数据显示,一线城市与二线城市及强的三四线城市,在人口放开与户口制度放松的政策推动之下,大量的人口往这些城市集中靠拢,房价一瞬间就成为膨胀的对象,直接让限制的政策丧失作用。而城镇化的大车轮过后,还有大量的农村人口往城镇方向流动,这就是房价与人口的密切关系。

人往高处走,房价往大城市涨。

按照人口增长10强城市盘点显示,人口流动一路向南。2018年人口增加最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。2018年,有9个城市的人口增量超过了20万,有4个城市增量超过30万,分别是深圳、广州、西安、杭州。总体上看,我国人口流动呈现由北向南流动的态势。

深圳人口增量排名全国第一,外来人口和内部人口快速增长,2018年的人口增量比2017年多49.67万,增速为3.96%。主要是因为深圳拥有良好的就业条件,加上人均收入高,所以深圳外来人口在此谋生,城市内的常驻人口高。广州第二,2018年城市人口1490.44万人,增量40.6万;西安第三,2018年城市人口1000.4万人,增量38.7万,但增速超过了深圳,以4.02%,排名第一。杭州第四,2018年城市人口980.6万人,增量33.8万;成都第五,2018年城市人口1633万人,增量28.53万。第六是重庆了。

重庆的人口多,排名第六,拥有3100多万人,2017年重庆常住人口3075.16万,2018年的人口增量比2017年多26.63万,增速为0.78%。由于我们的重庆人口多,城市面积大,相当于一个省,有很多山区农民,加上生活条件的原因,就业率比较好,工资低,人均收入比较少,重庆的人口很有可能出现负增长的趋势。而哈尔滨和北京的人口出现了负增长,由于生活条件和经济来源变化,人口外流严重,导致内部人口呈负增长,拿北京来看,2018年的城市人口2154.2万,人口增量比2017年少了16.5万人,增速为-0.76%。

人口的增长,可以增加购房需求,支撑市场购买力。在去库存政策刺激下,2016年以来部分人口外流的二线和三四线城市房价也开始暴涨。从人口和收入看,部分城市的房价可能存在上涨过快、缺乏支撑的风险,亟需人口流入支撑。从国际经验看,人口向大城市和大都市圈集聚是人口迁移的一般规律,在城市化中后期。2017年初以来,武汉、西安、长沙、成都、郑州、济南等先后掀起“抢人”大战。当前“抢人”结果符合长期人口向大都市圈和区域中心城市流入的基本趋势。

与国际相比,中国大城市不是多了而是少了,1000万人以上城市的数量明显偏少。考虑到中国总人口规模巨大,而国外人口因国家众多而分割,中国1000万人以上的城市数量应在10个以上。当前,确定的国家中心城市有北京、上海、广州、重庆、天津、武汉、成都、郑州、西安等9个。近几年来,杭州、成都等新一线城市表现活跃、正在崛起,城市“抢人”大战将促进新千万级城市的加速形成。

在立竿见影的存量“抢人”大战后,未来或将出现城市竞相鼓励“造人”,着眼于未来增量。“抢人”对象只是存量,如果中国长期维持超低生育率未来可能会出现“无人可抢”。在这种背景下,如果国家全面放开生育、甚至出台鼓励生育政策,地方政府也有较大可能竞相出台力度更大的鼓励生育政策。落户获得购房指标、购房打折补贴等“抢人”政策在一定程度上相当于变相松绑房地产限购政策。由于库存不足、新房限价且与周边二手房价格倒挂,一些城市相继出现了数千人乃至万人抢房、买房队伍绵延数里的奇景。

短期内,抢人加剧了房地产市场供需矛盾,推高房价。人口密度最高的是珠三角,将来房价可能会达到一个不能想象的高度。长三角人口较多,但是密度不如珠三角,还会进一步聚集。京津地区是北方最大的人口集聚地,而且有全国影响力,现在是管制较多,如果放开的话,完全不担心人口的问题。中部地区人口优势明显,就看几个省会的首位度战略的执行情况,其中郑州、武汉现在已经显示出优势。西部地区,成都和重庆是人口密度最高的地区,优势明显。

钱往楼市流,房价跟着资金涨。

钱与房价的关系,简单说就是银行信贷、金融、理财的资金与房价的关系。最值得注意的是一组银行信贷的数据显示,2019年7月房贷占到新增贷款的四成以上,几乎让个人住房贷款成为银行发钱的主要对象。如果是住户贷款,占到新增贷款五成以上,其银行的新增贷款主要流向地方。同时信托、基金、债务、股市、保险的类型金融资金的流入楼市,其作用对房价非常明显。毫无疑问,房价何去何从的关键在于人钱流向。

按照建行董事长田国立在陆家嘴论坛上所说,现在房地产业被过度金融化,人们已经习惯把它和股市、汇市、债市放在一起讨论,且金 融机 构和国 家已经明显被房地产绑架,房价一旦控下来,大家都害怕。尝试估算整个房地产行业的融资规模情况,房地产业有哪些资金来源?房地产业由于金融化程度高,且单笔资金规模大、使用时间长、资金来源易受政策影响等原因,使得其资金来源一直是市场比较关注的问题。从目前来看,房地产业的资金主要有自有资金、股票融资、银行贷款与信托贷款、私募股权融资、发债融资、资管计划、资产证券化、REITs、预售预租资金回笼、全部或部分垫资、合作开发、典当、贸易融资等等。

这些融资来源难以精确估计,我们尝试根据现有数据进行初步估算。房地产行业吸纳了全部金融资源的35%以上,融资规模约为75万亿。限于数据可得性,这里仅统计房地产行业的三类融资路径,具体包括ABS路径、信贷路径以及发债路径,主要信息如下,房地产行业通过ABS路径的融资规模约为1.22万亿元。房地产行业通过通过境内与境外债券的融资规模分别为2.34万亿元和0.31万亿元,合计达到2.65万亿元。房地产行业通过信贷路径的融资规模约为54.64万亿元。可以看出,通过以上三种路径的融资规模约为60万亿元左右。如果再加上股票渠道、信托渠道与基金渠道等等,则房地产行业的融资规模预计可以达到75万亿元左右。

这是一个什么样的概念?2018年底社会融资规模存量约为200万亿元附近,这意味着整个房地产行业的融资规模占据了社会融资总额的35%以上。因此,单就房地产行业而言,其便吸纳了整个金融资源的很大一部分,非房地产行业只能吸收剩余的65%。这就是我们所面临的现实,即房地产行业牵一发而动全身,房地产行业融资的收紧对整个金融体系的打击是非常大的,金融体系被房地产绑架。信贷口径下1/3、全口径下接近一半的金融资源投向了房地产行业。筛选了39家银行(包括6家国有大行、11家股份行、18家城商行和4家农商行),统计它们的房地产行业贷款(公司端)和个人住房按揭贷款(零售端)的占比与规模情况。

可以发现绝大部分银行的信贷资源约1/3以上投向了房地产,并且这还不包括类信贷等资源。如果考虑全口径的话,我们预计接近一半的资金投向了房地产行业,同时非银行体系大多是商业银行的影子,在商业银行将大量资源投向房地产行业时,非银金融机构同样也不会例外,因此 “中国金融体系被房地产绑架”的结论是非常明确的。

现在我们看看这39家银行的具体情况,2018年底39家银行的贷款规模合计为96.44万亿元,其中有31.67万亿元投向了房地产业,超过了1/3。国有六大行来看,信贷资源的35%以上投向了房地产,主要以零售端为主。根据2018年的最新数据,6家国有大行的房地产贷款占全部贷款的平均比例为35.76%,其中公司端与零售端的平均比例分别为5.86%和29.89%。国有六大行公司端的房地产贷款占比从高到低依次为建设银行(8.60%)、中国银行(7.77%)、工商银行(5.51%)、农业银行(5.20%)、交通银行(4.46%)和邮储银行(3.63%)。

而零售端的个人住房按揭贷款占比从高到低则依次为建设银行(34.49%)、邮储银行(33.15%)、农业银行(30.74%)、工商银行(30.51%)、中国银行(29.72%)和交通银行(24.32%)。因此国有大行的房地产贷款占比虽然较高,但主要集中在零售端,这也是为什么国有大行客户基础较好的原因之一,并且国有六大行的公司端房地产客户主要为优质房地产企业。很显然,即便房地产出现暴露,受到冲击的也仅是非头部房地产企业。从这个角度来看,房地产行业崩溃的可能性较小,即便房地产政策收紧,更多的房地产企业融资需求将会向国有大行靠拢。

11家股份行来看,信贷资源的1/4投向了房地产,虽仍以零售端为主,但公司端与零售端相对均衡。11家股份行2018年房地产业贷款占比平均为25.14%,其中公司端和零售端分别为10.03%和15.12%。对于11家股份行而言,房地产业贷款占比从高到低依次为渤海银行(33.98%)、兴业银行(32.20%)、招商银行(31.67%)、光大银行(30.13%)、中信银行(26.95%)、浦发银行(25.84%)、民生银行(23.67%),其余均在20%以下。其中,公司端房地产业贷款占比较高的股份行依次为渤海银行(15.97%)、光大银行(14.41%)、浙商银行(13.74%)、民生银行(12.69%)。

18家城商行来看,信贷资源的1/5投向房地产,同样以零售端为主。18家城商行房地产业贷款占比平均为20.28%,在所有类型银行中居于最低位置,这主要与其很大一部分信贷资源隐藏在类信贷中有关。不过单就信贷而言,其20.28%的房地产业贷款中,7.38%为公司端、12.90%为零售端,同样以零售端为主。这18家城商行,房地产业贷款占比(含公司端与零售端)从高到低依次为成都银行(35.38%)、北京银行(28.95%)、中原银行(26.67%)、徽商银行(26.56%)、青岛银行(26.09%)、上海银行(23.62%)、杭州银行(21.81%)、郑州银行(21.53%)。

4家农商行来看,上海农商行40%以上的信贷资源投向了房地产,上海农商行和北京农商行对房地产较依赖。农商行这里仅选择了重庆农商行(港股上市)、北京农商行、上海农商行和广州农商行(港股上市)。四家农商行房地产业贷款(含公司端与零售端)占比从高到低依次为上海农商行(42.33%)、北京农商行(26.31%)、重庆农商行(24.92%)和广州农商行(20.91%),可见上海农商行居于绝对领先地位,对房地产依赖比较大。

尽管房地产调控加码抑制增速,住户部门中长期贷款同比少增159亿元,总量与占比依然非常高。在房贷数据上也有体现。按照人民币贷款分部门看,2019年7月住户部门贷款增加5112亿元,其中被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加4417亿元,短期贷款增加695亿元,占比新增贷款1.06万亿元的41.66%。与2018年7月相比,中长期贷款和短期贷款增量分别少增159亿元、1073亿元。这并未延续上半年的增长势头,7月住户部门中长期贷款增加4417亿元,单月依然维持在4000亿以上的高位。今年上半年,住户部门贷款中,中长期贷款增加2.75万亿元,对比2018年上半年2.5万亿元的增量,多增了0.25万亿,涨幅为10%。

7月末,人民币贷款余额147.02万亿元,同比增长12.6%,增速分别比上月末和上年同期低0.4个和0.6个百分点,7月份人民币贷款增加1.06万亿元,同比少增3975亿元。具体来看,7月末,M2余额191.94万亿元,同比增长8.1%,增速比上月末和上年同期均低0.4个百分点。数据显示,2019年前6个月的M1同比分别增长0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%、4.4%。M2同比分别增长8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%、8.5%。M2的增速在2019年3月同比增长8.6%,创下13个月新高,在2019年4月、5月、6月这三个月都保持在8.5%,7月出现小幅下滑。对于房地产来说,利率将维持平稳。

从银行的按揭贷款利率看,以平稳为主流,个别银行的波动对市场影响不大。7月12日公布的最新数据显示,今年上半年人民币贷款增加9.67万亿元,比去年同期多增6440亿元。受季节性因素影响,6月人民币贷款增加1.66万亿元,同比少增1786亿元,但较5月1.18万亿的规模回暖明显。从结构上看,今年上半年,房贷依然是新增贷款的主力军,居民中长期贷款占全部新增贷款的比例不足三成(28.43%)。分部门看,住户部门贷款增加3.76万亿元,其中,短期贷款增加1万亿元,中长期贷款增加2.75万亿元。非金融企业及机关团体贷款增加6.26万亿元,其中,短期贷款增加1.47万亿元,中长期贷款增加3.48万亿元,票据融资增加1.18万亿元。非银行业金融机构贷款减少3565亿元。

7月26日发布数据显示,上半年,全国房地产贷款增加3.21万亿元,占同期各项贷款增量的33.2%,比2017年高出0.17万亿元。按照金融机构贷款投向统计报告显示,二季度全国房地产贷款增速继续平稳回落。二季度末,人民币房地产贷款余额41.91万亿元,同比增长17.1%,增速比上季末低1.6个百分点。二季度末,房地产开发贷款余额11.04万亿元,同比增长 14.6%,增速比上季末低4.3个百分点。个人住房贷款余额27.96万亿元,同比增长17.3%。2018年上半年中国房地产市场人民币贷款同比增加3.54万亿元,占同期各项人民币贷款增量的39.2%。2017年上半年房地产贷款增加3.04万亿元,占同期各项贷款增量的38.1%。返回搜狐,查看更多

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